房价涨了，经营贷这个杠杆，在郑州楼市还敢加吗？

先来看几条消息：

深圳银保监局3月18日通报：已提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款，处罚违规机构4家，处罚问责违规责任人14人/次，处罚金额合计575万元。

广东银保监局公布数据显示，截至3月16日发现辖内涉嫌违规贷款金额2.77亿元、920户。

上海银保监局表示，日前上海地区存在贷款资金用途违规，部分个人消费贷、经营贷资金流入房地产市场。

北京银保监局通报，截至3月23日发现涉嫌违规流入北京房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元。

按照时间顺序，一线城市“深广上北”就经营贷款违规进入房地产市场进行了自查和自纠。不过，从数据情况来看，较早公布违规经营贷的深圳轻描淡写，上海则模棱两可连个具体数字也没有。显然，这两个城市的金融机构没有意识到问题的严重性。

毫无疑问的是，严查经营贷流入房地产的力度在加大，广州和北京陆续公布的数据足以说明。

那什么是经营贷？它为什么会进入房地产？银保监局为什么会稽查？

经营贷并是不什么新鲜事物，而是一直就有，主要是银行针对企业经营发放的贷款，贷款周期一般是1-3年，利率一般也高于房产按揭贷款的利率。这是2019年之前经营性贷款的普遍状况。

2020年以来，受到新冠疫情的影响，很多中小微企业出现经营困难，政府为了保就业、促生产、稳经济，针对企业出台了新的经营贷款的政策：降低经营贷利率，或者直接贴息。

降息或者贴息之后，不少银行的经营贷利率在3.85%上下，甚至更低，比如就龙龙了解到的，招商银行和郑州银行的利率可以低到3.82%。

这是什么概念？对比目前4.9%的房产按揭贷款LPR利率你就明白了！经营贷的利率竟然低于房产按揭贷款！更何况，在房地产政策持续调控之下，银行利率上浮已经司空见惯！很多银行利率上浮达到20%，按照4.9%的基准利率计算，上浮后利率为5.88%；和经营贷的利率相比，高出了51.8%！

更厉害的是，在新政策之下，经营贷的周期也逐渐拉长，最高可以做到20年还款！我们知道，在目前所有贷款中，只有房贷的年限最长，可以做到最长30年的贷款期限！但随着经营贷年限的延长，它已经无限接近于房贷了！这是问题的核心。

在长年限、低利率这两种因素的叠加下，经营贷流入房地产是必然。正所谓天时地利都有了。而在这个过程中，“人和”更是心照不宣——银行的身份也在悄悄发生转变：在放贷过程中，它既当运动员又当裁判员。

因为从银行角度来说，房贷的风险无疑是最小的，而经营贷的风险则较高，如果企业经营不善，坏账就成了麻烦事。因此，在银行的执行层面，难免“故意”动作跑偏，变相鼓励经营贷进入楼市。

那么经营贷如何操作呢？

从2020年10月份开始，龙龙基本上每周都能接到三五个电话，问询是否考虑做经营贷，渐渐摸清楚了操作路径。

首先，经营贷的贷款主体不是自然人，而是法人或者私营企业主，哪怕是个体工商户也可以，只有你名下有企业，注册有公司；其次，只要你名下的公司经营条件符合银行的要求，同时你名下有房子，就可以将这个房子进行抵押再贷款。

而在实际操作过程中，依附于银行的中介机构会帮你“一条龙”服务，从营业执照注册到资料审核全搞定。

也就是说，最后经营贷的条件就简化成了，只要你名下有房子，就可以搞经营贷，经营贷就成了房抵贷。哪怕你的房子还在按揭中，只要你愿意，他们还可以给你提供过桥资金，帮你提前还款、解押再重新抵押。

举个例子，假如你名下有一套房子按照目前的市场评估价是200万元，最多可贷款70%也就是140万元，如果是全款房子就更好了，就省了过桥和解押的环节，直接抵押放款140万元；如果你这套房子有40万元的贷款未还，过桥之后，最终你可以有100万的额度可以使用。

也就是说，假如你有一套按揭房，本来你手头上并没有多余的资金，你每个月按部就班的还着按揭款，但通过这么一通操作后，忽然多出来100万的流动资金，这100万完全可以作为首付款再去买一套房子！

这凭空多出来的这100万，其实就是将原先沉淀在房子里的资金给重新打捞出来了。当然如果你觉得继续加杠杆买房风险大的话，也完全可以通过上述方式把原先高利率的房贷替换成低利率的经营贷，对个人来说也减轻了利息负担。

但是，在房价不断上涨、存在着巨大套利空间的北上广深，没有谁会傻到钱放着不去买房——很多做经营贷的人，目的很明确，就是通过经营贷再次回到房地产，去买更多的房子，赚更多的钱，形成循环贷。

实际上2007年爆发的美国次贷危机，根源情况与此类似，诸多购房者通过循环贷不断的买买买，最终像滚雪球一样形成巨大泡沫。形象的说，这就类似于贪吃蛇，首尾相连，吞噬着自己的尾巴，然后快速膨胀，最终消亡。

无本之木，无源之水，你说这危险不危险！

现实中在巨大的现实利益面前，谁都觉得不参与到这场冒险游戏中，就是巨大的损失；谁都会认为，即便是大厦将倾和我有啥干系！“雪崩时没有一片雪花是无辜的”显然是说给别的雪花听的。

房抵贷进入房地产市场，既违背了扶持中小微企业经营发展的初衷，更是违背了“房住不炒”的理念。房抵贷进入房地产市场，就是加杠杆、吹泡沫，如今严查房抵贷进入房地产市场，就是为了降杠杆、去泡沫。

从房住不炒、从“降杠杆、去泡沫”全国上下一盘棋的角度看，严查房抵贷流入楼市是在所难免的。只不过由于一线城市市场表现得过于火热，量价齐升，而手握房抵贷资金的炒房客又来势汹汹，不严查不足以“以儆效尤”。

本来预期有三五年甚至更久的贷款周期，忽然接到银行通知要求在一两个月内还上，这一下子就切断了不少炒房客的资金流，釜底抽薪。除了要提前归还贷款，还得罚款，因为你没有按照约定用途使用贷款。

除此之外，龙龙在想，对于房抵贷资金流入楼市被查的人，会不会在征信上留下不良记录？如果是，那这一招就更“诛心”了。

继北上广深严查经营贷进入楼市后，珠海、成都、杭州据说也开始严查了，郑州会不会也列入核查的行列？ 

看当前郑州的市场热度，以主城区为代表的房价确实上涨了……算了不说了，郑州地邪，万一被言中，龙龙的一位朋友想死的心都有了：3月初朋友跑了5次中介机构，花了1万多块钱的中介费，刚办完房抵贷手续，还了贷款后手头上还有85万的额度。

昨天朋友还在问龙龙：

你看我这85万当首付，在郑州买什么房？

全文完。