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今年是海南建岛办经济特区30周年，国家出台了轰动世界的海南自贸岛政策，然后全岛限购了；同时今年也是雄安新区成立一周年的时间，除却官媒上的周年观察报道之外，对于大众而言依旧是一片神秘之地。最后，改革开放40年的今年，还是郑州航空港区获批5周年的时间，一连串的漂亮数据背后，却是市场和社会的迷惑和淡漠。 过去的思维，理解不了真正的未来 1 传统：用房产来判断个人，用地产来界定城市 这些年来，我们习惯这样一套逻辑：一个人拥有多少房产，决定了他在社会上的地位和身份；一个城市或一个区域，集合了多少开发商拥有多高的房价，也基本上决定了它在市场眼中的段位和潜力。最终的结局就是在不断地调控与被调控中，整个的房价和地产不断被妖魔化。 2 变革：用城市来规划地产，用房产来吸纳人才 无论是去年的雄安新区，还是今年的海南自贸港，都在要求节约集约用地，并严禁大规模房地产开发。再结合从去年开始兴起的各大城市房产落户抢人潮，我们不难发现，当下中国的城市逻辑正在发生根本性的变革：从土地的开发变成了人才的开发。 事实上，在雄安新区和海南自贸港之前，郑州航空港作为近年来国家级战略新区，已经进行了提前的尝试和探索，并取得了一定的成效。 大空港逻辑，远不止数据那么简单 今年是郑州航空港实验区获批第五年，按照“三年出形象五年成规模”的路线，2018年到了一个阅兵节点了。在这里，我们选取一些政府工作会议的官方数据，来了解下这几年来港区到底有多生猛。 近五年来中国GDP增速基本稳定在7%左右，河南省的增速也基本在8%左右，郑州市在8.5%左右，那么航空港区这种高速发展，到底还能够飞多远飞多久？ 用火车的思维逻辑，永远都赶不上飞机 郑州是一座火车拉来的城市。1904年京汉铁路郑县站拉出了一条百年大计，1953年的火车站扩建，直接把省会在1954年从开封拉到郑州，再到如今高铁时代米字型高铁枢纽把国家中心城市定位拉过来。目前郑州城市的两个中心基本都是以火车为基点，以老火车站为圆心的二七商贸中心，以高铁站为核心的郑东商务中心。这种格局放眼全国也找不到第二个。 正是这种根深蒂固的火车思维，严重影响甚至是制约着大众对于航空港的认知和想象。比如说：1. 火车站的高接触频次让大家对距离没有排斥，而对于航空港的心理距离则远超实际；2. 火车站的高集中商圈——二七商贸圈和高铁商务圈——让中心感得到聚焦，而航空港的大布局则分散了这种中心感；3. 火车站的文化传统和周边高辨识建筑，形成物质和文化的双地标，而航空港在文化认同感上更是难以与之相较。 那么什么是飞机思维？我们怎么来看待郑州航空港，我们不妨从三个角度看看： 01 （一）面向河南：航空港是中原的经济引擎 美国北卡罗来纳大学卡萨达教授提出第五冲击波理论，认为交通方式的变化是带动区域发展的重要动力，航空将是继海运、内河航运、铁路、高速公路之后的第五冲击波。长期以来，城市的轮廓和命运都取决于交通运输方式，如今，是航空运输的时代。 正如我们在开头部分所看到的数据，无论是从郑州一主一城的大规划还是自身的产业格局和潜力，航空港都是整个中原地区当仁不让的航空级引擎。  AIRPORT 郑州航空港区 02 （二）面向全国：航空港是全国的发展样本 郑州绝对是当下全国各大城市里的网红，各类国家级政策的支持和落地，给了大家无限的想象和期待。这里边就有我们经常提看到或听到的“三区一群”发展战略——以开放为核心的航空港实验区、以改革为主旨的自贸区、以创新为战略的创新示范区。 虽然同为国家级战略规划，但无论是从规模还是影响而言，航空港都是一马当先。看一个简单的数据：目前全国有11个自贸区，河南属于第三批中的7个之一，规划面积119.77平方公里；自2009年来批复的19个国家自主创新示范区，河南于2016年成为第12个；而当前国务院批复的航空港经济试验区只有1个，规划面积达415平方公里。 所以从战略层面而言，航空港是河南地区唯一具有全国性样本价值的新区，其意义绝非用十年前郑东新区可以比拟的，而是与深圳、浦东、雄安一样，代表一个国家的探索。  AIRPORT 郑州航空港区 03 （三）面向世界：航空港是全球的经济纽带 关于郑州哪里最国际，可能每个人都有不同的答案，这里又牵扯到认知逻辑的问题。这其中自贸区与航空港之间的竞争，更是让人难以区分。借用一位老领导的比喻：自贸区我们经常讲叫“境内关外”，在国境里头，但它有一道网，相当于海关特殊监控的区域，相当于关外。航空港叫“境内国外”，像我们大家所知道的香港和迪拜就是典型的代表。 当然，除了我们说的保税区与跨境商贸，航空港的交通出行和产业布局也是面向世界的。48万㎡的T2航站楼已经投入使用，多条国际线路也已经开通，未来还将建设60万㎡的T3航站楼；再比如，以苹果富士康为代表的高端制造，卢货航、UPS、俄罗斯空桥、菜鸟、普洛斯、顺丰、“四通一达”等一大批国内外知名物流企业相继落户，都是世界级手笔。 在面向世界的同时，航空港也收到了全球各地的重量级回应。无论是“郑州-卢森堡”空中丝绸之路还是法国亚眠副市长专程考察，都是对航空港的最佳认证。  VISIT 参观考察 罗马不是一天建成的。航空港的建设除了政府的招商运营，当然也离不开企业的参与和开发。但正如城市逻辑的根本变化，土地开发在这里也将是另一种模式，我们以豫发为例： 大豫发战略，一条疯狂的冒险之路 用传统的地产逻辑，永远也玩不转空港。 为什么拿豫发来做案例，理由其实也挺简单：1. 在港区做地产行业的都知道，整个航空港有两大地主——兴港投资和豫发集团，这其中国企背景的兴港投资基本只做地主不做开发；2. 豫发集团是最早介入航空港开发的开发商之一，是航空港前传为数不多的主角之一。 先简单介绍下豫发集团，豫发集团成立于2000年，实力雄厚，拥有60多家分子公司，参股郑州银行、郑州市信用社等金融机构及河南国控保障房集团、深圳花样年集团等企业；国家房地产开发一级资质，累计开发面积1500多万平方米，储备土地22000余亩，是一家具有独特竞争优势的综合性房地产企业集团，也是河南地区最大的产业地产运营商之一。 ▲豫发集团项目分布图 接下来，我们就从企业的视角再看看空港的地产开发逻辑和背后的故事： （一）着眼未来，与空港一起战略性腾飞 先简单梳理航空港的土地逻辑：航空港从规划初始就坚持“产城融合”的理念和道路。这一当下时代热词从纸面上落地，却绝非一个轻松的过程。一个新城或者新区的建设，一定是产业、配套、环境三者的共融共生，最终能够实现人才长期稳定的工作和生活，这也就是我们前边所说的城市的人才开发逻辑。
产业的招商运营是航空港最为骄傲的资本，那么配套与环境的建设如何推进就是另一个问题了。首先就是像如今的雄安跟海南一样，避免一窝蜂的拍地盖楼，要实现土地的集中高效利用；但另一方面，也需要借助企业的力量去逐步实现区域的生活和生产基础配套设施，让整个航空港能够全面健康的往前推进。 也正是在这样的契机下，豫发集团凭借着自身的实力和对航空港未来的信心，在航空港实验区筹备建设期就积极参与到整个基础建设和开发过程中，为后续的发展打下了坚定的基础。 在这点上，豫发集团的前瞻性视野和布局，确实是值得整个行业为之敬佩的。 （二）深耕脚下，与空港一起有质量成长 地产开发的本质，就是建立或重塑土地与人之间的关系。所以不同时间不同环境下，需要面对的问题和协调的关系也是不一样的。我们今天不以空间层面去谈北港城市功能区、南港产业生态区和东部会展经济区，我们从时间维度来看港区的开发阶段和发展过程。 从2007年到2012年属于航空港区的整个筹备期。这五年时间可以说是豫发与航空港共同经历的一次伟大冒险。从2007年河南省成立航空港实验区，到2010年成功引进富士康，再到2010年获批国家保税区直到2012年国务院批准《中原经济区规划》基本确定航空港的雏形。这期间豫发一直是航空港区建设的积极参与者和推动者。2010年，富士康进驻中原，为响应省委、省政府的号召，豫发踊跃承接航空港区富士康员工公寓楼及拆迁居民安置房建设，快速开发锦绣枣园、锦绣绿苑、滨河花园等项目，建设面积约87万平方米；2012年，为推进航空港区合村并城工作，豫发又积极承担了建设任务，开发安置区面积约43万平方米。同时期港区的其他地产开发项目，也基本以满足富士康带来数十万人群的生活及消费需求为主。
▲白鹭源·春晓效果图 从2013年到2015年属于航空港区的第一个生长期。也即是航空港出形象的前3年。2013年3月7日国务院正式批准郑州航空港实验区，拉开了国际空港建设的大帷幕。在这个时间段里，不少开发企业开始集中在航空港北港区域进行土地开发。从万科到正弘再到永威，市场上也开始兴起一波港区投资热。随着区域内产业的升级和落定，越来越多的中高端人群聚集到港区，对居住和消费的需求也有了更高层次的需求。豫发集团作为港区开发先行者，开始整合自己手上的20余块土地，进行综合统筹，首批拿出四块土地进行开发——分别是满足刚需生活的白鹭源、满足品质改善的国园和蓝山公馆三大住宅项目，以及满足区域商业配套升级的锦荣悦汇城项目。 上下滚动查看更多 从2016年至今是属于航空港的一个升级期。在经历了市场的狂热之后，大众对于航空港的认知开始趋于传统理性。但事实上，航空港始终在沿着自己的既定路线在开发建设在逐步壮大。在配套环境的建设上，地铁2号线的正式投入运营，古城、双鹤湖、会展物流三个片区初呈规模，园博园、双鹤湖、苑陵故城三大公园2017年盛大开园。此时航空港的地产开发，也进入到一个相对冷静的阶段。
而豫发集团却开始再度发力，住宅项目开始陆续交付提供幸福生活，锦荣悦汇城商业开业进入运营阶段，以中部国际设计中心、锦荣广场为核心的北港CBD核心项目也开始加速建设，另外，在港区南部打造了一个现代化产业园区锦荣信息科技园。全方位的产品建设和运营，豫发集团与航空港之间的深度融合，不是单纯的地产开发与合作，而是一次产城纵深发展的探索。 上下滚动查看更多 （三）持续蜕变，与空港一起发出最强音 时至今日，还有人在怀疑航空港的发展与未来，而他们的理由也简单的可笑：你看航空港到今日还没有大量一线开发商进驻，这就说明那个区域不具备开发前景和价值。对于此，我只能说，你不懂今天的豫发也不懂明天的空港。
当下的航空港，正在经历前所未有的历史机遇；当下的豫发集团，也正在经历企业的战略转型。引用豫发集团董事长王建树的一段话：“一个城市的发展不能仅仅依靠住宅，更要依靠产业，产业地产是产业的重要载体。做产业地产，除了开发商、投资企业、投资主体得到发展以外，社会效益也很显著，不仅能在开发建设环节提供一次税收，企业入驻产业园之后还能实现二次税收，为当地财政收入提供新的渠道。同时还能创造就业岗位，帮助当地贫困人员解决就业问题，为脱贫攻坚事业贡献力量。这才是一个企业，一个城市得以长期发展的永恒动力所在！” 写在最后 回到最初的问题，离世界越来越近的航空港区，离我们到底有多远？其实答案就是：一直在你身边。无论是宏观影响还是生活场景，从中原经济引擎到个人购物出行——你用的手机、你收的快递、你的工作、你的旅游等等——航空港正从各个方面渗透到我们身边。当然，如果你也觉得这里不错，考虑置业或者投资的话，建议不妨去豫发看看。
▲国园·玖号院效果图 |
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