地产项目没有空鼓开裂，究竟是怎么做到的？

房子的内衣

看到别人家交付的房子是这样的

收房竟然是这样的......

空鼓、开裂、渗漏为建筑行业质量问题三大“杀手”，权威数据统计、位列房屋投诉前五名，购房者因此维权不断、建设者为此投入人、材、钱无休无止的维修、已经成为困扰购房者和建设者共同的未解难题；

成为行业内世界性难题......、如何解决？

万科三年质量梦曾提出“三个没有：没有空鼓、没有开裂、没有渗漏”，但是三年过后再三年、问题归零之路崎岖坎坷；

今天小编带领大家一起探寻解决空鼓、开裂问题之路......

抹灰空鼓：

是由于原砌体等基底和粉灰层中存在空气引起的；

用空鼓锤或硬物轻敲抹灰层及饰面层发出咚咚声为空鼓。

用肉眼观看，空鼓部位常常伴有裂缝；

抹灰开裂：

一、不均匀沉降产生的裂缝；

二、温度应力使材料热胀冷缩产生的裂缝； 

三、砌体等材料干燥收缩产生的裂缝；

四、抹灰一次成活，使每层抹灰厚度过厚产生的裂缝；

五、施工过程质量引起的裂缝等。

传统砂浆抹灰的痛点

墙面空鼓与开裂的特征：

抹灰层空鼓与开裂的部位主要分布在砼体基面，以处在门窗过梁及厨浴间墙面上居多，且空鼓的面积多为鸡蛋大小，一般不超过30×30（cm）；墙面裂缝一般在20cm范围内，多为呈水平走向。

墙面空鼓与开裂的共性问题：

一、抹灰层的强度与密实度较差；

二、墙面抹灰层中间往往存在纯浆水泥层；

墙面空鼓与开裂的成因及解决方向：

施工没有将砂浆搓抹或挤压密实时，就正如混凝土没有振捣密实一样必然会收缩剧增而开裂。只要能理解其开裂是三维体积收缩所引致的话，那么就不难明白，墙体抹灰层的开裂及空鼓与砂浆的收缩有着必然的因果关系。

因此，防治墙体抹灰层开裂与空鼓的技术思路，主要在于尽量减少砂浆抹灰层的收缩，其出路在于改善砂浆性能，降低砂浆的水灰比，以及有赖于施工将砂浆搓压或挤压密实。

空鼓/开裂成因概括：

（一）砂浆配合比控制不到位

（二）基层处理不到位

（三）过梁长度不足、窗台压顶伸入墙体长度不足

（四）砌筑墙体存在通缝

（五）砌筑墙体腰梁和构造柱未设置

（六）砌筑墙体管线切槽和安装工艺不合理

（七）砌筑墙体一次性砌筑至梁底

（八）甩浆质量较差

（九）抹灰超厚     

（十）未分层施工或间隔时间不足 

（十一）二次收口一次成型  

（十二）涨模和线槽后切

（十三）后期养护不到位

（十四）空鼓/裂缝修补工艺不合理

影响墙面抹灰层不够密实的成因

成因一：墙面抹灰没有按相关技术规程的基本要求实行分道施工

其一，砌体与混凝土结构的抹灰层基面，在饥水性方面存在着较大的差异，抹上墙的砂浆其初凝时间是无法一致的。

大量实例工程经验证明，抹在混凝土结构基面上的底层灰与罩面灰其分道施工间隔时间小于12个小时的话，施工确实是难以将抹灰层搓抹密实的。故其出现开裂与空鼓缺陷的概率是甚高的。

其二、墙面抹灰一次上浆过厚，施工不但难以将抹灰层搓压密实，而且极容易出现下滑，抹灰层的密实与粘结力就难以保证了。

成因二：新拌砂浆超过施工开放时间或受到污染，必然大大降低砂浆的施工操作性和粘结力。

此外，砂浆进入初凝后再加水重新调拌，在事实上已改变了砂浆的水灰比，难免会使到砂浆的干燥收缩剧增。

成因三：砂料没有作出过筛级配。砂浆中难免会存在较粗骨料或异物，施工就无法将浆料搓压或挤压密实了。

成因四：抹灰之前没有对基层上的凹凸不平及孔洞部位作出修补处理，以及抹灰层收口界面粗糙，施工就难以将砂浆料搓压密实。

成因五：钉挂在墙面上的钢网未张拉牢固，其在抹灰过程中不可避免会出现回弹的问题，抹灰层就难以确保密实了。

成因六：砂浆的和易性、粘连性与施工开放时间难以满足施工要求。

普通水泥砂浆和易性与粘连性差，施工开放时间短，施工主要以提高灰砂比使砂浆在短时间内固结的做法应对。这不但使得抹灰层的硬脆性极为明显，而且施工也难于将抹灰层搓压密实，是这类墙面之所以普遍存在网状裂缝与空鼓的主要缘故。

影响空鼓开裂的深层次根源

当下，建筑行业劳动力资源求大于供，以及熟练技工贫乏的问题已日趋严重。各项目工期紧迫、人手短缺、施工班组更换频繁的问题极为突显。而往往使各方对施工过程的品控管理处于心有余而力不足的尴尬局面。

此外，项目管理“以包代管” 与“以修代管”的思想较为盛行，个别人更有甚还以“10-1=9”的小学算术思维方式看待项目的管理。

如何变革？

技术创新是核心竞争力

技术变革解决管理难题

管理无法解决技术难题！！！

技术革新是解决传统质量的通病的方向、随着扬尘管控、劳动力减少、产业化施工成为行业发展的方向、在建筑行业内墙抹灰方面及需要解决质量通病、也需要降低对技术工种的依赖，粉刷石膏成为近年来住宅项目替代传统砂浆抹灰的重要创新技术之一；

市场调研：

一、抹灰石膏拥有极少空鼓、开裂、不泛碱，质轻，可机械化作业，极高的施工效率，表面装饰性好等优点。

二、通过各地产项目调研，大部分标杆企业对于毛坯交付项目室内无水房间已逐渐开始使用抹灰石膏。融创、蓝光、东原、新城、华夏幸福、龙湖、中南、碧桂园等企业在河南区域均已做标准化设计要求，永威、绿都、世茂、金科等对于铝模项目开始首先使用。

适用范围：

一、抹灰石膏适用于建筑室内墙面和顶棚的一般抹灰工程，      厨房和卫生间等室内潮湿区域除外。

二、轻质抹灰石膏用于绝大多数基层材料 （现浇混凝土、加气混凝土墙、顶面抹灰，各类砌体、轻质板材墙面抹灰） 的抹灰找平。

三、轻质抹灰石膏的常规抹灰厚度为6mm～25mm， 抹灰完成面的最小厚度为6mm， 顶棚抹灰总厚度宜小于10mm。

四、对于普通烧结砖基层和厨房、卫生间等有防水要求的房间，仍适用传统水泥砂浆抹灰。

石膏技术指标

强度对比：

技术性能对比：

综合性能对比：

成本指标分析：

随着行业新技术的运用、全混凝土外墙、铝膜等技术的支撑，内墙免抹灰工艺得到推广运用；

内墙全抹灰工艺按照砌筑墙体及混凝土墙体均采用水泥砂浆抹灰工艺计算。

内墙免抹灰工艺按照砌筑墙体采用石膏抹灰工艺，混凝土墙体不抹灰采用界面剂处理进行计算。

内墙混凝土面免抹灰工艺比内墙全抹灰工艺单方造价低29.96元/㎡，且随楼层增加单方造价差值恒定；根据行业内数据15mm石膏抹灰单价为32.84元/㎡（根据石膏品牌、涂布率存在差异），15mm水泥砂浆抹平单价为30.01元/㎡，从成本分析，同样抹灰厚度15mm，石膏砂浆单价与水泥砂浆单价相差不多，若石膏抹灰厚度为10mm,则成本会有相应降低；且石膏抹灰极大的降低了后期维修费用，降低了后期的隐性无效成本、提升客户满意度和企业品牌口碑；

风险控制：

施工管理风险注意：

客诉端注意事项：

工艺微创新：

实践经验表明，通过技术课题的攻克、整合资源优化建筑的构筑方法及材料替代，以技术手段降低施工质量风险，是防治建筑质量通病重要方向；同时防治建筑通病是一项系统工程，并非靠单一措施就能解决其所有的问题；

技术创新与科学的组织管理同等重要，二者缺一不可；

创新发展的运营模式及共赢的合作方式，是当今竞争激烈的商业市场环境中保持竞争优势的基本因素；

303建材以技术赋予、提升工程品质为目标，致力进行技术研发，优化建筑的构筑方法，与行业共同携手解决技术难题、推动技术进步！

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