北龙湖又卖地，你们看到了利好，我却看到了利空

4月30日，也就是五一假期前一天，郑州市大放彩蛋——公共资源交易中心集中挂牌54宗地，挂牌公告时间4月30日至5月19日，6月3日当天集中土拍。

消息刚一释放，行业诸多人士引为热议。这是郑州执行土地“三集中“政策以来的第一次大规模集中挂地，而放在全国来看，也是十分靠前的，仅次于广州。

更何况此次集中挂出的土地中，有诸多地块位于主城区核心位置，硬性条件相当好，甚至可以这么说：这批土地的入市，将会决定未来两年的房价走势，涨幅大概率不只是个位数。

而其中特殊位置的两个地块对该区位的意义尤为不可小看——北龙湖以及北龙湖的10号、11号地，就其综合限价来看，已经是个明显的信号了。

10号地占地70亩，限高24米，容积率1.7。地块东侧龙湖湿地公园，南侧森林公园，环境优渥，西北两侧紧邻地铁口。典型的兵马未动粮草先行，地还未出让房子还没有盖，地铁就已经通了，位置极其不错。

11号地占地73亩，限高24米，容积率1.7。这是中原科技城修规后的第一宗地，南边紧邻龙湖水域、在龙背上俯瞰8400亩北龙湖水域，几乎可以说是“打开窗户，吹吹海风”（未来项目的广告语可以这么写），优势更不必说了。

这两块地一样，毛坯限价37300元/平，装修限价5600元/平，综合限价42900元/平。

以上是北龙湖挂出的两块地的基本情况。

对于给出的限价，有人这样认为：“从限价来说，在这两个项目入市时，北龙湖限价即提升10900元/㎡！”这个算法很快被诸多人引用。

实际上这是个错误的算法。在此之前，北龙湖（包括其他区域）也说到限价，说到综合限价，都没有说具体的区分毛坯限价和装修限价。在此之前，北龙湖限价的确是32000元/平，时间之久、传播之广，以至于连诸多业内人士都会不假思索的说，北龙湖的住宅限价32000元/平，实际上像金茂府、壹号院的备案价要远高于这个数值（2016年还不限价）；当然也有诸多项目限价是低于这个数值的。

这个10900元/平的价格毫无疑问是用42900-32000得来的，这就混淆了概念，42900元/平的限价是带装修的，32000元/平的限价是毛坯的，所以应该是37300-32000，也就是上涨了5300元/平米。

即便是这样，相比于北龙湖其他项目综合限价32000元/平左右，比如被中海才拿到手不久的12号地，其综合限价才30843元/平，37300元/平的毛坯价格已经有很大空间了。

但是且慢，有个值得仔细思考的问题出现了：

为什么以前只要求了毛坯情况下的综合限价，现在变成了毛坯+装修的综合限价？为什么提高了毛坯价格，并且明确了装修的价格上限？

实际上，单纯价格上看，对今后开发10号11号地的开发商来说，这不仅算不上利好，反而是个很大的限制。

首先，毛坯售价上涨了，那肯定是地价要贵了。按照以往的情况看，地价上涨的幅度应该是要大于毛坯楼面价的涨幅的，那么这样以来，所谓的水涨船高就是船高水涨；倒算回去，摘地的房企绝对捡不了漏儿——政府怎么可能让你捡漏？国有资产流失的“帽子”谁敢戴！

其次，这次专门明确了装修的限价。以往的项目开发商为了突破限价，捆绑车位的有之，捆绑储藏室的有之，而最多的莫过于在装修上做文章。2000元/平的装标对外说是5000元的装标；4000元/平的装标敢对外说是12000元的装标——在缺乏监督机制的情况下，开发商通过夸大装修标准获得溢价，业主又不能说这是硬性捆绑，十分被动。所以才会出现交房时候的诸多乱象，这在因地价高、限价低的北龙湖区域，情况最为严重。

上千万元买的豪宅，装修看起来像是KTV包厢，业主“有钱任性”一气之下砸了重新装修，配备了据说十几万一只的马桶，但马桶下面的地面竟然没有做防水，墙面很快受潮返碱，惨不忍睹。

那么OK，现在规定了装修标准的上限，不管开发商如何“浮夸”，也即是顶着上限来，而不会出现房价37000元/平，装修73000元/平的闹剧来。

事实上，在其他城市，调控的精细化是涉及到装修标准的，比如在成都就要求，对于刚需楼盘来说，装修标准不高于清水价格的30%、绝对值不能高于3000，两个标准。

比如说15000元/平的房子，你装修上限就是3000元/平，对于改善型楼盘来说，装修的标准会再高点，但是也不会高得无边无际，并且房管局要让你提供装修的材料，还要来验收。也就说，就是捆绑装修，开发商也不可能在装修上漫天要价、违背常识。

这次北龙湖10号地11号地规定了5600元/平的装修标准，占综合房价的13%左右，这也就是比刚需稍高一点的装标，接近于改善，甚至和豪宅没有啥关系，所以从这个层面看，对售价4万多的住宅（豪宅）来说，并不是什么利好，而是利空。

那么分析到这里，我们再换个角度想，为什么政府要这么做？

第一，毫无疑问，在X书记执政郑州之后，不断引入南方H州先进的管理和发展理念，城市风貌为之一变，硬件和软件，郑州都更加的与时俱进。

第二，北龙湖是郑东新区的收官之作，中原科技城是北龙湖的重要一笔。产业兴城、产城融合是郑州未来发展的必由之路，在北龙湖这个使命就是中原科技城，去年3月份龙湖北岸调整控规，本意就在这里。纯粹的房地产在这个区域并不被认可，这里产业才是主导，住宅仅是配套，换句话说，应当有部分住宅存在，甚至档次可以高一些，可并不是标榜，更不是少数人的收藏——但是价格么还是得与众不同一些，毕竟它要体现出这个区域独特的价值。

如此一来，期望中的利好虽然是有的，但是并不是那么的直接、一飞冲天；路，漫漫其修远兮，价值也是慢慢兑现！

全文完。