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今年以来，苏州新房市场发展迅猛，拿地、公开、开盘，一气呵成，但高周转背后，不少开发商感叹：下半年有些卖不动了！ 与此同时，苏州二手房市场处境更加艰难，存量激增，目前挂牌量已超10万大关！ 90万！100万！129万！为了促进成交，不少房东争相降价！据诸葛找房显示，苏州今日降价二手房源达1600+套！ 荷澜庭、环秀湖花园、保利悦玺、万科湖西玲珑，连这些学区房、地铁房都扛不住了！ 正文之前，我们先来投票： 平均降4.77万/套！苏州二手房存量破10万，降价潮来了！ 最近一段时间，我翻看朋友圈发现，中介们的画风急转，频繁出现“急售”“跳楼价”“白菜价”等字眼，业务量骤减。 显而易见，如今苏州二手房市场还没缓过神来，挂牌量激增、存量大，要想迅速出手，得降价！ 查看链家网站发现，目前苏州每月新增二手房挂牌量稍有回落，但存量不减反增，在售二手房已达101345套，突破了10万大关！ 按近90天内成交5851套房源来算，目前的二手房存量还需要一个较长的周期来消化，但同时每天都在有新增房源，竞争越来越大。 同时，新房市场大量补仓，折扣、限价，也在挤压二手房市场。 苏州多个区域新房限价非常严格，导致买新房性价比更高，二手房更加难卖了。 由此，降价抛房成为不少房东的选择。据诸葛找房显示，今年2月以来苏州二手房均价一直呈下降趋势，2月与9月的均价差额达942元/㎡。 从今日数据来看，还有小部分房东坚持涨价，但降价二手房源达1638套，平均降价4.77万/套，降价潮真的来了！
100万！129万！苏州大批二手房降价甩卖，连学区房都没逃过！ 查看诸葛找房网站今日降价的1643套二手房源，小减1、2千，到暴降100万+，苏州二手房的处境还不太一样。 1.大户型难卖，直降129万！比均价低11622元/㎡挂牌 从挂牌房源面积、价格占比分析，二手房更多集中在60㎡-140㎡、总价在100万-500万之间，此类房源也相对比较好成交。
而大面积、高总价的房源处境就比较艰难，不少房源降价，动辄大几十万！
例如中海国际社区（一区）的这套房源，9月9日挂牌价2168万，一个月过后直降129万。
但查看贝壳发现，整个小区的均价44600元/㎡，远低于上述房源的61788元/㎡，这应该也是其不好卖的原因之一。
另一套中海独墅岛的房源，于2019年7月8日上架，挂牌1300万，至今15个月还未能成交。 近日房东调整价格，直降100万，均价21352元/㎡。
查看贝壳发现，小区均价32974元/㎡，此套房源比小区均价低11622元/㎡挂牌，但总价1200万，不知道还需要多长周期成交。
2.学区房都扛不住了！双地铁口+名校双学区，比去年同期跌了3000+元/㎡！ 买房，地段、价格、升值空间都很重要，论起最抗跌的，一定是学区房！但从今年市场反应来看，二手学区房现状也很惨烈！ 比如环秀湖花园的一套房，去年9月，92㎡左右的房源均价25409元/㎡，成交周期16天，降价5万。 132㎡户型的房源即使挂了165天房东也仅降了8万，且成交均价25000元/㎡并不低。
按理说小户型应该更好卖、均价更高，而小区最新成交的86㎡户型房源，挂牌3天降价7万成交，均价仅21663元/㎡！ 且小区9月成交的3套房均价都低于2.2万/㎡，比去年同期低了3000+元/㎡！
今日环秀湖花园有9套房源正在降价，不过降30万后部分房源挂牌价依旧虚高，房东可能还没有认识到小区目前的真实房价。
昨日0成交！周期无限拉长，中介：疯了！再卖不掉我饭碗不保！ 查看苏州二手住宅成交数据，本周交易1178套，昨日0成交！
我与苏州多家中介公司的经纪人沟通，他们反应，最近很多二手房主都主动要求降价，一些不热门的板块降幅更大。
这段时间，不少业主开始寻求多渠道卖房，线下线上双管齐下，为求把房子卖出去房价一降再降，房东心态几近崩溃。 好在这段时间成交量有所回暖，“有一些年前到现在还没卖掉的房子，房东不疯我都要急疯了！”
不过一些小户型、低总价的房源，依旧很好成交，这套明丰花园的90㎡房源挂牌仅1天就卖出，不过成交总价比挂牌价低了10万，也就是降了1110.62元/㎡！
从房东、中介、买房人多方看法总结，我认为二手房市场受打击主要原因如下： 1.房东 受疫情影响，部分房东有一段时间无薪待工，受还贷、房租、开销压力，无奈走上卖房道路。 其次，部分人认为房地产市场前景难料，争先恐后挂牌，希望“赶上最后一波好价”，把钱牢牢抓在手里更有安全感！
2.买房人 新房冲击二手房市场，今年以来，苏州新房供应量锐增，在相同价位下很多人更愿意选择新房，“二手房始终是别人不要的，且新房的户型设计更符合当下审美”。 其次，苏州多个区域新房限价，呈倒挂趋势，相同面积可比周边二手房便宜几十万，甚至同一小区一期二手房在售，差价肉眼可见！ 例如位于吴江区的苏州湾景苑，业主挂牌均价27570元/㎡，而售楼员称新房加推可能限价2万/㎡，直接相差7000+/㎡！
3.市场 新房市场竞争激烈，经常推出特价房促销，而二手房房东很少有愿意理性报价的，甚至有部分违背市场规律疯狂挂高价，无限拉长成交周期。
有中介表示，去年自己年收入20万+，工作一段时间后可以给自己放个假。但今年开工以来，兢兢业业工作，一天都没休息过，收入还没有去年的一半多！ “太难了！带看也不少，但二手房就是卖不出去，我这个月还没卖出1套房，饭碗要不保！” |
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