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香港的零售业最近一年可以说经受了巨大的考验，因为疫情原因的影响，香港几乎没有游客，这也对零售业产生了巨大的影响。 香港的经济链条其实是这样的，香港有着特殊的关税政策，这样在香港购置奢侈品的价格优势就非常明显，普通人去香港购置苹果手机跟奶粉，不过对于有钱人去香港则是去买奢侈品的。关税的优势让香港成为了奢侈品的天堂，其中9成的买家来自内陆。奢侈品才是真正支撑香港零售业的关键所在。  全球每年10%的奢侈品是在香港销售的，可以说香港是全球最大的奢侈品单一市场，甚至没有之一。虽然香港本地的富豪也非常多，比如说甘比跟刘銮雄夫妻就是奢侈品消费的大户，不过香港的人口毕竟只有700万，如果靠着本地人来消费，估计每年出售的奢侈品不到1%。 奢侈品带动了零售业，从而拉到了香港地产租金的上涨。很多人无法想象在香港，一间小小的店铺月租就高达几十万。在铜锣湾这样的消费旺区，甚至有地铺年租超过了1个亿。一间铺子的租金就等于一个三线城市的万达广场全年的租金收入。  商家租用商铺，都是要计算平效的，就是每平方可以创造多少的销售额，如此高的租金除了奢侈品外，几乎卖不起其他的任何东西，于是慢慢的整个香港的铜锣湾跟尖沙咀就到处都是奢侈品店了，其中最为代表的就是海港城跟时代广场两个商场了。这两个商场的奢侈品销售额几乎占了香港半个的市场，而这两个商场过去也几乎是一铺难求，即使租金已经突破了天际线，但是依然求租者无数。 不过如今因为疫情的影响，这两个商场的运营情况，发生了巨大的改变。许多人可能不知道时代广场跟海港城背后的老板都是船王包玉刚的女婿吴光正。过去靠着这两个物业，吴光正一年收租大约是130亿。  王健林在内陆有300多个万达广场，一年的租金也才300亿左右而已。吴光正在香港两座商场就可以收租130亿，可见有多夸张了。 最近LVMH集团宣布，他们位于香港时代广场的LV跟芬迪正式关店。去年LV就希望吴光正旗下的九龙仓置业公司可以降租，这家公司就是运营海港城跟时代广场的公司。不过九龙仓置业随后拒绝了降租的要求。 LV在时代广场的店面，面积是10000平方英尺，算起来也就是大约900多平方米，不过租金却高达500万每月，也就是每平方米每月的租金差不多是5千元。其实这个数据并不夸张，2015年巅峰的时候，整个铜锣湾的平均月租金达到了平方米1.8万元。所以你就明白为何九龙仓置业不愿意再给LV降租了。  去年以来香港受到疫情影响，整个零售业陷入了低迷，这在九龙仓置业的财报上是直接反应出来。截至2020年6月30日的六个月中，时代广场的商场出租率降至92%，收入减少23%，且营业盈利下跌了25%。同期海港城出租率仅为90%，收入下跌30%，且营业盈利下滑33%。蒂凡尼（Tiffany）、华伦天奴（Valentino）、Gap等52个品牌纷纷在此期间退出。 受到海港城跟时代广场出租率下降，吴光正去年一年至少损失了几十亿的租金。目前这种情况不仅仅存在于时代广场跟海港城，根据房地产咨询公司第一太平戴维斯（Savills）的报告，预计今年香港的租金水平还将下降5%，而商铺跟商场的空置率将进一步提高。  整个香港特殊政策，其实最大的受益者就是地产商。几大地产商联手买下了香港大部分的地皮，持有了如今香港大部分的写字楼跟商业物业，你在香港做生意就必须租他们的物业。 本来香港关税政策，应该是让众多的零售业业主获利才对。因为零售业是一个零散的行业，可以创造大量的就业岗位，也可以创造大量的创业机会，让更多人富裕起来才对。  结果几大地产公司联手不断抬高租金，把整个香港零售业的利润几乎都吸光了。新鸿基跟恒基兆业联手兴建的香港IFC，一年的租金就高达90亿。李嘉诚在香港的众多物业一年也可以收租70亿左右。四大地产家族加上吴光正家族，一年在香港的总计租金收入超过了500亿，而整个香港零售业的总额也不过是2千亿左右而已。 有机构预计随着疫情的缓和，香港的租金水平有望在2023年迎来复苏。不过这些人可能忽视了一个问题。如果海南也发展起来，那么香港的地位就不再了独一无二了。那个时候内陆游客可以选择去海南购物，也可以选择去香港购物，相比去香港，海南目前的消费水平还低得多，这也是一个巨大的优势。 另外海南的租金水平也比香港低不少，这让各大品牌去海南创办零售店的欲望也更多。香港的高租金最终吞噬了整个零售业，最后也把这些超级包租公自己给吞噬了。假设香港零售业不行了，回归到一个普通城市的水平，那么香港的租金估计还不如北京、上海。那个时候香港这些物业的价值就将大跌。过去海港城的估值高达2千亿，如果海港城的租金一年从100亿跌到了50亿，那么物业价值也要跟着大跌一半，那么这些富豪的损失就巨大了。  其实香港地产商们真的应该好好考虑，任何事情过了，反而最终都会伤害到自己。胡应湘就在香港呼吁多年，希望可以增加地皮的供应，以解决香港地产的问题，这个问题不仅仅是住房的问题，还对零售业有巨大的影响。 不过可惜的是，多年过去了，想要做事情的人，依然总是被各种各样的理由所牵制了。在香港很多人总是拿环保说事情，导致新界的很多地皮一直无法开发，结果这些绿地如今成为了地产富豪们的高尔夫球场。
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