曾经在“华人世界首富”位置上坐了几十年的李嘉诚老先生 是“地段说”最主要的支持者之一 所谓地段选择,基本可以分为两大步:选商圈 → 选商铺
选商圈 选商圈,就是自己所经营的品类是否匹配某商圈的主流客户;参考我们上一篇餐《餐饮定位就是品类+客群?错!还要看消费场景》中关于消费场景的分析:
赶时间吃个便饭的客群多的商圈,适合做快餐,比如人称“铁公机”的铁路、公路、机场,比如一楼、负一楼、美食广场...
有闲暇时间逛逛、希望吃得像样点的客群多的商圈,适合干特色餐,比如Shopping Mall的餐饮楼层。
至于哪个商圈客流量大?小编推荐一个免费神器:百度地图的热力图!
方法: 拿起手机,打开百度地图——热力图,我们可以通过观察它的颜色变化找到城市中的人气商圈。人群越集中,区域颜色越深,人群越分散,区域颜色越浅。 推荐在主要的吃饭时间段内查看此图,当然根据您的经营时间段随时查看,多研究研究吃饭点儿的人流热力图,再结合实地考察确定商圈就简单多了。
选商铺
选(某一商圈内的)商铺,就是选客流量了……
古语说:一步差三市!意思就是说:开店地址差一步就有可能差三成的买卖;有时候多走9步路、人流量都会下降一大半,多一个拐弯、人流量只剩下不到十分之一。 如何确定某一商圈的某一商铺的人流量的多少呢?数! 假如老王想开家甜品店,在大致确定了商圈之后,可以去找到同类店,这样在不同的时间段实际去消费几次,以及选择工作日、休息日(比如周五到周一4天,每天去考察),不同的时间点之间去亲自数人流量,心里会有个大致的判断。 可以主要关注:
最后,分享一位选址选了16年的专家陈锋的12条选址心得: 1. 选址前的思考清单 首先考虑清楚品牌、市场、价格、地理、人群和渠道等定位,在选址之前,先想清楚:
2. 拿铺不要“图便宜” 好的店址,租金高,带来好营收,租金的占比会逐步降低。差的店址,租金低,营收弱,租金的占比就会长期居高。 3. 好铺位要考虑“与谁为邻” 很多时候消费者会根据你的邻居是什么品牌,来判断你的品牌实力。同时,也一定要避免相似品类之间的无谓竞争。 4. 好铺位要“可见” 在选择的时候,尽量选择远看能看见门店logo,或者到电梯口一扫就能看见,尽量避免很难看见的位置。 5. 好铺位要“可达” 可达,很容易就能到的位置,最好直接的路线就可以到达。要避免门前有隔离带、阻碍等等。 6. 好铺位要“可用” 可用,物业条件一定要可用。不同类型的店都有特别的物业要求:比如餐饮店的物业要求、排烟燃气设备、用电量能否达到、电压够不够、水压月供给量能达到多少?等等。 7. 好铺位要“可得” 可得,一定要符合政府的相关法规。比如,房屋性质是否是商业用途,是否可以申请营业执照…… 有些商铺是住宅的一层改成的,属于住宅用房。在这样的地方开店,随时都有会被停业的风险;餐厅还要有环保部门许可、卫生许可等,这些都有特别严格的规定。 现在在工商网上,可以查到营业执照的,房产证上有很多信息,是不是这个地址,面积多少,平面图是否一样……这些都需要确认清楚。 还有对于新的购物中心一定需要消防验收合格证,才是合法的。以及,有没有租赁权,租期多久。 8. 酒香不怕巷子深,开在巷子里行不行? 如果不是大品牌或是刚创业的小白,选择很隐蔽不宜到达的店址时,如果没有特别明显的特色,在没有固定粉丝用户的情况下,建议不要去冒险。 9. 如何数客流量? 看客流量,指门前来往路过的人数。 看客流量时,如果是双向的,之间没有阻碍,都可以到达的,就是双向客流。如果中间有隔离带,那就是单向客流。 想看客流量,最简单的办法是去数,但是一定要选择目标顾客消费的固定时间段去。 要测算周一,三,五,六,日,把工作日时间和周末分开来观察。同时,选择发生消费的时间段。比如咖啡,主要的高峰时间段可能是中午1点到3点,那么就要选择这个时间段,抽取15分钟,1点半到1点45的客流量。 10. 如何算捕获率? 有了客流量之后,就要看捕获率,也就是进店流量除以路过的人数。 进店客流,前面说过,可以选择一家类似的店,观察它的销售和消费额来作为自己的参考。 11. 如何预估销售额? 没开店怎么算呢?只能预估。从已开的店铺,和目标区域测算出的上述客流量和获客数比较,然后进行百分比浮动。这也可以作为销售额预估。 12. 最后,再问问自己 开店不是一个简单的事情。在做决策之前,一定要问自己几个问题:
也许未来随着外卖市场的逐渐壮大,选址的意义会有所变化,但外卖市场毕竟也只是占领了某一种消费场景(多数为工作场景下的便餐)下的一部分市场。 目前阶段,餐厅选址就是在选客源——根据自己所经营的品类找到合适的区域、人群,制定符合目标人群的价格体系。然后,就靠夜以继日全年无休的努力,在创业的道路上砥砺前行 还有,你们的娃娃,要不要? 我说的是左边这个美菜娃娃 评论点赞最高者得哦,每期送一个 美菜常用清单采购——您的专属进货单! |
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