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找个铺子先把店开了再说… 这么选址8成得吃亏!

2017-08-19  田园牧韵

曾经在“华人世界首富”位置上坐了几十年的李嘉诚老先生

是“地段说”最主要的支持者之一


所谓地段选择,基本可以分为两大步:选商圈 → 选商铺

 

选商圈


选商圈,就是自己所经营的品类是否匹配某商圈的主流客户;参考我们上一篇餐《餐饮定位就是品类+客群?错!还要看消费场景》中关于消费场景的分析:

 


赶时间吃个便饭的客群多的商圈,适合做快餐,比如人称“铁公机”的铁路、公路、机场,比如一楼、负一楼、美食广场...

 

有闲暇时间逛逛、希望吃得像样点的客群多的商圈,适合干特色餐,比如Shopping Mall的餐饮楼层。

 

至于哪个商圈客流量大?小编推荐一个免费神器:百度地图的热力图

 


方法:

拿起手机,打开百度地图——热力图,我们可以通过观察它的颜色变化找到城市中的人气商圈。人群越集中,区域颜色越深,人群越分散,区域颜色越浅。


推荐在主要的吃饭时间段内查看此图,当然根据您的经营时间段随时查看,多研究研究吃饭点儿的人流热力图,再结合实地考察确定商圈就简单多了。

 

选商铺

 

选(某一商圈内的)商铺,就是选客流量了……

 

古语说:一步差三市!意思就是说:开店地址差一步就有可能差三成的买卖;有时候多走9步路、人流量都会下降一大半,多一个拐弯、人流量只剩下不到十分之一。


如何确定某一商圈的某一商铺的人流量的多少呢?数!


假如老王想开家甜品店,在大致确定了商圈之后,可以去找到同类店,这样在不同的时间段实际去消费几次,以及选择工作日、休息日(比如周五到周一4天,每天去考察),不同的时间点之间去亲自数人流量,心里会有个大致的判断。


可以主要关注:

  • 主干道:人流大不一定停留人群多,和经营类型也有关;

  • 人流去向的主要目的:中国行车方向靠右,所以同一条街,南面和北面,东面和西面的客群也会有很大差别。

  • 此外还要注意地铁口朝向,出租车数量,附近的主流人群等……




最后,分享一位选址选了16年的专家陈锋的12条选址心得:


1. 选址前的思考清单


首先考虑清楚品牌、市场、价格、地理、人群和渠道等定位在选址之前,先想清楚:


 1、我的产品归类:吃,穿,住,行?

 2、我的产品区别同类产品的特点是什么?

 3、此产品处于市场的哪个档次?

 4、我的产品价格区间是什么?

 5、消费群体是谁?年龄?喜好什么?喜欢去哪购买此产品?

 6、店铺形象是什么样?店名,风格,色彩,店招?

 7、开在哪个城区?哪个街道?哪个购物中心?哪个社区?

 8、我的销售渠道是什么?购买方式是什么?



2. 拿铺不要“图便宜”


好的店址,租金高,带来好营收,租金的占比会逐步降低。差的店址,租金低,营收弱,租金的占比就会长期居高。



3. 好铺位要考虑“与谁为邻”


很多时候消费者会根据你的邻居是什么品牌,来判断你的品牌实力。同时,也一定要避免相似品类之间的无谓竞争。



4. 好铺位要“可见”


在选择的时候,尽量选择远看能看见门店logo,或者到电梯口一扫就能看见,尽量避免很难看见的位置。



5. 好铺位要“可达”


可达,很容易就能到的位置,最好直接的路线就可以到达。要避免门前有隔离带、阻碍等等。



6. 好铺位要“可用”


可用,物业条件一定要可用。不同类型的店都有特别的物业要求:比如餐饮店的物业要求、排烟燃气设备、用电量能否达到、电压够不够、水压月供给量能达到多少?等等。



7. 好铺位要“可得”


可得,一定要符合政府的相关法规。比如,房屋性质是否是商业用途,是否可以申请营业执照……


有些商铺是住宅的一层改成的,属于住宅用房。在这样的地方开店,随时都有会被停业的风险;餐厅还要有环保部门许可、卫生许可等,这些都有特别严格的规定。


现在在工商网上,可以查到营业执照的,房产证上有很多信息,是不是这个地址,面积多少,平面图是否一样……这些都需要确认清楚。


还有对于新的购物中心一定需要消防验收合格证,才是合法的。以及,有没有租赁权,租期多久。



8. 酒香不怕巷子深,开在巷子里行不行?


如果不是大品牌或是刚创业的小白,选择很隐蔽不宜到达的店址时,如果没有特别明显的特色,在没有固定粉丝用户的情况下,建议不要去冒险。



9. 如何数客流量?


看客流量,指门前来往路过的人数。


看客流量时,如果是双向的,之间没有阻碍,都可以到达的,就是双向客流。如果中间有隔离带,那就是单向客流。



想看客流量,最简单的办法是去数,但是一定要选择目标顾客消费的固定时间段去。


要测算周一,三,五,六,日,把工作日时间和周末分开来观察。同时,选择发生消费的时间段。比如咖啡,主要的高峰时间段可能是中午1点到3点,那么就要选择这个时间段,抽取15分钟,1点半到1点45的客流量。



10. 如何算捕获率?


有了客流量之后,就要看捕获率,也就是进店流量除以路过的人数。


进店客流,前面说过,可以选择一家类似的店,观察它的销售和消费额来作为自己的参考



11. 如何预估销售额?



没开店怎么算呢?只能预估。从已开的店铺,和目标区域测算出的上述客流量和获客数比较,然后进行百分比浮动。这也可以作为销售额预估。



12. 最后,再问问自己


开店不是一个简单的事情。在做决策之前,一定要问自己几个问题:


 1、我的店谁会来?

 2、她们什么时候来?

 3、她们为什么来?

 4、她们可以花多少钱买单?

 5、我打算花多少钱投入,即使全部赔进去?

 6、我的钱可以撑多久?

 7、我为什么要开这家店?

 8、如果有更好的选择,我还会开这家店吗?




也许未来随着外卖市场的逐渐壮大,选址的意义会有所变化,但外卖市场毕竟也只是占领了某一种消费场景(多数为工作场景下的便餐)下的一部分市场。


目前阶段,餐厅选址就是在选客源——根据自己所经营的品类找到合适的区域、人群,制定符合目标人群的价格体系。然后,就靠夜以继日全年无休的努力,在创业的道路上砥砺前行 




还有,你们的娃娃,要不要?

我说的是左边这个美菜娃娃 

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