做不到这6点，就不要忽悠郑州人说是改善房

最近，我想在郑州主城区买套改善房，核心诉求：

1.140平的四房。

2.带有学区。

因为是地产人，看房时无形中就犯了职业病，在解决核心诉求同时，各种潜在的隐性需求不自觉就出来了。

跑来跑去，请教了不少人，就把自己的经验和教训整理了出来，看看能否在总价不超过300万的前提下，给郑州主城区改善房下个定义：

郑州改善≥四房+学区+品牌+地铁+区位+生活配套+河（湖）景。

解释一下：

1.四房

现在，我们家三口人住的是90平两房，看起来不小了！然而，疫情期间，爱人和儿子也是弄得鸡飞狗跳……我晚上想写点东西，都要等到儿子睡着之后，不然他会过来捣乱，可小伙儿很精神，睡觉往往要等到11点。再者是将来，孩子和我们都要有自己独立空间，老人也要来住，还要再做一间书房（客房）。因此，你可以想象一下生活场景，四房（或者更大）恐怕是像我这样“上有老下有小”的人的基本需求。

从功能上来讲，四房是改善的起步。而且，至少要是双卫。我看过不少的二手房，其它都很不错，但四房甚至五房，由于时代局限，就只有一个卫生间。那么多人，早上怎么可能不抢卫生间？

▲万科民安江山府建面约142㎡的四室两厅两卫

当然，还要有一个大大的阳台。你看郑州现在的房子，大宽厅、短进深很流行，大阳台就成了标配，不仅仅是女主人喜欢，还可以做高得房率。

因此，郑州改善房的起步，是具有双卫+大阳台的四房。这个要求现在看起来不高，但你要看5年前的房子，不少四房甚至五房就一个卫生间，还是长长的进深，小小的客厅，卧室倒是挺大，却只有小小的阳台供晾晒衣服用，不得不说这是当时的历史局限。

2.学区

所谓学区房，不是引入一个知名小学，那样更像贴牌的学区房，而不是真正意义上的学区房！

▲郑州市纬五路一小

根据郑州实际及政策走向，目前最值钱的是小学和初中双学区；其次是初中学区房；最后才是小学学区房。这个一定要记住，不能被忽悠。

另外，需要注意的是，要分清楚学区房和学位房。当然，这个信息量比较大，以后我单独写个文章。

▲保利海德公园沙盘，已标注纬五路一小和省直属名校联合办学

因此，好的学区房，最低是划片知名小学，最好是知名小学+知名初中的双学区。这点，我觉得盛澳金尊府和保利海德公园做的不错，引进了好的小学，又积极引进中学，双学区加持。

3.品牌

品牌就是天桥上的护栏，即便你不扶，总归要有。而且，在大多数时候品牌就是底限；品牌越小，底限越低；没有品牌也就没有底限。

当然，凡事没有绝对，大品牌也不等于好品牌。

▲万科民安江山府，距离交房还有一年半时间

如果可能，在这个交房即维权的当下，我们还是要多看看一线的万科、龙湖，本土的建业、康桥、永威。买品牌房，你会少很多糟心添堵的事情，也能因此节省大量的买房和沟通成本，也能享受到后期好的服务，以便于房产的保值增值。

看房期间，我发现一个有趣现象，即便我们现在满耳朵都是品牌开发商的信息，那只能说这个时代信息渠道太畅通，但你从郑州金水路、花园路、紫荆山路、嵩山路等主干道上走走看看就能发现：

在房地产野蛮生长的30多年来，哪怕是把一线和本土品牌开发商的作品都算上，品牌楼盘也不超过十分之一。

不能说小开发商没有好的作品，但现在马后炮的说，浪费了不少土地！

如果让我推荐现阶段偏改善的品牌房，那就是万科民安江山府和康桥玖玺园。

4.区位

“学区房是大王，地铁房是小王，学区房和地铁房叠加的房子就是王炸。”这是我以前的观点，但现在需要修正，因为地铁房已经越来越普遍，将来遍地都是地铁房，也就是说地铁房将成为标配，所以你也不要被忽悠，不要再为地铁房的概念买单。所以，地铁只是主要出行方式，而不再是稀缺资源。

▲金水路立交夜景，图片来源于网络

那么，现在什么才是重要的呢？

区位。

一是交通出行的效率。汽车成为家庭标配的今天，如何能够快速到达全城？看看金水、中原的一些老城区，仍然堵得一塌糊涂，这代表着生活和工作的效率以及生活成本。

▲金水老城区

二是楼盘周边的居住调性。有相当不错的楼盘，作为区域改善盘一推出来也很抢手，但周边的拥堵、脏乱差却很难在短期内有很大的改善，这让新盘有着鹤立鸡群的尴尬。

现实之中，北龙湖和滨河国际新城为什么起点高还卖的好，最重要的就是整个区位的纯粹性。

5.生活配套

缺乏生活配套的不只是新区或者远郊楼盘，主城区楼盘也会缺乏，比如保利海德公园算是不错了，但你能想象到入住之后去哪里买菜吗？

这方面，金水区和中原区有着天然优势。哪怕是老工业区的经开区也不算差，但看刚刚入市的保利天汇、华润凯旋门，交房后各种生活配套未必能跟上！

本质上而言，生活配套其实是生活便捷性和舒适度的体现，但又和区位调性有着天然的矛盾。区位调性高，生活配套就容易缺乏，老城区起的新盘区位调性不高，可老城区生活配套却是现成的。

▲正商智慧城农贸生活广场

有开发商说自己会做配套，比如正商智慧城、亚星金运外滩，连菜市场都做了出来，这点很不错，但有几家开发商能够做到呢！再者，与住宅快速回款相比，开发商做生活配套动力严重不足，这也是现实问题。

至于说商场、医院，疫情之后，你去的还多吗？附近10分钟车程之内有就可以，离得近了未必是好事。而和衣食住行紧密相关的各种不起眼的生活配套，才是当前的重点。

▲贾鲁河

6.河（湖）景

郑州属于北方城市，整体缺水，哪怕是各种河流整治，各种引水工程之后，也只是极大缓解，并未从根本上解决。因此，未来能够占据自然资源的河景房和湖景房不但能带来好的生活享受，还能够成为今后房子一大增值点。

另外，就像有地铁就会有一定的交通区位优势一样，有了河景和湖景，自然就有了公园，有了休闲娱乐的去处。

最近看的楼盘之中，以碧桂园凤凰城为代表的常西湖片区楼盘值得去看看。

▲西流湖

7.结语

四房+学区+品牌+区位+生活配套+河（湖）景，除了最后一个河（湖）景房略显奢侈，然而。没有一点奢侈怎么算是改善升级呢？这些只是将来改善房的标配罢了！

只是在现实选择中，有些更为优先，有些相对薄弱，但整体都要兼顾。说白了，郑州的改善和刚改没有什么特别严格的区分。

因此，奉劝开发商，如果不是这6点都有兼顾，请不要忽悠郑州买房人说自己是主城区改善房！

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