科学城又一新盘杀出，吹风价3.6-3.9万，谁敢涨价？

下半年以来，黄埔楼市真的火出圈了。

 

特别是科学城板块，最近多个项目接连亮相，供销两旺，二手房也跟着煽风点火，一片涨声。

 

科学城二手房新福港鼎峰，最新成交均价已经达到了5.4万/㎡。

 

我有个朋友一直想买科学城，被吓得够呛。幸好，越来越多的新盘涌现，给市场解渴了。

 

近日，伴随着科学城近万套新房的涌入，上周（11月9日-15日）黄埔成交达到了1059套，拿下了久违的“销冠“。（数据来源：网易房产数据中心）

 

这样的热度，还会持续多久？

 

硝烟再起，多个全新盘即将亮相，厮杀局面即将到来。

 

我估计，科学城接下来将量升价稳，均价微涨。

 

保利翔龙项目、星河湾萝峰旧改项目、时代香树里、时代天境、时代天韵等项目，都将粉墨登场，这场大戏有看头了。

 

今天就盘一盘，首先亮相的时代·香树里，预计在12月中旬开放样板间。

 

这个瞄准刚需的项目，值得买吗？看完本文，就有答案。

 

时代·香树里的位置，还是很不错的，位于香雪大道旁，下中路以西，距离地铁6号线香雪站约1公里。

 

从地铁站出发，步行到项目大约需要18分钟，走路通勤不现实。

 

项目周边村子环绕，目前市容有待提升。旁边就是星河湾拿下的萝峰旧改项目。

 

项目周边情况

 

门口即是黄埔有轨电车2号线，目前正在建设中。

 

距离项目最近的有轨电车站点为下中路站，约500米。

 

商业配套上，目前来看，项目1公里范围内有锐丰广场、奥园广场、飞晟汇和万荟商业广场，基本能够满足基本的生活需求。

 

项目周边情况

 

生态资源方面，项目后面就是自然山体，另外周边还有萝岗香雪公园。

 

医疗方面，周边有省二中医院、萝岗中医院。

不过，教育是时代香树里最大的短板，这个项目是没有配建学校的。

 

销售表示，小学方面，项目所在街道有机会分配到的学校是香雪小学、保利罗兰国际配建的开发区二小和萝峰小学。

 

其中，香雪小学和开发区二小还可以，但离项目不算近，以后接送孩子上学可能不太方便。

 

从现在来看，今年项目所在地划分的是香雪小学。

 

根据可能分配的小学，对口的初中有可能是科学城中学、黄埔区铁英中学、玉山学校（新开的学校）、北大师范附属实验学校，玉岩中学。

 

另外，旁边的新河湾旧改项目到时也会配建有9年制学校。

 

总的来看，以后项目学位分配，还是一个很大的不确定因素。

 

想要考虑孩子读书的，可以退下了。

 

再来看看项目本身的情况。

 

根据销售介绍，项目占地约2.34万㎡，规划有4栋25-32层高的住宅和11万㎡的商业综合体。

 

项目体量并不大，只是一只“小麻雀”。

 

目前即将推出的是1栋和2栋，靠近商业体。

 

主要户型有79㎡的三房、87㎡三房和108㎡的三房（可改四房）。

 

项目的户型，还是很有竞争力的，可以和星樾山畔PK一下，掰一掰手腕了。

 

由于目前还没有样板间看，我们可以先看看户型图：

 

79㎡三房户型朝向北，阳台和主卧都朝北，厅出阳台，户型紧凑。

 

美中不足的是只有一个卫生间，这样的户型，如果是学位房还可以考虑将就，否则就显得有点鸡肋了。

 

 79㎡三房户型

毕竟，多一个卫生间也只是几个平方，总价相差不远。

 

项目的87㎡三房，格局和79㎡三房格局基本一致，不同的是主卧多了一个卫生间。另外，阳台和主卧朝向南。

 

87㎡三房户型

当然，单价也会更高。

 

108㎡三房，户型方正，横厅设计，双阳台，南向景观阳台约5.8米，南北通透。

108㎡三房户型

 

整体来看，产品偏向刚需。

对预算比较低的客户来说，可能会更喜欢79㎡三房，但我并不建议。

 

这种户型看似紧凑，只有总价优势，未来流转会相对困难。

 

108㎡三房的户型，则可以满足部分改善需求。

 

毕竟，目前周边品秀·星樾、大壮名城项目小户型单位几乎都卖完了。

 

不过，像这种小三房的户型，周边还是存在着竞争对手的。

 

如同板块目前在售的星樾·山畔、融创翔龙·廣府壹號等都有与时代香树里相似的户型。

 

星樾山畔的地铁优势非常明显，角逐才刚刚开始。

 

价格方面，这个项目销售表示可能会卖到3.6万-3.9万/㎡。

 

这个价格，在时代即将亮相的三盘（时代香树里、时代天境、时代天韵）中将会是最低的。

 

但是也没有多大的竞争优势。

 

对比起时代天境，时代香树里交标规格显然不如。时代天境偏向改善型刚需，交标相对较时代香树里高。

 

其次是环境方面。目前来看，时代香树里周边主要以村子为主，环境相对落后；而时代天境周边则是山体环绕，周边环境相对好。

 

另外，时代香树里离地铁站更近一些，而时代天境则更靠近开创大道。

 

不过，对比起周边的项目，时代香树里的吹风价格并不显优势。

 

项目周边的品秀·星樾，目前在售103-107㎡三房，均价在3.8万/㎡；

 

合生中央城目前均价在3.6万/㎡；星樾·山畔目前均价在3.9万/㎡。

 

总的来说，我对时代香树里的评价就是：

 

食之无味，弃之有肉。

 

乍一看各方面都合格，但都不突出，短板也很明显，未来能不能打赢强大的竞品，堪忧。

 

该项目交通方面并非很突出，离地铁站不算近，只能靠有轨电车。

 

配套上，周边商业只能基本满足日常生活，缺乏学校配建，乏善可陈。

 

另外，目前项目周边环境还有待改善。虽然周边村落旧改有星河湾操刀，但想要周边环境得到改善，还需要不短的时间。

 

未来，这个楼盘的价格，也只能随着大势浮沉，一不小心可能会被拉下。

 

现阶段选择科学城，还不用慌，一定要比选清楚。

 

像时代香树里这样的项目，对比过后，大概率是很难胜出的，未来日子恐怕不好过，还要再降价也说不准。

 

你觉得呢？

------ 一键享有优质购房交流 ------

| ▲ 吐血整理！刚刚，广州386个“超难卖”小区曝光，买房前必看！

| ▲ 以后人人手上两套房，卖给谁