从5个方面告诉你，买房要等到十九大以后再说！

 “房子是用来住的，不是用来炒的。”随着调控政策的深入，相信郑州买房人和卖房人都有了深刻认识。而要真正理解这句话，在发布“租购同权”、“共有产权”、“发展集体用地租赁住房”等步步为营的政策后，当前是该买房子，还是卖房子？观望性市场之下，很多人傻傻分不清楚。我们相信即将召开的十九大会给出明确的方向。但在今天，我们不妨先从人口、调控、信贷、土地供给、租收比、租售比、房价收入等方面的分析，先做好功课，从大局把握，以随时做好出手的准备。

1

 人口

→空军观点 

1.近些年，中国人口增速快速下降，80后是2.28亿人，可90后已经减少到1.74亿人，00后仅仅只剩1.46亿人，整体人口尽管在增长，可是增速下降的情况下，现有库存再加上新增房源，卖给谁呢，谁来接盘？我们可以想象的到，现在最大的00后也17岁了，10年之后，他们结婚时，还会买房子吗？哪一个新组合家庭都能继承几套房源，干嘛还要买呢？

2.有人说，现在不是放开二胎了吗？可你要懂的，正是人口增速下滑、人口红利消失才放开二胎，因此，这项政策能改变大势吗？我看不能。

3.有关机构预测，在2030年前后，中国人口总数将会逆转。随着老龄化社会的到来，老人们的去世，房子作为他们的遗留财产将会越来越多，供给将远远大于需求。

4.放到郑州，城市不断拉大框架，土地供应比较充足，再加上大量安置房、存量房、新增房源……也许有一天，你会发现，房子真多哦！供大于求怎么办？

多军观点：

1.城镇化进程是房地产行业的黄金通道。目前，中国的城镇化率距离发达国家差距很远，只有57.35%，可发达国家平均水平在85%以上。这个差距，至少还需要20年！

2.根据公开资料，2016年10月，国家提出“推进1亿非户籍人口在城市落户的主要目标”，这将是巨大的购房需求。

3.以郑州为例，新城区建设、旧城区拆迁，仍然在进行之中，而且这几年，采用货币化安置，还是要买房。

4.新生代人群购房需求仍然是有刚需和改善，再加上投资，每家需要3-4套房源。

5.现代医疗条件发达，人的平均寿命提高，同时也会催生老龄化住房需求，这个日本已经走在了前列，我们还很落后。

说房点评：现在开始，到一年后，多军在语境上占据上风，以郑州为例，不断涌入的人口，不断出现的需求，仍然在支撑着房地产。房地产人，你好好干，做到CEO，迎娶白富美，你还有机会！ 

2

 调控

空军观点：

1.很多人还是老思维，觉得“十调九涨”、“调控无用”，现在你看到了，就看是不是真心想管，哪里有控制不住的房价？！

2.2017上半年，三四线城市房价有了一波行情，但这是去库存的结果，不相信看这波行情之后的一年，分分钟教你重新做人。

3.现在，房地产已经不能单纯作为金融蓄水池来看，所以你也不能用原来的眼光观察，比如说现在“金融+房地产”双调控的表现越来越明显，可你要还走老路，那么必定吃大亏。

4.最近推出的租购同权、共有产权、只租不售、人才公寓，以及后面的共有产权，这些政策都是将居住功能和金融投资属性剥离，进而变相消弱房子的金融属性。

5.在存量市场之后，房产税出台只是时间问题，这绝对是重大利空。

6.以郑州为例，你买房5年内不能出售，锁死你的钱，看见前面有坑的时候，调头都不可能。

多军观点：

1.对GDP影响超过5%就是支柱产业，而房地产业的影响在6-7%之间，关乎“衣、食、住、行”，直接影响到民生和社会稳定。这个行业，因为影响太广，政府是不可能“见死不救”。比如2008年，房地产行业遭遇过类似情况，4万亿元救市，房价又一次因此大涨。

2.以郑州为例，2016年9月4日出台“郑九条”，此后陆续出台了一系列调控。这些调控，为了抑制房价过快上涨，更进一步说，是为了稳定房价，既防止大涨，又防止大跌。但从来没有哪个政策，是为了打压房价，或者降低房价。

3.城市化进程之中，城市框架不断拉大，需要很多建设费用，这里面的土地财政是主要的建设资金，其作用不可代替。

4.按照以往的调控来看，解绑之后，房价将会“报复性”反弹。

5.从调控周期来看，房地产行业都是调控解绑后刺激2年，上涨1年，消化泡沫再2年，下来5年一个周期。每个周期里面，政策出台后的1-2年都是阶段性谷底，也就是出手的好机会。

说房点评：空军在政策上是胜利的，本轮调控不同于以往，再用原来的套路，无疑是犯了经验主义错误。再者说，租购同权、共有产权等，以往并没有出现过。更有甚者，限卖5年，除非自住，炒房客不会让自己处于这么久的不确定中。因此，从政策导向上来看，从现在开始，至2018年结束，空军占据优势。 

3

信贷（贷款利率）

空军观点：

1.美联储咳嗽，全世界央行要感冒；美联储加息周期至2019年下半年，中国肯定是要跟的，之后利率就会上升，就要增加购房者负担，减少购房需求，影响房价预期，直到最后让房价下跌。

2.银行基准利率9折已消失，超过150家银行将首套房利率上调至10%到20%，更有甚者，有上调到30%，太恐怖了！

3.很明显，目前国内在定向加息，也就是不加基准利率，只上调房贷利率。这才刚刚17年下半年，离2019年还有2年时间，利率都已经飙升到这个样子，等2018年肯定更恐怖。到时候房价涨幅还抵不上利率，谁还买房子？

4.目前M2增速已经连续7个月下滑，6月份更是首度跌破10%，买房抵御通货膨胀一说不攻自破。北上深租金回报率全都不到2%，全国70个大中城市，租金回报率能超过4%的只有2个。

5.最重要的一点就是，但凡房贷利率升高，楼市必定降温。

多军观点：

1.即便是加息，调整基准利率，现行房贷利率，仍然20年来最低的！如果放开，上调到30%，那就是6.37%。我们可以回想一下，2008年到2014年的利率，大多数都超过了6.37%，房价不还是上涨几倍？

2.当年的4万亿元，投资方向在哪里呢？

仔细回想，买房依旧是防止存款缩水的最佳选择。

说房点评：如果单纯利率评判，还是空军更为有理。从现在开始，到2018年结束，利率折扣大幅提高，房价遇冷回调，是大概率事件。尴尬的是，这个阶段出手买房，利率不如以前2017年上半年之前，价格不如2019年及以后！

4

土地供给

空军观点：

1.中国土地并不缺少，人口密度143人/平方公里，在世界上排名第55，并不落后。目前，中国城镇人均居住面积已达到36.6㎡，位列世界第五（人均居住面积和人均可居住面积，是两个不同的概念）。

2.中国宜居面积占比超过60%，也就是可以作为纯住宅用地。

3.现在，真正涨价的城市并不多，而大部分城市都在去库存，2017上半年，三四线城市涨价去库存就是证明。

4.现在的农村，正面临大量人口外流，仅剩下独居老人，没落只是时间问题，以东北农村最为典型。

5.我们所说的城镇化，已经演变为大都市化，或者叫城市化，以郑州为例，河南人无论在哪里赚的钱，都将转移到郑州，人口也将流入郑州，大势所趋，不可逆转。

6.我们选择买房的城市，要看人口导入，要看工作机会，不然房子和土地必将不值钱！因此，四线及以后的城市不要再有幻想。

7.房价不可能涨到天上，地价也不是永动机，现在热点城市地价已经得到了有效控制。比如上海，8月23日，黄金地段4宗租赁用地，楼面价5000多平！

8.不知道是不是长效机制的苗头，“租赁机制”已经到来，原来的玩法已经悄然变化。

多军观点：

1.中国人均可居住面积，只是世界平均水平的1/3，随着经济发展，生活水平提升，居住面积增加已经是必然，并将成为长期存在的需求。因此，目前开发的房子和土地的数量还远远不够。

2.中国国情决定了供给侧特色，本来就是人多地少，再加上不可居住的面积那么多，你还想比外国房价便宜，怎么可能？

3.人口要流入，产业要导入，一线城市和强二线城市土地也将越来越缺少，另外一面是18亿亩的耕地红线，限制了城市不可能无限扩张！因此，地价还会上涨，面粉怎么可能贵过面包？

4.有人说，土地供应部门最会做营销。潜台词是，土地供应很严格，尤其是在热点城市，不可能大放水。

5.土地财政是学香港，因此很多政策比较类似。看现在的香港，超过70平的房子就会被称作豪宅，人均居住面积更是只有16平米，70%的房子面积到不到70平。可是香港不缺地。香港的1100平方公里的土地，其中400多平方公里是郊野公园。目前香港所有建设用地面积只占总面积的25%，住宅用地7%，可以说，住宅面积增加1个点，就可以多住一百万人。可香港就是不大规模供地，当年香港8万5公租房计划，就是因为房子建多了，又遇到金融危机，导致房价跌的太猛，引发了大规模的游行。

说房点评：说白了，房价并非不可控制，而最终话语权，就看谁控制土地供给！至于目前的政策，让子弹飞一会儿再说吧！此轮多军完胜！ 

5

收入，房价，租金

空军观点：

1.与国外相比较，国内房价收入比过高！比如东京、曼哈顿、慕尼黑，房子均价和城市人口平均收入水平，10年就能买套房。可代表城市深圳，需要36年才可以买房，这样的房价绝对过高了。有关机构数据，30个重点城市，20个房价收入比都超过10，说明现在的房价是绝对过高的（可以看下图，人均收入半年的，并非全年）。

2.从2017年6月全国50个城市数据来看，租金收入比其实已经很高了，高到什么程度呢？很多人一半的钱要交成房租了！其中北京、深圳、上海、三亚等城市，房租收入比高于45%，高的吓人。这些城市，生活压力本来就大，让人一半收入交房租，还要为此日常生活，怎么活呢？这就导致了人口的流出！

3.租售比过低，买房的钱用来租房可以租100年。有一个现象，越是房价低的城市，租金收益率就越高；越是房价高的城市，租售比就越低。比如厦门，买房子的钱完全可以租房子100年！

但日美欧洲，房价也是很高，有些高过北上深，可是租金回报率都能超过3.5%。

这说明什么呢？收入没上来，租金收益没上来，房价却上来了，甚至可以说高涨的房价已经透支了未来，在当前多变的市场下，缺少收入水平上升的有力支撑，风险非常大！

我们相信那句话，房地产要讲逻辑，长期看人口，中期看土地，短期看金融。你杠杆再高，也靠收入去还钱。

4.目前的政策，一方面将居住和投资属性剥离，一方面不断探索长效机制，租购同权将越来越明显，比如孩子上学！

5.以郑州为例，大量房源入市之后，很多人愿意租房时，买房人还会那么多，房价还会能扛住吗？

总之，国内这几十个大中城市，尤其是北上广，除了房价，租金和收入没有一个符合世界上顶级城市的水平，必然是有风险的。

多军观点：

1.当前国内租售比低，是因为房价高涨，而租金并没有相应上涨。比如说一些欧美城市，租金上涨，超过了房价。

2.中国人传统买房置业的观点并没有改变，和欧美人不一样，外国人享受当下，中国人喜欢买房，这就造成了中国房价高、租金低，而欧美则相反。

3.中国租金低，一个重要原因是租赁市场不规范，承租人没有安全感，属于弱势群体。而国外，则注重契约精神，所以很多人愿意租房。随着我国的经济发展，相关法律法规的完善，愿意租房子的人将会越来越多。

世界各大城市买房租房情况情况

4.租售比低，并不意味着房价就会崩盘。在大城市，明显租房划算。这是因为，因为中国房价一直上涨，导致了大多数人买房是为了财富增值，变相的扩大了购房的需求，抑制了租房的需求，造成租金低，房价高的现象。

5.租购同权，看起来很好，但很难实现。毕竟教育资源稀缺的现状并没有从根本上改变。

某媒体2013年的调查，今天看来仍然唏嘘！

6.尽管房价要透支未来，但收入比也会跟上来！还记得不， 2020年要实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，所以说，房价不是空中楼阁，绝对有足够的支撑力。

说房点评：这一回合，空军明显占优，有理有据，更让人信服。每每谈到租售比，收入比，房价比等话题，多军基本都是在防守，很难找出反击的论据。而且不论多军怎么反驳，收入三流，租金二流，房价一流是不争的事实。再者，2017年这一波租赁市场，租售同权的推进，确实跟往常的小打小闹不一样。所以，从收入，房价，租金的角度来看，目前来看，这一段时间的市场，也就是从现在开始到2018年结束，空军占有优势。 

说房君有话说，如果每一个回合是打擂台的话，5个方面之中，多军在人口、土地2个方面胜出，而空军则在调控、信贷和 “房价收入比”、“租金收入比”3个方面胜出，总之目前市场看空是主流。因此，如果不是刚性需求，从现在开始到2018年结束，不建议你出手！可其中也存在变数，而最大的变数就是十九大。

总之，一切要等十九大之后再说，无论你在不在郑州！