二手房交易中涉及到的税费共有八种: ①印花税(包括交易印花税、房产证印花税) ②契税 ③营业税 ④城市建设维护税、教育费附加 ⑤个人所得税 ⑥土地增值税 税费判断三步走 第一步:首先看房屋属性,包括已购公房、二手商品房、经济适用房、央产房、回迁房 第二步:看房产证年限,是否超过5年; 第三步:看面积、单价、容积率,判断是否是普通住宅、面积是否超标。 北京市二手房交易各个税种的详解(可供其他地区参考) 印花税 A、税种解析:印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税,这里特指交易印花税 B、征税对象:经济合同、产权转移书据、营业账簿、权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证 C、纳税人:买卖双方 D、税率:0.05% E、征收范围:所有二手房交易 F、缴纳印花税的计算方式及案例 案例:高先生购买了一套李阿姨的二手房,总价为50万元,高先生及李阿姨需要分别缴纳印花税250元(500000×0.05%=250) ★房产证印花税:每证5元;属于市局房屋并已取得土地证的,房产证、土地证各5元印花税共计10元;属于贷款客户需支付他项权利证印花5元。 契税 A、税种解析:契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税。 B、征税对象:发生使用权转移的土地和发生所有权转移的房屋 C、纳税人:买方 D、税率:3% E、契税优惠政策 (1)土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋权属的,其成交价 格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的部分,免征契税;(比如拆迁户可免契税) (2)城镇职工按规定第一次购买公有住房,免征契税; (3)个人购买自用普通商品住房减半征收契税; (4)居民上市出售已购公有住房前后一年内新购各类商品房,按新购商品房与出售已购公房 成交价的差额计征契税; (5)房屋交换价格相等的,免征契税;交换价格不相等的,由多交付方缴纳款; (6)按《继承法》规定的法定继承人继承房屋权属,免征契税 (7)对于夫妻离婚,因财产分割涉及房屋所有权证变更登记,免征契税 。 营业税 1、税种解析:营业税是对有偿提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人,就其营业收入额征收的一种 税。 2、征税对象:提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的营业额。 3、纳税人:卖方 4、税率:5% 个人所得税 1、税种解析:个人所得税是对个人(自然人)取得的各项应税所得征收的一种税,房屋出售所得也是应税所得之一 2、征税对象:财产转让所得 3、纳税人:卖方 4、税率:成交价的1%或差额的20% 5、优惠政策: (1)对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税 (2)对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人,其出售现住房所缴纳的个人所得税,先以纳税保证金形式缴纳,再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系,全部或部分退还纳税保证金 土地增值税 1、税种解析:土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物而就其增值部分征收的一种税 2、征收对象:增值部分 3、纳税人:卖方 4、税率:1%或减除法定扣除项目金额后,按四级超率累进税率征收 5、优惠政策: (1)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除金额20% 免征 (2)个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满 5年(含)以上,免征;满3年(含)未满5年,减半征收;未满3年,按规定计征 (3)对个人拥有的普通住宅,在转让时免征土地增值税 (4)对个人之间互换居住住房的,经税务机关核准,可以免征土地增值税 (5)将房屋产权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的,免征土地增值税 土地出让金 1、税种解析:国家作为土地所有者将其一定年限的国有土地 使用权出让给受让人,并向受让人收取的土地使用权价格。是政府要收取的土地收益(地租),即土地所有者出让土地使用权的交易价款。 2、征收对象:再上市获得土地使用权的已购公房 3、纳税人: ——买方(无论是成本价,还是优惠价或标准价,买方都需要 按照1560×建筑面积×1%缴纳土地出让金); ——卖方(所出售的房屋是当初卖方以优惠价或标准价购买的,由卖方另外向原单位按1560×建筑面积×6%支付土地出让金) 4、征收办法:成本价按1560×建筑面积×1%缴纳;优惠价或标准价按1560×建筑面积×6%缴纳 5、征收范围:已购公房(再上市的已购公房转手后,性质变为商品房) 综合地价款 1、税种解析:国家为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施,建造 经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的,与已购公房所缴纳的土地出让金的性质相同 2、征收对象:再上市交易经济适用房 3、纳税人:卖方 4、税率:成交价的10% 5、征收范围:再上市交易的5年以上(以产权证或完税证明准)、并以市场价出售的经济适用房 交易税费 交易手续费: 2.5元/平方米×建筑面积 ; 合同印花税: 房屋成交总额×0.05%; 营 业 税: 普通住宅5年内:房屋成交总额×5.55% ;5年或5年以上:免征 ; 非普通住宅5年内:房屋成交总额×5.55% 5年或5年以上:差额×5.55% ; 个人所得税: 普通住宅房屋成交总额的1%或利润部分×20%;非普通住宅 房屋成交总额的2%或利润部分×20%; 土地增值税:普通住宅免征,非普通住宅3年内:房屋成交总额×0.5% ,3年至5年:房屋成交总额×0.25% 5年或5年以上:免征; 买卖合同公证费:(买卖合同需要公证时才须缴纳) 房屋成交总额×0.3%; 契税是应由买方交纳的,交税比例是: 1、普通住宅应该交纳成交价或是评估价的1.5%的契税。2、非普通住宅应该交纳成交价或是评估价的3%的契税。 赠与过户 1、费用:免征营业税和个人所得税,但是需要增加 ⑴公证费40元/平米*产权证面积契税的征收,不论房产什么情况都需要征收全额契税,其他费用和正常过户都一样。 2、所需材料:⑴公证处需要卖方夫妻双方户口本和身份证复印件一套、买方身份证复印件一份,产权 证复印件一套 ⑵不需要经过地税局直接可以过户。 ⑶房管局需要材料同正常过户基本一样只不过还需要公证书原件一份。 继承过户 1、继承房产的费用有:⑴公证费40元/平米*产权证面积继承公证费80元/单,放弃继承公证80元/人。注:继承的房产再次转让出售时个人所得税按照所得征收20%,不过只要是符合家庭唯一住房和购买超过5年的话就可以免征个人所得税,而且个人所得税退税的政策同样适用。 2、所需材料:⑴公证处需要 原产权人的死亡证明、产权证复印件和所有当事人的身份证、户口本复印件一套。 ⑵房管局需要材料和正常过户基本一样,只是还需要公证书一份。 注:继承的难点在于公证所有的继承人都放弃继承,这样就要求证明当事人即为所有继承人并且都自愿放弃继承权。 订阅金玛: 1.加公众微信号jmcwzx 2.点击标题下的“山西金玛财务咨询...”—关注
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