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100万首付在深圳并不算多，但事实确是： 1.100万首付购房群体在深圳占比18%（乐有家2020年数据）； 2.是很多人攒了几年甚至是十几年才有的。 如果是10年前，100万首付可以在南山、福田随便挑，但现在100万买深圳，“房子”和“钱”同时两全，怕不是一件容易的事。 按三成首付、75-100㎡的住房需求来算，100首付的房子单价区间3-4万/㎡。 “3”字头，能买哪里？本篇，报哥将系统性的和大家聊一聊这个问题。 “3”字头分布在深圳的哪些地方？ “3”字头，听上去好像离深圳很远，但事实上关外是有一些的。 我们整理了近期入市的新房，并梳理了深圳关外各区二手房指导价。 深圳关外“3”字头的片区：龙岗、坪山、大鹏。 具体到街道： 龙岗：横岗、南湾、平湖、龙城、宝龙； 坪山：坪山、龙田、马峦； 大鹏：大鹏、葵涌。 1.龙岗 龙岗“3”字头在深圳最多，近期入市的新房，利德悦府均价3.7万/㎡。 二手房目前只能看到指导价，但从“3”字头房源的分布来看，龙岗占比较大。 量大，主要是龙岗本身供应就多。 2.坪山 去年，坪山“3”字头的新盘比较多，比如润樾山花园、东关珺府、兆邦基碧湖春天等。 今年入市的新盘，恒大成一期还是“3”字头。 佳华领悦广场、金尊府两盘因为位置、楼盘品质等原因，预售价格上了“4”字头。 但随着坪山地铁的利好兑现，估计“3”字头很快就会成为过去。 3.大鹏 大鹏近期入市的新盘，卓越蔚蓝铂樾府3.5万/㎡。 二手房方面，中介消息，目前大鹏二手房“2”字头居多，“3”、“4”字头的也有。 其中，“4”字头主要是带人大附中学位的楼盘，如承翰陶柏莉。 选房，逻辑很重要 价值主要看五点：地段、交通区位、板块产业、加持概念、学校。 当然，这不仅适用于“3”字头的选择，更适合其他深圳其他房价区间的选择。 1.地段：经常会有粉丝问公寓能不能买，对此我们的回答是核心地段的优质资产可以考虑。 没有其他的理由，就是核心地段论。 这里的地段具体是指：地铁、学校、商业、CBD等。 2.交通区位：一般城市的发展模式是基建先行，买对交通区位就是买对发展潜力。 以深圳来说，深圳市重点基建项目：深中通道、深珠通道、深茂高铁、赣深高铁等。 3.板块产业：有产业片区的购买力要优于无产业片区的购买力，强产业片区的购买力要优于弱产业片区。 具体到片区来说，龙岗坂田是以华为为代表的科创产业，坪山石井是以比亚迪为代表的传统制造业。 表现在购买力上，坂田是强过石井的。 购买力强，接盘的人就多，也就意味着房价能够支撑的起来。 4.加持概念：深圳西部能够一路高歌猛进，说白了就是概念，这一点同样适用于片区选择。 5.学校：学校的布局，尤其是大学的布局，并非小事，是需要大量财力的，说明是政府的长期基建投资和倾向性规划，可以作为房产选择的参考指标之一。 偏向自住的刚需选房逻辑： 自住的逻辑比较简单，主要以便利生活为前提，可供参考的条件有： 1.地段/置换：地段是否有升值潜力，五年以后的下一步置换能不能轻松一些； 2.户型：房间数量是否充足，能不能有一个书房，做成一个衣帽间； 3.通勤时间：离市区的距离是否合适，周边的交通网络是否发达； 4.开发商/物业：能否信任，也关系到买得踏实不踏实，住得省心不省心； 5.配套：配套成熟与否，也就是片区的成熟程度，比如学校、商业、医疗、休闲等，这些是决定未来生活舒适度的关键因素。 当然，以上条件不可能面面俱到，要根据自己的最迫切需求来逐一筛选，避免因过分追求完美而失去上车机会。 “3”字头横跨深圳关外三区，如何选？ 大逻辑之后，“3”字头的深圳，以各片区现状为基础。 此处，龙岗各片区分开说，坪山、大鹏综合来说。 1.龙岗 龙岗有4个“市级重点区域”，9个“区级重点区域”。 4个“市级重点区域”：坂雪岗科技城、大运新城、国际低碳城、平湖金融与现代服务业基地。 9个“区级重点区域”：宝龙科技城、阿波罗未来产业城、东部高铁新城、布吉新城、云创小镇、甘坑新镇、龙西-五联片区、盛平-龙园片区、横岗南片区 南湾：片区目前的现状，辖区人口多，交通短板，学位紧张，公共基础设施配套不足。 未来将建设“南湾云创小镇”，紧邻坂雪岗科技城，是龙岗区“4+9”重点发展片区之一。 也就是说，随着云创小镇的建成，南湾的房价又会向上迈进一层。  横岗：典型的工业重镇，目前街道内以工业和四类居住建筑为主。片区配套比较落后，整体以城市更新为主。 未来重点发展国际物流、货运枢纽、仓储配送、专业市场等物流产业和家电、眼镜等产业。 平湖：旧改为主，很有东莞气息，未来会建平湖金融与现代服务业基地，是深圳18个重点区域之一。 园山：片区基础设施比较薄弱，目前有大运软件小镇，未来会建“阿波罗未来产业城”。 宝龙：旧改比较多，交通和教育问题比较受关注，过去以加工制造业为主，目前以区域内的宝龙科技城为代表，对标南山，定位科创中心。 “宝龙科技城”与“阿波罗未来产业城”同属龙岗的“区级重点区域”，除此之外，片区内还有一个“区级重点区域”——东部高铁新城。 坪地：离市中心的距离比较远，接壤惠州，公共交通不太便利，整体配套薄弱。 目前片区发展定位：低碳示范、绿色城区、东北门户，区域内目前在建国际低碳城、坪地高中园、低碳体验主题公园。 其中国际低碳城是龙岗“市级重点区域”之一。 2.坪山 坪山无论哪个街道，首先距离市区远是肯定的，公共交通也不方便，目前只有高铁。 相较于龙岗来说，坪山起步较晚，配套也没有那么成熟。 目前各区的定位： 燕子湖片区：东部城市新客厅； 站前商务片区：东部高铁新城； 高新北片区：沙田新能源汽车产业基地； 高新南片区：田心生态科教城； 龙田片区：龙田高端制造产业基地； 碧岭片区：碧岭深港生命健康产业合作区； 坑梓片区：坑梓中心区； 老城片区：坪山老街国际社区。 3.大鹏 相较于其他几个区来说，“3”字头的大鹏可能优势不大，毕竟通勤距离摆在那里。 但是大鹏并不是没有选择的余地，一是大鹏有需求在，比亚迪集团、比亚迪半导体的注册地都注册在葵涌街道，片区会承接到来自这个500强企业的住房需求。 二是大鹏有名校在，大鹏目前最好的学校，一个是人大附中系，一个是亚迪学校（深中旗下的私立系）。 除此之外红岭集团大鹏校区也在建设中，预计2023年建成，另外有传闻深中系、百外系公立学校会落地大鹏。 “3”字头虽然买不到大鹏一梯队的学位房，但是入手二梯队学校的楼盘应该是没有问题的。 从这个层面来说，大鹏比较适合那些将学位列在重点需求名单上的购房者。 结 “3”字头虽然横跨深圳关外三区，但综合三区现状来看，各不相一，每个片区都有固定对应的一波需求人群。 买房，看政策、看规划、更要看需求。 你赞成二手房指导价吗？你怎么看深圳新房“打新热”？如果二手房价格继续倒挂，你一定会买新房吗？ |
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