【原】2天实探宝能5个商场，及格了吗？

作者：唐一刀

王石真正“认识”姚振华，是在2015年—2017年万科差点要被宝能抄底的时候。

在这之前，做饲料中介商，倒卖玉米起家的王石，尽管在生意场上或多或少也与姚振华打过照面，但其实都没真正把同是草根（卖蔬菜）打拼的姚老板放在心上。

因为，彼时万科已是千亿房企。而宝能，不过才刚刚突破百亿。

但现实就是一切皆有可能！宝万之争中，王石真切的被姚振华“算计”了。

图源：网络

2017年6月30日下午，万科召开年度股东大会，王石退场，郁亮接替万科董事长。而与之相对比的是，姚振华却一下子成为商界“名人”，宝能也更被市场关注了。

根据百度百科介绍：宝能，创立30载，目前，业务已涉及物流、地产和商业地产综合开发、文化旅游、金融保险，健康医疗、民生等。

不过，讲个鬼故事（此处用了夸张手法），看到这，一刀才发现：原来，宝能还是一家商业地产公司吗？

宝能all city南山店 独角Mall实拍

为什么一刀说才发现宝能是一家商业地产公司？

一方面，近年来，挂在宝能身上的头衔实在是太多了，物流、保险、卖车、生鲜、文旅、综合物业开发等等，已经分不清宝能到底是做什么的公司了。

另一方面，宝能虽一直在做商业，但到现在，似乎并没有能拿得出手的项目。

资本、生鲜、卖车…

什么都做的宝能，什么都没做成

宝能之所以能“声势浩大”的搞出这么多副业，大概和姚老板做事的风格有关。

姚振华，充满冒险精神，做事情看重速度，说做就做。而激进的弊端就很明显，事是都做了，但效果可能并不会如预期般好。

就如现在宝能拓展的一众副业，在外界看来，高情商：公司多元化发展；低情商：什么都来插一脚，却“每一脚”都是一地鸡毛。

零售。

2017年，宝能零售集团成立，并孵化出多种零售业态。不过，因为一直发展缓慢，都没能激起什么水花。

宝能零售，值得一提的只有去年6月份开始大幅扩张的宝能生鲜。先在广深区域开店，截至2020上半年，全国开出了1000家门店。

宝能生鲜 西丽宝能环球汇 独角Mall实拍

但无奈宝能生鲜近来也没能做起来，今年年初开始，宝能生鲜就被爆在广深区域陆续撤店裁员，并且还拖欠外包人员工资。

卖车。

2019年，宝能集团以65亿获得观致汽车51％的控股权，后又增持至63％。

观致汽车本身就是个“烫手山芋”，截止2018年第三季度，观致已连续31个季度亏损，累计亏损金额124亿元左右。

从未涉及过汽车产业的宝能突然要接手这个烂摊子，没有这么容易。根据全国乘联会最新数据，观致汽车2021年1月份销量仅1423辆，环比下降41.66%。

很明显，收购观致汽车以后，其不说给宝能赚钱，恐怕连回本都很难。

此外，观致汽车的口碑还让宝能频繁陷入舆论，供应商维权，“宝能观致欺骗经营，坑害经销商”等消息经常出现。

观致汽车 宝能all city龙岗店 独角Mall实拍

资本。

一刀之所以把“资本”列为宝能的副业之一，是因为相比较其各项副业来看，玩资本可能是宝能目前为数不多水平较高的板块之一。

如万科、华侨城、金地、金融街、远洋等，都在资本市场上遭到了宝能的抄底。

不得不承认，资本游戏中，姚振华的确是一把好手。

但资本玩多了，大家质疑宝能在资本运营方面的水平，是不是要远远高于商业运营的水平？

2天实探宝能5个商场

招商一般、运营敷衍、后劲堪忧…

按照姚老板的做事风格，要么不做，要么就做行业前列。

商业地产上，2013年9月，宝能集团就对外发声，未来5年将斥资1200亿元开发建设40座大型购物中心，开发体量要达到3500万平米。

姚老板以此宣告，宝能未来要在商业地产上发力的决心。

然而，时至今日：

在目标完成度上，2018年宝能全国要建40座购物中心（目前全国已开业的不超过10座，深圳4座，其它城市零零星星），显然已成空话。

在商业实力和口碑上，提起宝能商业，都很难让人立马就能给出一个推荐项目。

4月底，一刀对宝能进行了商业调研，2天实探宝能在深圳的5个商业项目。（已开业4个，待开业1个。）

宝能all city龙岗店 独角Mall实拍

首先，看完总结，当前的宝能商业存在一些很明显的问题。

1.招商一般，品牌一般。

• 宝能all city南山店

宝能all city南山店2011年开业，总建面11万㎡，是宝能在深圳的首个商业项目。

 

项目地段位于南山区中心路，就在住宅宝能太古城下面。交通与地铁2号线海月站A、B口接驳。

定位区域型购物中心的宝能all city南山店，开业10年，目前场内的品牌仍比较一般，基本以商场标配品牌居多。

一刀当天看到，比较知名一点的品牌，超市：华润万家；餐饮：西贝、陈鹏鹏、绿茶、面点王、乐凯撒等；茶饮：星巴克、奈雪、喜茶；服饰：优衣库、GAP、Puma、亲子：杨梅红、关键词青少儿英语等；生活配套：梵音瑜伽、奈瑞尔等。

• 宝能all city龙岗店

宝能all city龙岗店，社区商业，面积5万㎡，位于龙岗中心城商圈，2013年开业。

作为宝能all city品牌复制的第一站，宝能all city龙岗店的品牌实力更弱。

宝能影城、力美健健身会所，沃尔玛、星巴克、喜茶、面点王、乐凯撒、有茶、屈臣氏等已是其主力店和主打品牌。剩下的还有很多那种街边品牌。

这与同商圈的龙岗万科广场竞争，毫无应对之力。

• 西丽宝能环球汇

去年9月开业的西丽宝能环球汇，位处西丽大学城，周边有很多住宅和写字楼，地铁11号线直达商场3楼。

从现场来看，这应该是宝能目前在深圳品牌实力最强的商场了。

除了宝能商业一些标配的品牌外，各个业态均有几家市场上比较热门和火爆的品牌。如：农耕记、小龙坎、探炉、谭鸭血、星巴克、奈雪、喜茶、KKV等。

不过，横向对比，在宝能商业里面，西丽宝能环球汇或许品牌实力不错。

但纵向对比，就拿同商圈的益田假日里来看，宝能环球汇的品牌依旧不具备较大优势，提升空间还很大。

• 罗湖宝能环球汇

宝能环球汇罗湖店，位于罗湖笋岗片区，预计今年开业，目前启动招商。

从现场来看，商场已建成且外面装修的差不多了。不过虽然即将要开业，但外围却还暂未有一家确定的品牌露出。

2.运营提升空间大。

• 业态组合失衡，宝能all city南山店和龙岗店业态较单一。

商场里面餐饮、服务零售占比“一家独大”，剩下的业态基本都只有零零散散的几家，部分商场美妆和体验业态直接没有。

宝能all city南山店，根据官微品牌导览统计一共223家品牌，6种业态。

其中餐饮64家，占比28.7%；零售97家，占比43.5%；剩下的超市、服务配套、美容，娱乐4种业态占比总和仅为27.8%，美妆和潮流体验业态没有。

宝能all city龙岗店，根据官微品牌导览统计一共82家品牌，5种业态。

其中餐饮21家，占比25.6%；零售34家，占比41.5%；剩下的服务配套、美容和娱乐3种业态占比总和仅为32.9%，美妆和潮流体验业态没有。

 

西丽宝能环球汇，根据官微品牌导览统计一共317家品牌，8种业态。

其中餐饮135家，占比42.6%；生活配套113家，占比35.6%；剩下的潮流、儿童、生活精品、电影娱乐、商超，化妆品6种业态占比总和仅为21.8%。

 

虽根据宝能商场的商业定位，其多为社区商业和区域型商业，业态重点满足家庭客群所需无可厚非。

但在现在不管大小商场业态都日益丰富的趋势下，若重点过于偏颇，甚至部分业态直接占据商场品牌总数量的一大半。

宝能all city南山店餐饮之外的其他业态人气冷清

就可能会导致商场业态失衡和单一，同质化竞争激烈。

• 品牌排布较混乱。

逛完宝能的几个项目，一刀对其最深的印象还有商场的品牌排布略显混乱。

如：宝能all city龙岗店卖衣服旁边设置了餐饮，卖鞋服旁边有餐饮，还有美甲等。

此外，宝能的每一个商场里面都有旗下相关品牌的硬广，消费体验并不是很好。

• 商场后期运营敷衍。

宝能all city龙岗店硬件设施落后。

外立面、承重柱和电梯较陈旧，商场设计老百货风格，本就不是很宽阔的过道还设置了不少临时店铺，非常拥挤。

宝能all city龙岗店和西丽宝能环球汇均有大面积围挡。

宝能all city龙岗店，每层都有不少铺位正在围挡，粗略数下来至少不下10家。

西丽宝能环球汇，去年开业时就有40多家围挡。如今，半年过去了，1楼和负1楼仍有整排整排围挡，连通地铁的3楼也还有不少围挡。

整体来看，根据宝能商业前期招商和品牌实力，以及商场相对模式化商业运营，宝能后期调整和发力的后劲堪忧。

西丽宝能环球汇、宝能第一空间

餐饮人气、硬件是亮点

不过，不足之下，也不得不肯定宝能商业仍具备了一些优势。

1.高占比的餐饮，赚个人气问题不大。

2天时间，一刀分别在中午和晚上时间段都观察了宝能各个商场的人流。总的来说，工作日，宝能各个商场的人流都不算多。

不过，宝能all city南山店和西丽宝能环球汇，在中午和晚上用餐时间段人相对多。

特别是西丽宝能环球汇，商场1楼外面下沉广场处，设置了不少打卡和儿童游乐设施，下午时段聚集了不少家长和小朋友在这里玩耍。

晚上下班后，地铁不少人流直接涌入商场，各家餐饮里面都进了不少人流；

负一楼，商场还设置了塘朗山小吃街，里面也有不少人流，不过均未出现排队。

自带地段、交通和周边住宅、学校等先天优势，宝能在商场投入了大量的餐饮，用餐高峰时间，为商场转个人气不成问题。

2.宝能第一空间，硬件和动线不错。

在宝能深圳3个相对大众的购物中心之外，此次，一刀还实探了罗湖宝能第一空间。

项目定位高端家居体验展示中心，据宝能透露，待旁边的罗湖宝能环球汇开业之后，宝能第一空间将与其一起打造成区域型中高端精品生活中心。

单从商业项目的硬件设施和动线来看，该项目有很大的亮点。

• 硬件设施

项目一共13层，整体设计风格看着都比较舒适和利落。

每一层的店铺设置，两头利用电梯的设计，打造商场中间部分悬空，两边的店铺对望隔开，丝毫不会拥挤和遮挡视线。

两个小中庭，商场从下往上、从上往下看，直接基本都能看到商场的全貌。

• 动线

项目整体动线呈平行线，中间隔空，顺着两条直线就能顺畅走完商场。

只是，如此好的地段位置和硬件条件，一刀想不通宝能为什么要拿它来做专业的家居市场，而不是购物中心？

宝能商业

任重而道远

在深圳竞争如此激烈的商业大环境和市场下，优胜劣汰，非常现实且直接。

好与坏对比，往往是好的商业不断在积极求变，时时焕新调整；暂时落后的商业却仍在喊着N年前的口号，沉浸在构想中的商业帝国中。

很明显，调研完宝能商业，瑕掩盖了瑜。而这是宝能做商业，做了10余年后才呈现出来的结果。宝能商业，任重而道远。

此外，值得注意的是，公开数据显示，2016年—2020年，宝能地产的销售额分别为142亿元、119亿元、66.6亿元、84.8亿元、109.1亿元。

可以看出，在地产高速发展这几年，宝能地产2020年销售额却还不及2016年。同时同比增长连年上下波动，滞缓、下降、缓增。

数据来源：公开信息 制图：独角Mall