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大家好，我是胡Sir，TOP10城规院校科班出身，大型房企工作多年，在广州楼市，说真话，是我最大的标签。近日，越秀区公布了七普人口调查数据，原本只知道越秀是过去10年广州唯一一个人口负增长的区，但没想到的是，越秀的人口减少，不是某一个板拖后腿，而是整个区的普遍现象：17个街道，竟然有15个人口都在减少，实在是有点触目惊心。按照房地产短期看金融、中期看土地、长期看人口的认知框架，我们可能真的要跟越秀楼市的黄金时代，说再见了。 
1、之所以说过去是越秀楼市的黄金时代，是因为越秀的房价在广州一直数一数二，即便到本文写作的今天，依然如此。拿最有含金量的二手房市场来说，我截取了2021年6月15号的贝壳挂牌价，越秀仍然以5万的均价，仅次于天河，且遥遥领先于第三名的海珠。
2、但随着支撑楼市最重要的人口因素明显利空，由盛而衰的转折点，或不可避免。
事实上，越秀的人口问题除了前面提到的人口流失，人口的老龄化，也是广州最严重的。
3、我们当然也可以找一些理由来说明越秀楼市依然可期，比如全市第三的经济实力，但这并不能改变越秀楼市结束黄金时代的趋势。
但我要提醒的是，越秀的GDP增速虽然还不错，2020年虽然受疫情影响最小，但从3年的数据来看，增速并不理想，有被天河和黄埔进一步拉大差距的明显趋势。 当然，后面也暂时看不到追兵追上的可能，所以越秀楼市的黄金时代虽然结束了，但青铜时代还是会有的。 
4、虽然经济总量仍有优势，但越秀的产业发展，确实缺乏想象力。
虽然在十四五规划中，明确越秀重点发展的产业平台较多，包括：三带：东风路总部经济产业带、环市路数字经济创新带、沿江路创新金融集聚区三个发展带；六组团：北京路文商旅融合发展示范区、海珠广场文化金融CBD和国家产融合作试点区、黄花岗科技园、花果山国家超高清视频创新产业示范区、广州火车站现代商务会展区、东山口粤港澳大湾区生命建康产业创新区。但你仔细看，每一个规模都不大，且都基本成熟，从后劲的角度，更多是优化提升，惯性发展。缺少可大展拳脚的新城新区，只能在现有的空间格局下局部改进，是越秀最大的隐痛。目前满打满算也就一个南洋电器厂旧改项目取得了实质性进展，但这个项目也就3.73公顷，真的很小，还是我前面说的那种局部改善型，并不能从根本上让越秀焕然一新。跟目前大手笔疯狂推进旧改的黄埔、海珠和荔湾比，越秀确实有些力不从心的感觉。这可能也与越秀高房价基数导致的高拆迁补偿标准有关。
但不管原因是什么，本身面积狭小的越秀就没有新城新区发展平台，如果再旧改上又无法突破，这显然不是什么好兆头。6、除了人口和产业，对于越秀楼市而言，更大的利空，还在于学区房的黄金时代，真的要歇菜了。毫无疑问，在过去10年，中国楼市最抗跌最保值的就是学区房，这也是越秀楼市过去黄金时代最坚强的基石。但正如我之前发文分析的那样，2021年，是学区房由盛转衰的分水岭。随着2021年4月30日，学区房在中国最高决策层的会议桌上被直接点名，学区房超高的溢价被碾平，就只是时间问题。不是说学区房从此毫无价值了，而是说学区房在房价中的重要性，将会随着教育资源越来越均衡化，越来越弱化。
相比于其他区，越秀高房价的背后，有大量居住体验并不好，完全纯靠优质学位支撑的老破小存在，一旦这部分价值大幅度减弱甚至消失，对于越秀楼市，就是最沉重的打击。这也是我反复劝大家，不要买纯学位支撑的不适合居住的房子的原因。7、综上，从人口、产业、旧改和学区的角度，我认为，本文的标题并没有夸大其词，属于越秀楼市的黄金时代，的确结束了，或者说正在结束。但必须说明的是，黄金时代仅针对投资考虑，对于在越秀工作的同志自住，我是坚决支持的。比如你的考虑就是要让孩子上最好的东风东小学，不在乎房子是否保值增值，我觉得也挺好。8、在整体告别黄金时代的背景下，东山和梅花街两个板块，将会保住越秀楼市最后的荣光。 这也是越秀17个街道中，唯一实现人口增长是两个街道，分析来看，在越秀内部逆势增长的主要原因，在于位于越秀的最东边，且紧邻珠江新城。
如果实在是舍不得越秀业主的尊贵身份，那就向这两个板块迁移吧。
9、估计又要得罪一大波越秀业主了，但恨我骂我是没有用的，因为我不是在预测未来，而是在描述正在发生的事实。但与其掩耳盗铃，与其劳心费神的骂发现问题的人，不如认真想一想，我说的有没有道理？如果有，那聪明人的做法，一定是赶在其他人还没有反应过来的时候，提前抢跑，悄然完成华丽的转身。
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