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鉴于房地产业的金融监管政策逐步趋紧的大背景之下，银行等金融机构多以明股实债的形式为房地产业提供融资服务。明股实债，顾名思义，作为融资方的房地产公司，未来要向借款人支付的不是债息，而是股息。动辄几千万甚至几亿元的股息支出却因为没有发票，所以无法进入成本进行税前扣除，如此便变相导致了房地产企业的综合税负大大增加。房地产企业在做融资业务时，一定要将税收因素考虑在内，切忌顾头不顾尾。如下将结合曾经做过的一个咨询案例来具体说明一下这个问题。
某开发商A公司从某金融机构融得了一笔资金，10亿元，年化率16%，借款期2年。A公司股东构成为张三和李四，注册资本为5千万。借款利息为3.2亿（10*16%*2）。利息支付无法进入成本，直接带来税收成本的增加：土地增值税：3.2亿*30%（默认按最低一档税率计算）=0.96亿企业所得税：3.2亿*（1-30%）*25%=0.56亿两项税负合计增加：0.96+0.56=1.52（亿元）为防有争议，沥呕君在这里补充强调一句：实务中，在计算财务费用的时候，企业也可以采用第二种方式，即以土地成本与开发成本之和的5%计算扣除；但一般而言，如若能够满足条件，据实扣除是要比计算扣除更划算的。明股实债在实务中，还会额外导致原股东方因高额股权溢价所应缴纳的所得税负担。在本案例中，张三李四的股权溢价了9.5亿元（10-0.5），对应需缴纳：因股息支出无法进入成本从而造成的税收损失：1.52亿元额外产生的资金利率：（3.47÷10÷2）*100%=17.35% 看到这个数据，沥呕君想问问张三和李四，这笔资金还考虑继续借吗？某开发商A公司在某地开发了一商业地产，总可售面积为4万平，成本价为2万元/平，对外销售价格为4万元/平，总货值达16亿元，毛利有8亿元。商业地产难去化，这一点早已是公认事实，案例中的这个项目同样面临着销售压力。奈何A公司此前的各类金融机构借款眼瞅着就要到期，资金利息又非常之高，A公司老板情急之下，只得向其温州老乡B求助。老乡帮老乡，这不是理所当然的么。我们的这位温州老乡二话没说，就答应了A老板的求助，只不过双方是这么谈的：B一次性购买按照3万元/平的价格从手中买下整个楼盘A老板内心独白：那边债主催得紧，这边虽然每平方少了1万块，但是12亿到手，还掉欠款，我还能小赚一笔；最关键的是，自此不必再为楼盘销售而烦恼，值了！B看到A老板如此高兴，就接着说了一句，“你看，我帮了你这么一个大忙，咱们中国人是最讲究礼尚往来的，你也帮我一个忙吧”。啥忙呢？原来呀，B是想让A将双方之间所签署的售房合同上的价格，由真实的3万元/平，改为6万元/平！在这之后，B再拿这销售合同去银行申请按揭贷，商业地产的贷款政策是首付五成，银行再配比五成。这五成的资金合计12亿元，B已经支付给A了，现在A只需要做一件事，那就是将银行配比的这12亿元，返给B即可（资金利息由B自行承担）。沥呕君画外音：老乡B的这一通骚操作，不知道把各位看官老爷整懵了没有？反正沥呕君在初次听到这个故事时是一脸懵逼的，前后把头绪捋了好几遍之后，总算是明白过来了。总成交价双方事前已谈妥，就是12亿元，多一分不多，少一分不少。所以明面上银行的这12亿元是给到了A公司不假，但是根据AB之间的私下约定，这笔钱已经与A公司没啥关系了，B要求A将这12亿资金给回自己，倒也没啥毛病。A老板也是个知恩图报的人，心想您都帮我解决这燃眉之急了，这么一个举手之劳，我岂有不帮之理？于是也就未多加思考，便答应了老乡B的要求。事后冷静下来，A老板还是觉得有些不放心，总觉得这里头会有什么疏漏，思量来思量去，最终就把电话打到沥呕君这里来了。沥呕君在听其将整件事的来龙去脉讲述一遍之后，大叫一声：坏了！结论：A公司卖的钱不仅不够交税，还得贴进去4个亿！为什么会出现这种情况？在成本不变的前提下，售价越高，溢价也就越高，对应的土地增值税的税率甚或出现跳档效应（从30%到60%），这多出来的税，皆由A公司承担。这种玩法，你能不亏到姥姥家吗？说到这里，沥呕君再次提醒各位读者朋友，步入白银时代后的房地产业没有像先前那么光鲜了，很多中小型地产开发商在融资时纷纷遇到了不小的阻力。但是困难归困难，在融资的时候一定请睁大您的双眼，遇到问题时全方位思考一遍，实在不行，就借助专业机构专业人士的力量。唯有如此，您及您的企业才能少走弯路少“踩坑”。源：智慧源 作者：沥呕君 版权归原作者所有，除我们确实无法确认作者外，未注明来源，如涉及侵权请联系我们删除、分享财税知识，感谢原创！ |
