一
什么是法拍房？
法拍房，顾名思义，也就是司法拍卖的房屋。
二
法拍房的优势：
由于担忧风险，敬而远之，不敢竞拍，其实是多虑了。法拍房的来源有各种成因，比如有的是因经济状况出现了变化，无法支撑按揭，出现断供，被银行起诉直至司法拍卖，本身房子是没有问题的，还有就是各种经济纠纷，被起诉至法院，房子作为执行标的，被拍卖还债，所有这些，一般都没有太大问题，由于上面说的原因法拍房，一般竞拍底价都较市场价便宜30%以上，一般是30%起拍的，所以也吸引了众多购房人竞拍。
相对于风险，法拍房也同样具有优势：
1、极易以起拍价拍到房源；
由于商铺的价格比普通住宅高，无形中为人们设定了一个门槛，而因为门槛高、信息不对称等因素影响，竞争人数明显降低，以起拍价拿到商铺的大有人在；
2、以资抵债 无议价权 价格低；
由于各种原因，原业主不得不以资抵债，因此购买司法拍卖商铺，要比一般商铺价格更低，一般低于市场价的30%；
可以一拍买到比市场价优惠30%，二拍买到再在此基础上便宜20%。
如本文案例中的叙景轩四号铺，评估价243.2万元，初拍价171万元，比市场评估价低30%，第一次流拍，第二次起拍价137万元，比第一次起拍价还低20%，有些甚至三拍，又比二拍底20%，真的好便宜！
3、资金安全(交易资金全部存入法院账户)；
4、产品稀缺(部分产品在存量房市场不常见)。
三
法拍房税费负担
1、办理权证过户过程中按规定应交纳或补交的有关税费和所涉及的一切关联费用(含委托人、原产权人、买受人应承担的综合税、增值税、契税、印花税、交易手续费、权证费、评估测绘费及可能存在的其它税费等)及可能涉及的欠费均由买受人承担。
2、按国家规定应当由原产权人、买受人支付的一切税、费作为交易价格的约定全部由买受人另行承担。
3、标的物过户登记手续由买受人自行办理，过户时所涉及的一切税费由买受人交纳。
4、对可能存在的物业费、水、电等欠费由买受人自行核实承担。
5、交付房屋时造成的费用由买受人自负。
6、有关税费等问题由买受人自行向有关的税务、房管、国土、不动产登记、电力、水务、物业公司等相关部门了解确认。
注意点：法院的规定：全部税费由买方负担是不适当的，虽然不适当，但已经公告，且明确告知，所以起诉赢的可能性很小，拍卖前尤其要注意了解清楚！
下面以一个实际案例来弄得明明白白：购买法拍商铺的到底要交哪些税费？
【案例】标的物为佛山市顺德区容桂细滘居委会展业路30号叙景轩4号铺，拍卖成交价1,892,000.00元，税费328,262.00元，评估费5000元，主要税费计算及解析如下：
注：本案例为真实案例，可以点击进去查看拍卖详情>>>
代卖方付的税费
01
1、能提供购买发票/契税完税凭证:(全部价款和价外费用-购入发票价格或契税计税依据)x 5%；
2、不能提供购买发票的:成交价x 5%
本案例中:应交增值税=
1,892,000.00x 5%=94,600.00 元
02
增值税实缴税额x (7%+3%+2%)x 50%
本案例中：附加税=
94,600.00x (7%+3%+2%)x 50%=5,676.00 元
政策依据
1、根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第四条规定，
纳税人所在地在市区的，城市建设维护税按所缴增值税的7%，教育费附加3%，地方教育费附加2%；
2、根据《财政部、税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）规定：
个人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。
03
印花税：按产权转移书据适用税率万分之五的50%及成交价计算缴纳
本案例中：印花税=
1,892,000.00x 0.05%x 50%=473.00 元
印花税减半的政策依据同附加税。
04
1、能提供原值凭证准确计算所得额
商业商铺买卖个人所得税=(现评估价-原购入价-原个税-原契税-原物业维修基金-本次增值税))*20%；
2、不能提供原值凭证无法准确计算所得额：
买卖：全部价款和价外费用x 2%
拍卖：拍卖成交价格x 3%
本案例中：个人所得税=
1,892,000.00x 3%=56,760.00 元
05
1、按规定可以查实征收的，实行四级超率累进税率查实征收
30-60%之间，差额越大税率越高；
土地增值税:(现评估价-原购入价-原个税-原契税-原物业费-原物业维修基金-本次增值税-房东的利息)乘于30%；
2、按规定无法查实而需要核定征收的，按其转让收入全额核定征收，征收率为：普通住宅5%，其他6%。
土地增值税：商铺成交价的6%
本案例中：土地增值税=
1,892,000.00x 6%=113,520.00 元
买方的税费
01
商业性质的房产，均是3%的契税；
契税：成交价的3%
本案例中：契税=
1,892,000.00x 3%=56,760.00 元
02
印花税：按产权转移书据适用税率万分之五的50%及成交价计算缴纳
本案例中：印花税=
1,892,000.00x 0.05%x 50%=473.00 元
※以上税费合计为：328,262.00元，税负率：17.35%
【这里法拍房的所有税费均为买方支付】
节税小技巧
其他的费用
01
这个是惯例，有的地区也会收0.4%的评估费用，所有二手房产交易，都会有一个评估价格；而且所有的税费，都和评估价有关系，特别是商业用房；契税，评估费，差额税，增值税，个税等等，都要和评估税费挂钩，这个非常重要。
02
测量费2块每平米，交易费8-16块，都有可能，得咨询当地房管交易部门，制证费，贷款还有5%贷款额保险费等等；
当然还有一些贷款手续费之类的，要看清楚工作人员所计算的，不合理的要问清楚，但是一般写出来的都是要缴纳的；
杂费也需要1万左右，都有可能的。
四
在竞拍司法拍卖商铺时，需要注意以下几点：
（一）基本情况
1、了解商铺的现状。如地址位置、实用面积、使用情况、是否有租约等；
2、了解商铺拍卖成交后是否能办理出房产证；
3、找有经验的人咨询，并做报备，以争取更多优惠。
（二）了解相关税费
1、了解商铺过户的税费；
2、了解商铺的水、电、物业管理欠费；
3、定好含过户税费的参拍心理价位；
4、商铺税费全部由买方承担，卖方不负责。
（三）竞拍流程的注意问题
1、了解参加竞拍的手续，按时办好参拍手续；
2、了解商铺的看房时间，准时参加看房。
3、按时参加网络拍卖会、保证网速流畅；
4、掌握竞拍时间，不要太晚，否则有可能因网络故障错过竞拍。
（四）有关拍买交款的问题
1、拍卖先交保证金，保证金金额较大，请在工作日与银行联系，否则转不到法院账户，不能参与拍卖；
2、支付变卖预缴款及余款可能会碰到当天限额无法支付的情况，请竞买人根据自身的情况选择网上充值银行；
3、必须准备50%现金，且必须十天内交清余款，否则保证金会被法院没收；
4、事先准备好夫妻双方身份证，户口本，结婚证，收入证明，银行流水（近半年），征信证明，以便拍到时方便办理贷款手续；
5、有关银行贷款，法拍房也是可以做按揭贷款的（只要有同贷书法院就认可），各人根据自身情况向银行提出申请，法院拍卖后，有十天左右时间办理相关事项，银行在审核你的资料后，会明确放款时间。如本文中案例：在2019年9月30日获得到贷款94万元。
6、目前法拍房不支持公积金贷款，只适用于商业贷款。
五
法拍房的产权及交付风险
司法拍卖商铺有这么多好处，想必许多竞拍者已经按耐不住内心的燥热，想要大赚一笔。但是在投资时仍需擦亮双眼，商铺好处无其多，盲目购买不可取！除了考虑商铺地段之外，在竞拍法拍房商铺时，一定要认清风险再做决定，切不可以“投机主义心态”进行竞拍。
但有些法拍房的水可能会有点深，除了要格外注意税费之外，还要对房子做一个前期调查，查看是否还有人居住，是否还有租约，以免引起无法入住的法律纠纷，最后就是查看是否拥有房产证。
司法拍卖房地产交易是具有一定的风险性的。其中包括但不限于：
（一）产权问题导致的风险：
司法拍卖标的产品类型多样化，每一类标的物的交易流程，限购标准，涉及的交易税费都大不相同，还有部分产品产权不清晰甚至尚未取得产权证。
（二）购买者自身未认真了解拍卖标的，盲目从众参与产生的风险：
需要了解实际情况再参与拍卖，不然所缴纳保证会无法退还，造成自身经济损失。
（三）购买后可能不能交付的风险。
六
政策依据
1、《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告〉（国家税务总局公告2016年第16号）规定：第三条
2、《财政部、国家税务总局关于纳税人异地预缴增值税有关城市维护建设税和教育费附加政策问题的通知》财税〔2016〕74号
3、《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》国家税务总局公告2016年第23号
4、《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）
5、《中华人民共和国房产税暂行条例》
