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土地使用权到期之后，续期该交多少钱，这个问题困扰了小树很多年。近日，这个问题在浙江海宁似乎有了答案，虽然只是个案。 购房者都知道，住宅和商业在使用和性质上是有很大区别的。 那么，宅地和商地使用权到期后的处置方式，有没有区别呢？ 近日，海宁市龙祥大厦的电梯口，张贴了一份海宁市国土资源局的公告：“土地使用权已于2018年5月12日到期……见到本公告后一个月内向我局提出续期申请。”落款时间为2018年11月28日。 海宁龙祥大厦内部实景 龙祥大厦拿地时间为1998年5月，性质为商业，土地使用权仅为20年。 龙祥大厦的开发商为海宁龙祥大酒店有限公司，这家公司刚成立时是一家中外合资企业，当时核准的经营期限为20年。按照当时规定，中外合资企业的开发项目土地使用权不得超过其经营期限，所以土地出让年限也就只有20年。 据悉，龙祥大厦项目开发完成后，一部分由开发商自持，用于经营酒店，即现在的龙祥大酒店，另一部分则对外销售。大约是在2000年前后，龙祥大厦正式开售，虽然土地使用权只有20年，但是作为当地最早的电梯房之一，既能居住又能办公，也算是个新生事物。龙祥大厦先后卖出70多套房子。购房者中，既有个人也有公司。 “一旦土地使用权到期，房子既不能向银行抵押贷款，也不能交易过户。”目前海宁市不动产登记服务中心已无法办理龙祥大厦二手房过户。业主无论是公司还是个人，都会受到很大影响。龙祥大厦六七十平方米户型，单价不到五千，目前一个月租金在1000元左右，租售比约3%。 2018年12月30日，海宁市国土资源局发布建设用地项目批前公示，龙祥大厦（含龙祥大酒店）土地协议出让，续期20年，按照3137元/平方米的标准补缴土地出让金，总补缴款将近2200万元。 3137元/平方米的标准从何而来？ 2018年9月海宁市出台国有建设用地使用权到期土地处置管理办法，其中包含商地，这在浙江省尚属首次。办法规定，商地使用权续期最长20年，且原出让年限与续期出让年限之和不得超过40年，并按办理时土地市场评估价的50%缴纳土地出让金。 龙祥大厦的个人业主，以67.21㎡和77.38㎡这两种户型为主，分摊到的土地面积分别是8.08㎡和9.3㎡。按照3137元/㎡的标准，分别需要补缴25347元和29174元，相当于两年房租，或者房价的7.5%。 总共续期20年，相当于要每年缴纳租金收入10%，或者房产价值的0.4%的费用。 而住宅到期后的情况呢？ 2016年，温州在全国率先对使用权到期的宅地进行了处置，共涉及600多套住宅。最后的处置结果是：业主不需要提出续期申请，不收取费用，正常办理交易和登记手续。 看到这里，小树自己也嘀咕了，买商业用房到底要交多少税？ 由图可以看出，除了为了吸引购买新商业用房税收比较低，后期商业用房税费高出住宅太多了，租金如果未来严格征管，相当于租金的20%又交税了…… 而根据多家权威媒体报道，中国国内房产税将会在2-3年内推出，初期税率会比较温和。根据各国实践来看，住宅和商业用房大概率同时被征税。 那土地出让金交了后还交房产税吗？ 众所周知，中国的土地制度是学习香港的，比如香港土地出让期限为75年，中国就定成了70年。那我们就来看看香港的情况吧。 1997年，香港回归祖国，实际上背后的故事一箩筐，比如不动产。 1898年，清政府与英国签订《展拓香港界址专条》，取得了新界土地99年的租期，大概占了整个香港95%的面积。因此香港的绝大部分不动产租期均到1997年为止。由于特定的历史条件，政府最终决定所有的业主不必补交土地地价，自动续期50年到2047年，回归的重大障碍才得以扫平。 香港一国两制五十年不变的真正含义，居然指的是房地产？ 虽然不必补交地价，但业主每年必须向政府补交一笔地租，地租的标准为年度租金评估值（差饷）的3%。而香港的不动产除了批租时要缴纳土地出让金，业主取得不动产后还需要根据年度评估租金征收5%左右的差饷，类似于房产税。 所以，香港的土地制度，土地出让金、差饷(房产税)，地租是同时存在的。 值得注意的是，香港近年来出现的两个续期的个案，引发了重大关注，一个是从1936年开始的大型居住区，到期后政府同样以收取3%地租的方式续期；而另一个商业项目，到期补交了69亿港元才得以续期。
所以，买了商业用房的业主，土地到期之后，很有可能会面临一堆的税费问题。 商业用房到期=补交土地出让金+租赁税费+ 房产税…… 如果房产税按每年0.5%计算，则相当于房租的10%又没了，累计40%的房租没了 以正常租金回报率5%来算，到期后就只有3%了 以一套价值100万的商业用房为例，一般年租金为5万；使用权续期要交7.5万的出让金，每年还要交9200的租赁税，再加5000的房产税，真是苛捐猛于虎…… 看到这里，买了商铺、写字楼、公寓和LOFT的人心里真的要滴血了。 投资者们花了巨额的血汗钱，买下来了商业用房，不仅招租难，租金水平这几年甚至还有下跌的态势。各种税费更是前扑后继，好不容易收来的租金也被榨的所剩无几。 至于买了中航MYTOWN一类的住家户，做好每年房价2%左右税费的最坏打算吧。 商业地产，受伤的为何总是你？
小树，最早的温州
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