开店选址，怎么做好商圈调查

城市的市场分析与商圈规划是开好店的第一步骤，因为开店就象下围棋，必须先做好布局，才能奠定良好的基础。

在既有城市或到一个新城市，准入的评估方法与顺序，首先应先了解城市基本资料，取得地图，网上查阅现有商圈（一般称为传统商圈）。由于业态不同和每家企业的产品、文化、开店计划目标及策略不同，因此必须依据企业自身情况制定自已的商圈规划。

在规划商圈时，根据上篇文章《商铺选址的商圈规划要领》所说明的不同商圈类型来进行调查与评估，找出可开店商圈，然后依地图再逐一实地考查。一般的次序为先找城市商业中心，现场实际观察各个集客设施；然后再找社区商业中心，看符合路段在哪里？再看商圈范围是否符合；再找零售商场，分已开业和即将开业，已开业或即将开业日期、平日和假日人流量以及营业面积、营业额；其次再找交通枢纽的商业中心；最后才找封闭通路商圈。

商圈调查的重点

1.集客设施的调查

观察人流的动向，在每个商圈内找出人流量比较多，比较聚客的点，一般人流聚客点都是在商圈内的大型商场或大型休闲广场，但有些商圈可能没有大型商场而没有明显集客点，人流较多的区域可能是一排小型专卖店，零售店连结而成的路段。

• 调查商圈人流量：商圈繁荣的重要基础之一是人流量，要评估潜在店址就必须了解人流量的变化，包括整个商圈流量和各个点的流量状况，评估是否符合开店基本指标。

• 调查人流质量：人流采点一般只对人流数量进行统计分析，而研究人流质量则是在人流量统计的基础上进一步研究过往人流的质量。一般来说可通过科学的问卷调查，可以找专业的调查公司或经过训练的人员来进行。自己做调查，比较简单的方法是实地观察行人的年龄，性别，穿着，附近商业状况，社区住宅价位档次等信息收集之后，再做类别比例分析。

• 寻找可开店路段：从集客设施向外延伸，观察人流动向及流量，找出人流较为聚集的路段，为可开店路段。但要注意每一条路因为商店聚集及交通动线的因素通常会有阴阳面，所谓阳面是明显人流量较大的一侧，阴面则为人流量较少的一侧，选址时原则上避开在阴面开店。但有些商业街阴阳面并不明显或阴面的人流量也很大，那么街道两边都是可以考虑选址开店。

2.确定可开店店址

具体可开店店址（点）的确定，是从面（商圈）、线（可开店路段）逐层缩小范围分析而得。

• 在面（商圈）的分析阶段:要评估商圈内来店顾客的特性，评估是否具备成为优质店的市场环境特征（通过对等城市、对等商圈、对等店来比较分析）。收集竞争店已占据的区域，分析出还有哪些区域是我们未来可开店的区域。

• 在线（可开店路段）的分析阶段：评估从目标商圈到可开店路段顾客容易接近的程度，目标商圈内的顾客是否容易接近可开店路段？可开店路段是否在目标商圈内的人流动线内？竞争店位置关系又是怎样。

• 在点（可开店店址）的寻找确定阶段：要在可开店路段上逐一考察评估每一个比较合适的潜在店址，评估潜在店址位置，以及附近特性等要点。比如，潜在店址的视野性好不好？潜在店址所在的道路好不好？潜在店址的对面、附近的业态与潜在店址是否匹配等都是评估的重点。凡是符合开店基本要求，比如包括营业面积，店宽、楼高、视野度、是否增容等指标，均将其列入可开店店址中，也 要记录每个潜在店址的状态，例如是：空店面，转让中或在建中等，都应全部列入可开店店址。此时，不须考虑该潜在店址目前的使用状况是在营业何种业态（即使是肯德基、麦当劳或星巴克等名牌店）。将这些可开店潜在店址聚集起来，即为此商圈的可开店店址库。

3.竞争者调查

在商圈内对竞争店进行调查时，基本的调查内容应包括营业面积、收银台数、座位数、预估营业额、开业时间、店龄及距离等。

大型连锁企业在制定开店计划时，要了解潜在店址的位置与主要竞争店所在的位置关系和饱和化关系，随时调整与修正。例如，需要考虑到预期计划内竞争店与重点开发区域的关系以及与既有商圈的防守关系，竞争店既有商圈再开店的影响，和企业自己在既有商圈再开店的推进关系。也可以进一步分析市场容量，收集城市的总人口数，竞争品牌的开店数，企业自己的开店数，店数市占率，店均服务人口数等，分析出市场容量还有多少？企业自己未来还可开多少店？

商圈图分析

店铺开发人员应该就每一个可开店商圈画制一张商圈图，商圈图以集客设施为中心，约500米为半径的范围（可依照不同的集客设施辐射范围的大小适当调整），将商圈图内的道路名称、住宅及公共场所、路段集客设施、可开店路段、可开店路段中的各个可开店店址、竞争者等标明出来。

有条件的企业，可找软件公司利用电子地图将可开店的商圈、商圈名称、商圈类型、商圈数等分别以不同的颜色标示，形成可视化的城市规划商圈图。

一般而言，人流采点的有效期为半年，而商圈规划的有效期为一年，由于城市改造，商圈改变等都需要做适时的调整和修正，因此每年年底需要对商圈分析进行追踪并做必要的调整。