开店选址总要选择人潮比较多的地方,但什么叫人潮多,要有量化的标准来比较,而人流量就是一个比较科学的衡量指标。因此人流采点就成为商铺选址评估必须执行的一个步骤。有了实际采点的人流量,乘上评估店的客单价及捕获率(入店率),就可得出该店铺的每日营业额,进而得出每月营业额及每年营业额。预估日营业额的方法,已在《商铺选址需要预估营业额及财务损益》的文章中说明。 初步选定的店址是否为客流量大的集客点?主要是通过人潮流量来检验,一般采用两种采点人流量的计算方式:全日采点法及时段采点法。如果是快餐或咖啡、面包行业,建议采用全日采点法;如果是便利店则建议采用时段采点法,也就是只采取人流量最高的时段,即第一时段07:00~9:00,第二时段11:00~13:00,第三时段17:00~19:00,第四时段21:00~23:00四个时段。如果是开中餐,也最好采用时段采点法,人流量最高的时段在中餐时段11:00~14:00及晚餐时段17:00~21:00,如有供应下午茶,再增加时段14:00~17:00。 对于投资金额比较大的商铺,最好采点周一至周日(七天)及重要时段(四个时段)的人流量,连续测七天,任何情况下不要中断。平均每小时人流量至少在2700-3000人。
1. 正常情况,采点应在工作日平日(周一至周四)选1天,周五、周六及周日各1天,合计4天。至少应采点平日1天及周末1天,并应避免国定节日。 2. 不得因为天气因素而调整实测人流量;如遇特殊的天气(如:台风、暴雨),则应延后再测。 3. 全日采点时,应在采点日采集全日的营业时间,每个时段分别记录。 4. 统计的人流,应当是店址一侧,经过门店主入口正前方的人流,包括经过的骑自行车及电动车等每辆计入1。经过的机动车(汽车、摩托车、公交车)不予计算,无消费力的儿童(小学以下)不予计算。道路对面人流是否计入,以下两种情况则须计入:
5. 若店址所在商圈为旅游景点,则需取得该旅游景点年客流量,以该客流量为人流量估算。 6. 如果店址(A)附近有较大规模的市政建设,因此导致封路,变道或特定时间内的人车管制通行,而影响了正常人流量,则可参考以下变通方法统计人流量:
7. 如果店址位于正在施工一栋楼房(或一片区域)中,因此而影响了正常人流量,则可以参考以下变通方法来测人流量:
8. 店址位于转角处的人流量测算方法:
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