【研究矩阵】③县城“地王”直逼一二线！房企新机遇与挑战并存

同策研究院同小 2021-06-15

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县级市“地王”频出，

义乌新地王楼板价高达3.6万

近来土拍的焦点多被“两集中”城市所占，但在一些三四线城市，甚至县级市的土拍战场中，一些“地王”的表现仍能突出重围。比如，武汉地产3月10日在浙江义乌以30亿的总价、53%的溢价率，拿下义乌市江滨北路与宾王路交叉路口西北侧地块，楼板价高达3.6万，创今年义乌土拍记录。

“直逼一二线”，

地价房价飙升有强大实力支撑

我们看到今年来很多县级市都出现诸如此类“地王”的新闻，甚至这些县城“地王”的楼面价格都直逼一些热门的一、二线城市，这不禁让人想探究其背后深层次的原因。

产生这种现象的原因有很多。以浙江为例，从地区经济生产水平来看（如图），除杭州、宁波、绍兴外，其余重点城市市辖区GDP总量与下辖县级市体量差距较小，浙江省城市呈现“强县弱市”的格局。而根据我们同策研究院研究，GDP总量与城市房价呈现明显正相关，地级市与县级市的经济总量分布格局决定城市房价的分布特征。由此可见，浙江部分县级市，尤其是“百强县”，地价房价飙升的背后都有强大的经济实力在支撑。

△ 图：同策研究院绘制整理

结合当下房地产业政策来看，这些“县中地王”的出现，很大程度上受“两集中”政策的影响。部分头部企业手持庞大的资金、资源，可以在全国范围内不同级别的地区布局拿地，即使是22个核心城市集中供地前，他们也会根据各地房市的热度及自身战略布局，选择这些核心城市外的城市。“两集中”政策对于头部企业可能影响没那么大。但是“两集中”政策对中小企业却有很大的影响。

2月集中土拍政策刚刚推行，没有人能准确的知道每一场土拍的竞争激烈程度，但可以肯定的是，企业都会提前调动好资金去集中争一些心仪的地块。那么在这些头部大企业竞争后，核心城市的地块又会有多少残余？这无疑成为中小企业在集中土拍前反复衡量的问题。因此，他们会在集中土拍正式开始前，也就是2月到3月间，去一些中小城市，甚至热门的县城，提前购入一些地块，以保证企业的拿地不会断档。所以，才会在3月频出一些县级市“地王”的新闻。

“四大维度” 助力房企制定投资布局策略

面对这场“县城土拍热”，为了评判其是否最优，我们同策研究院将从四个主要维度去帮助房企制定投资布局策略，包括衡量城市的长期投资价值和中短期市场规模、盈利空间和市场风险。从长期投资价值来看，我们采用更加完善的衡量角度，除了简单的生产总值、人口指标外，我们将通过柯布-道格拉斯生产函数拟合生产、人力和资本三个方面指标，测算城市的生产函数，对城市进行更加全面的发展评估，从而帮助企业做出有效的城市进入决策。

从市场规模来看，首先要考虑绝对量，即从城市历史年均销量来看，历史年均销量越高，则城市市场规模大、需求旺盛，企业有进入的空间。其次，还要考虑增量，即市场容量在本轮供应后的趋势变化，如果市场容量呈激增式扩张状，市场处于成长期，那么未来的房子只会比现在更好卖。最后，还需要考虑的是现在城市建设的扩展潜力，即现在的房子是否够住，是否有向外扩展建房的需求。

从盈利空间来看，我们要考量的便是现在及未来的利润空间。一方面，我们可以根据城市的地价、房价比测算当前的盈利空间，也就是企业现在卖房子的利润有多少；另一方面，我们则要根据城市投资价值、价格的长期关系，看看现在的城市房价是否超过了该城市的实际的市场价值，预测未来房价的走势，也就是房企未来是否有涨价空间。

市场风险又包括库存风险、政策风险和竞争风险。从库存角度看，如果该城市房产库存量囤积过大，那么未来可能会出现为了急着脱手而恶性降价竞争的风险。从政策的角度看，主要看地方财政对土地出让金的依赖度，尤其是一些小的地方，如果依赖度高，那么该地区对土地的政策调控，可能就不会有那么严格。最后，从竞争的角度看，我们需要研究该城市在售项目的价格差，即在这个城市市场中，是否什么价位的房子都存在，如果是，那么房企在卖房时还可以采用差异化定价模式消化库存，企业的竞争压力将会小很多。

同策研究院特色投资组合策略服务

多少“地王”的陨落新闻层出不穷，现今的人们听到“地王”，除了噱头之外，可能也很难引起大家的投资共鸣。因此，在面对“县城土拍热潮”时，房企们更需要慎之又慎，在做出拿地选择前，需要提前对这些热门县城的投资价值做出判断，发现投资机会、规避投资风险，而这就需要同策研究院来进行县域城市下沉策略研究，帮助企业做出判断，帮助他们成为这场“县城热”的最大赢家。

在我们提供的投资组合策略产品系列中，除了县域城市下沉策略的研究，还涉及到全国城市群布局策略、单城市群投资组合策略、单城市投资组合策略的研究等服务。

其中，我们的特色服务，城市进入策略服务，有过多次成功案例。例如，我们在2016年提出徐州进入建议，而后在2017年，徐州房市开始呈现大热状态；在2018年提出湖州进入建议后，湖州房市也如我们预测的一般开始火热……诸如此类成功案例还有很多，我们的城市投资进入策略是建立在完善的投资组合模型基础之上，优选战略支点城市，能够帮助企业优化投资拓展路径。