承认吧，你根本不了解深圳！

来源丨米宅珠三角

作者丨大渔

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你真的了解深圳吗?

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深圳是分环的

表面上看，深圳没有环。

其实，深圳和北京、成都、郑州这些城市一样，是有环线概念的。

与内陆城市不同，深圳是一个沿海城市，沿海区域更容易获取优势资源。

深圳多山，南部沿海有较多平地资源，因此，南部的罗湖、福田和南山成为了深圳的始发中心，绝大部分的优质配套都沉淀在这里，包括教育、商圈、CBD等，这个片区构成了深圳的一环。

一环聚满之后，人口和资源自发外溢到近郊区，西乡、龙华、布吉、横岗这一条中间带状区域组成了深圳的二环。

但和其他城市相比，深圳比较特殊，早年的深圳是分关内和关外的。

关外进入到关内需要边防证，关内的人很少出关，关外的人很少进关，关内关外被人为切割成了两个世界。

大量的工厂和低收入人口聚集在关外，沙井、福永、横岗、石岩等地都布满了农民房和工厂宿舍，低收入群体扎堆，城建风貌和市区天差地别。

正是因为原关内和关外被人为切割开，缺乏自然过渡，所以深圳的人口密度并不是由南向北依次递减的，而是关内和关外都有人口高度密集的片区，呈点状分布。

近郊属于二环，再往北的远郊就是深圳的三环，包括福永、沙井、松岗、公明、光明、石岩、观澜、平湖、坪地、坑梓、坪山这一条远郊带状片区。

远郊区，要交通没交通，要产业没产业，要距离没距离，本来是姥姥不疼舅舅不爱的片区。

但因为深圳缺地，有两个远郊地块被政府拿了出来重新规划，注入了美好的远景和概念，也投入了不少资金建设，身价瞬间暴涨。

这两个叫沙井和光明的片区，在成为网红之前，被人记起的只有沙井生蚝和光明乳鸽。

2

片区的运和命

近几年，深圳有的片区涨的快，有的片区涨的慢；有的楼盘涨的飞快，有的楼盘又纹丝不动。

楼盘的涨幅，决定于自身所处的片区。

人们最后发现，优质片区的劣等马，会比劣质片区的上等马跑的还要快，对于自认为选筹精准的投资客来说，选对盘而选错片区，痛失涨幅，是无奈又痛心的结果。

判断一个片区是否优质，并不是简单的看它的方位和交通，更取决于片区的运和命。

所谓的命，是这个片区先天所在的位置，是沿海还是内陆，是中心区还是远郊区，是多山还是多平原，这是片区先天的命，天生注定，无法移动，无法改变。

命不能变，运却是可以变的。

比如说罗湖，天生的好命，位于深圳最南端的中心区，又以平原为主，深圳最早期的优质资源一股脑放在了这里。

然而，风光了二十年后，罗湖的运势变了，更高端更优质的资源罗湖已经没有了承载空间，只能一路西移，到福田、到南山、到宝中。

反而，因为早年的规划和产业落后，罗湖的城建和产业不可逆转的低端化。

罗湖的命没有变，运却变了，所以罗湖在衰落。

再比如光明，先天命格实在不怎么样，位于深圳的西北远郊，与东莞相接，没有产业，缺乏人口。多年来深圳一直忙于西进东拓，根本无暇关注这一片区。

但是，到了后期，深圳可开发的地块已经寥寥无几，只有光明还拥有相对丰富的土地资源，保留了深圳最大的可连片开发区域，风水轮流转，属于光明的高光时刻来了。

2007年，光明新区成立，2018年，国务院批准设立深圳市光明区，关于光明新区的一系列高大上规划陆续出台，光明立刻红的发紫。

对光明来说，命未变，但运势变了。

多年来，很多人买房深信地段论，认为地段是不可转移的，地段决定一切，但却没想到命格虽然注定，运势却会改变。

反而是很多不看地段、不做分析瞎买的，却意外中了头彩。

近几年因为政策、规划和资源投入而运势很好的片区，包括前海、后海、深圳湾、宝中、红山、上塘、大运、碧海、沙井和光明。

这些片区之所以崛起，都有规律可循，绝大部分都有成片的土地可供规划和开发，又有大部分位于西部，少数位于中部和东部。

这些片区，正在运势上升的阶段，片区内的房价都在快速上涨，哪怕是一些又老又破的劣质房源，也跟着鸡犬升天。

而其他的非热点片区，哪怕是区位不错，比如罗湖、布吉，又或者是房子品质不错，比如龙岗，价格一样纹丝不动。

很多人考虑深圳房价的涨跌，都会考虑区位、热点、学位、品质等，大多却忽视了一个重要的因素，这就是我们讲的第三点：供应量。

3

供应量的游戏

打开链家深圳各区的二手房供应地图，我们会发现，南山、福田、罗湖都在7000套左右，符合这三个中心城区的基础数据。

但是再看原关外，问题就大了，宝安5083套，龙华4256套，坪山747套，大鹏249套，加起来一共10335套。

但是一个龙岗区，就达到了15086套。

转化成饼状图大家感受一下：

全深圳九区一共47704套二手房，龙岗一区15086套，占比32%，接近三分之一。

龙岗本身产业薄弱，远离中心区，却供应了大量品质不错的次新房源，成为资金有限刚需的理想睡城。

看深圳最新的人口流动热力图：

 从热力图看出，除了传统的南山、福田、罗湖三个就业中心区，密度最高的人口聚集区位于龙华和龙岗中心区。

这两个片区能提供的就业岗位有限，主要贡献睡城的价值，地铁4号线和3号线上下班高峰期都是挤爆专线。

因此，龙岗涨的慢，表面看是东部缺乏热点，距离市中心又太远，实际更隐性的原因是供应量太大。

把二手房供应地图再拉大，再细化，可以看到，二手房源主要集中在以下几个片区。

龙岗中心城、大运、宝荷片区，一共5014套。

布吉片区，一共6052套。

横岗片区，1273套。

单看这几个数字也许感受不大，对比一下其他几个相对热点片区的房源数量。

沙井131套

公明188套

碧海579套

上塘217套，红山652套

你应该就会明白，房价的涨、跌或横盘是复杂的合力导致，原因往往比你想象的更复杂。

比如布吉，不错的区位却万年不涨，有人归结于农民房太多，有人归结于交通肠梗阻，有人认为是罗湖衰落的影响，实际上巨大的供应量很可能才是那个关键点所在。

今天讲的三个点，一是深圳的环线概念，一是各片区的命格和运势，一是各片区供应量。

内容有点散，但归结为一个重心就是：房价的涨与跌，是极其复杂的合力因素，普通人所掌握的信息和技能，是远远不够的。

越了解市场，越敬畏市场，与诸位共勉。