|
近几年，经常听到餐饮企业家交流做餐饮很难，街边也越来越多的餐饮门面都写着“转让”的牌子，也有许多企业看着生意很好，某天却突然关门了……许多曾经怀揣着在餐饮业大展身手梦想的企业都倒在了餐饮行业前进的路上，让人唏嘘不已。 餐饮企业投资的商品能赚钱是最重要的，要找能赚钱的商铺，首先就要从选址上下功夫，在门店选址中如何测人流量是非常关键的。接下来笔者从两个方面来为餐饮人解答企业选址人流测算技巧。商圈该如何去定义呢？  八类商圈熟练掌握 让选址更简单 商圈的定义分为8类：A类商圈为市级商圈；B类商圈为区级商圈；D类商圈为居民区商圈；T类商圈为旅游区商圈；X类商圈为封闭商圈；K类商圈为办公商圈；S类商圈为特殊商圈。 A类市级商圈：是全市所有人都会去光顾的商业区、各类零售商店、大型百货公司和高档专卖店等，相对于全市其他地区而言，这些聚客点不论在数量上，还是在规模及品质上均显得比较有优势。其主要的交通方式是公交或者地铁，通达全市各地，该商圈中心内还有主要的街道。 B类区级商圈：全区所有的人都会光顾的商业区，一般会有中型百货公司及相当数量的零售商店，公交线路或者地铁通达整个区。 C类商业/居民商圈:商圈内有大量的居民，并且有明显的零售行为，主要吸引附近的居民这类聚客点，银行小型中型零售商业街，为当地居民服务，有时偶尔会有大型超市，市场或者地方百货公司存在于此区域内，主要交通方式公交和地铁，通达全市各地，该商圈中心内还有主要的街道。 D类居民区商圈:商圈内有大量居民，但相对而言明显缺少商业行为，只有小型零售或者生活，其基本必需用品的供应商店，偶尔会有大型超市市场或者较小规模的百货商场存在于此区域内！主要的交通方式基本较少，供居民进出。 T类旅游区商圈：商圈内有大型旅游点，吸引外来客人，以旅游景点为主，其他零售店仅需要满足旅客需求，基本上以旅游巴士为主，但公交线路也会存在。 X类封闭商圈:商圈是一个相对独立存在的封闭区域（大型超市市场、机场、大型购物中心等）。 K类办公商圈:商圈内有大量的办公人士，客户来源以办公大楼为主但不一定有大型的百货，通常有一些配套的中高档服务专卖店，咖啡馆及便利店。主要的交通方式比较便利，部分区域会有地铁直达。 S类特殊商圈：商圈内的人流有高度的目的性，至少有一个聚客点吸引人流（大型的公园、博物馆、广场等），主要的交通方式是公交线或者地铁相对便利，通达全市各地，该商圈中心内包括主要的街道等。 人流量测算方法与规则 人流量测算的原则有以下四条：1.遵守人流量测算规则及方法；2.对于数字，不要弄虚做假；3.不自以为是，对于数字不任意变更(如有市场特殊情况应及时提供具体说明)；4.要确保测算人员对测算有正确的认识，并了解测算的方法和操作。 遵照以上规则，选址人流量测算技巧和方法如下。  一、人流量测算的时间为一周，每天测算的时间段为早上七点至晚上十点。 二、在进行测算的七天内应该避免国定法定节假日。 三、不得因天气因素而调整实测人流量，如遇特殊的天气，如台风应延后再测算。 四、除了经过特批的那些特殊城市以外，人流量的统计对象不得包括机动车、轿车、摩托车以及公交车。 五、统计的人流量应该是在门店一侧，经过门店主入口正前方的人流量。人流量的计算公式为店址一侧人流量=总人流量。在人流量测算的时候有两种特殊情况，可将对面人流全部或部分计入： 第一种情况：C、D类商圈或是在小城市门店正前方的道宽度小于双车道（道路的宽度小于12米），且道路中间没有任何障碍和隔断，可自由穿行，则可将道路对面人流的50%计入总人流量。总流量的计算方式为：店址一侧人流量+店址面对人流×50%=总人流量。 第二种情况:如果门店正前方的步行街宽度小于20米，且步行街中间没有任何保障，则可将面对人流全部计入。这种情况总人流量的计算如下:店址一侧人流量+店址面对人流=总人流量 备注:步行街宽度大于20米，或者马路中间有障碍存在，则一律不得统计面对人流。 六、对于与卖场相结合的商圈或者单纯的X商圈（购物中心或大卖场），人流量的测算依据以下规则及方法： 第一种情况：新址在A+X，B+X,D+X商圈，而且新址有独立对外的出入口时，则需计算经过门店门口的人流及进入该卖场的人流（如卖场有多个主入口，则应同时计算人流），按图1方式测算人流。 A测试点记录靠店址一侧的双向人流； B测试点记录所有进入卖场的人流数（如卖场有多个主入口，应同时计算人流），总人流数=A+B。 如果该X商圈尚在筹备中，则需要测算餐厅所在位置主入口的人流，同时参考该业主提供的预测TC为基础估算人流：在该种状况下，如果进行人流复测时，则同样采用如图所示方法。  第二种情况：新址在X商圈，实际的人流为估算依据（如该商圈尚在筹备中，则以该业主提供 的预测TC为基础估算），如进行人流复测时，则测量实际进入该卖场或购物中心的人流。 按图2方式测算人流。A、B测试点记录所有进入家乐福的人流，则总人流数=A+B。 如果该X商圈尚在筹备中，则以该业主提供的预测TC为基础估算，在该种状况下，如果进行人流复测时，则同样采用如图所示的方法。  七、只有当店址附近100米范围内有总计不小于100平方米的车停放区时，才可以统计车流量。将车流量的50%计入总人流量，则总人流量的计算方式为：步行人流量+车流量×50%=总人流量。 但若为D类商圈，则车流量可以100%计算，不需要再以50%计算。 八、若店址所在商圈为T商圈，则需取得该旅游景点年客流量，以该客流量为人流估算依据。 九、若店附近有施工建设，可以采用适当的交通方法（参见C、D两例）。但请将变动测人流的情况，具体在人流测量表上明确附注。 第一种情况:如果店附近有较大的规模，市政建设因此导致封路变道或特定时间内人车管制通行而影响了正常人流量，我们可参考以下变通方法统计人流量：如图3所示，在距离店不超过100米的范围内，选择平时人流量与店相当的点测试人流量（如左图B点）：若B点也有问题，可以选择C点。 如果上述地点均受市政建设的影响，导致人流量骤减，则可以考虑找类似的商圈对等店的方式来预估人流量。 如果以上几点均因故不适用，方可考虑以A点的实测人流量为基础，乘以X倍，来预估人流量。系数X是经过市场的反复判断后认定的店，在市政建设前的大约人流量，为现在实测人流量的倍数。  第二种情况：如图如果店位于正在施工的一栋楼房或一片区域中，因此而影响了正常的人流量，则可以参考以下变通方法来测人流量： 1.可以考虑避开门店，而在其旁边正常营业街来测人流（如左图之A点）； 2.可以考虑在附近不远处的马路上测人流量（如图之B,C处，但应优先选择距离新地址最近的马路，尽量不超过100米）； 3.如果A,B,C处均因故无法测试，可以在店址的对街处（如图之D处）来测人流量； 4.同时，也应当寻找类似商圈的对等店以做平衡比较的取舍； 5.如果在B、C、D处测人流，则其捕获率一般会低于正常测人流时的水平，因此，在预估营业额时，捕获率要向下调整（由市场自行决定调降幅度）。  十、店位于转角处的人流量测算方法： 如图所示，当店址位于十字路口的转角处时，可以按照下图所示进行测算。 1.分别在两条街的A、B两点统计人流量，所测人流为靠近店址一侧的双向人流，即A和B。 2.在C处统计在店址转角处拐弯的人流，即沿箭头1和箭头2拐弯的人流。 3.扣除重复统计的人流，则总人流量的公式为：总人流量=A+B-C。 其中，C统计双向拐弯人流，即：C=1+2。因此，对于店址位于转角处的情况，在测算人流量时，至少有3个人在3个点（A、B、C）上同时测算。  |
|
|
来自： 美好r5r48lew4e > 《待分类》
