官宣！二手房交易税费一图秒懂，附地方政策汇编

最近，

财税研究员的朋友买了一套二手房

真是令人羡慕妒忌恨呀

但是，

复杂的税费问题也让她感到头痛！

别担心！

让贴心的我们带您了解

个人二手住房交易，

买卖双方分别要交什么税吧~

 

1、什么是“满五唯一”？

    “满五唯一”就是房屋前任房主持有年限已经超过5年，同时该房屋是这个家庭的唯一住房。这种住房在二手房市场上是最受欢迎的，因为在交易中税金最低。

    多数地区界定交易房屋满5年的标准（各地有差异）

(1)商品房、一类经济适用房，均以契税票填发日期或房产证登记日期孰先原则；

(2)已购公房：房地产证登记日期、原始购房合同签署日期、第一笔购房款的银钱收据日期，三者孰先原则，收据的章和购房合同的章要一致，收据才有效（只要一个日期满五年即可）;

(3)继承的房地产可以按照继承前的日期界定是否满5年;

(4)赠与的房地产为直系亲属之间赠与的可以按照赠予前的日期界定是否满5年;

(5)夫妻更名的房地产可以按照更名前的日期界定是否满5年;

(6)遗失补证、破损换证的房地产可以按照原房地产证的时间界定是否满5年。

2、什么是“满二唯一”？

    购买的住房持有满两年，是免收增值税的，那么以增值税为计税依据的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加也会免去。有人会提到“满二唯一”，其实房屋满两年免增值税的优惠，并没有限定是家庭唯一住房。住房是否唯一，针对的是“满五唯一”中的免收个人所得税。所以“满二唯一”的这个叫法并不严谨。

3、非“满五唯一”、非“满二”的二手住房

    “满五唯一”和“满二”的住房在交易时有上述税收优惠，那么既不享受“满五唯一”，也不享受“满二”的住房，在交易时就要全额缴纳增值税和个人所得税了。如果交了增值税，当然也会伴随着城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加。

附注：

①本表阐述的是与“住房”相关的税种；

②“√”是税法定义的纳税义务人及需要缴纳的税种；

③“×”是税法定义的纳税义务人及不需要缴纳的税种；

④个人销售自建自用住房免征增值税；

⑤印花税：个人销售或购买住房的房屋销售合同暂免征收印花税，但买方在取得房屋产权证环节有5元贴花；

⑥城建税及附加：以实际缴纳的增值税为计税依据；

⑦契税：契税优惠分为北上广深地区及非北上广深地区，详见本表

非住房在交易时涉及的税种

 

    在税法上，并没有给出相应的非住房定义。最直接的办法就是看下房产证上面的“房屋性质”一栏，是“住房”还是“非住房”。非住房包括办公用房、商业用房和厂房仓库等。非住房的税费详情可以参考这个表格：

附注：

①“√”是税法定义的纳税义务人涉及需要缴纳的税费；

②“×”是税法定义的纳税义务人不涉及缴纳的税费；

③印花税：非住房在交易时，房屋销售合同按万分之五征收印花税；

④城建税及附加：以实际缴纳的增值税为计税依据。

交易二手房时涉及的个人所得税 

    二手房交易时涉及到个人所得税的计算，有2种方式：

1、按当地核定的征收比例征收，即：

个人所得税=交易价格×征收率（征收率一般是1%至3%）

2、按买卖差价的20%征收，即：

个人所得税=（转让房屋所得收入-房屋原值-合理的税费支出）×20%

    如果税务机关不能正确计算您的房屋原值和应纳税额，一般会按核定征收的方式计算个人所得税。部分省市规定了核定征收的税率，征收率多在1%-3%，如：吉林、河北、青海、大连、宁波、山东、合肥、青岛。

    从全国来看，在很多城市绝大部分的房屋并未执行买卖差价的个税计算方式，大都是执行核定征收。目前已知执行按买卖差价征收的只有北京等大城市，相对其他城市，这些大城市调控比较严格。

    从上面的例子中，我们看到，按买卖差价征收个人所得税的方式要比核定征收的税金高出不少。若核定征收的税率是1%，同一套房子，因为个人所得税的征收方式不同，个人所得税的税金总额会有5万元的差距。

交易二手房时涉及的土地增值税

（一）旧房如何界定

《财政部　国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）文件关于新建房与旧房的界定：新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。

以下是部分省、自治区、直辖市的规定：

名称	新旧房界定标准	文件依据
上海	新建商品房未投入使用，三年以内也未出售的，可以按新建房的实际成本费用扣除，计征土地增值税;如超过三年出售的，均按旧房重新评估价格扣除，计征土地增值税。新建房投入使用在一年以上或达到磨损程度3%左右的均属旧房	沪地税地[1995]38号
成都	新建房建成后使用时间超过一年的为旧房	成地税函发[1995]158号
广西	凡房屋建成后至第一次办理产权证完毕，这段时间属于新建房，如再办理产权转移的，不论时间长短与磨损程度如何，一律视为旧房。	桂财税字[1995]第28号
北京	凡是已使用一年以上的房产均属旧房。	京财税[1996]645号
河南	房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。	京地税地[2008]92号
	一、凡房屋建成后，使用时间在一年（含一年）以内的视为新房。二、凡房屋建成后，使用时间在一年（不含一年）以上的为旧房。如果房屋使用在一年以内由于磨损程度较大或遭受重大损坏的，由市地地方税务局上报省地方税务局审批后，也可视为旧房。	豫财税政字[1998]61号
海南	二手房、房地产开发企业所开发的商品房已转为自用，作为固定资产核算的房产、非房地产开发企业自建自用超过一年的房产，均适用转让旧房的土地增值税政策。	琼地税发〔2009〕104号
深圳	购买使用5年（含5年）以上的房屋为旧房。	深地税发 [2006]259号
	单位和个人自建或购买的房地产1年后转让适用旧房转让政策，不包括房地产开发企业二级市场开发销售房产。自建房迄止时间为房产证登记时间至转让合同签订，购买房地产迄止时间为购买合同签订至转让合同签订。从房地产三级市场购买的房产均认定为旧房。	深地税发[2009]24号
	从房地产二级市场购入、自建房使用超过1年（不含1年）的房产以及从房地产三级市场购入的房产，其转让适用旧房转让土地增值税政策。从房地产三级市场购买的房产再转让不受1年时间限制。自建房使用时间超过1年是指竣工验收时间至转让合同签订时间超过1年。从房地产二级市场购入时间超过1年是指购买合同签订时间至转让合同签订时间超过1年。	深圳市地方税务局公告2015年第1号
安徽	凡是已使用一定时间达到一定磨损程度的房产均属于旧房。并应包括：1、新建成的房产使用时间满一年的，在转让时应作为旧房；2、购买新房再转让的，不论其是否使用，均作为旧房；3、个人新建房产转让，不论其建成后使用时间长短，均作为旧房。	皖地税政三字[1997]277号
山西	新建房是指建成后未使用或使用未满一年的房产；凡是已投入使用满一年的房产均属旧房。	晋财预字[1995]第125号
湖南	一、凡新建房交付使用后，不论时间长短和磨损程度如何，均为旧房。二、新建房从峻工之日起一年（ 12 个月）内，尚未转让的亦视同旧房。	湘财[1995]财税字第213号（废止）
	新建非商品房取得房屋所有权证后、新建商品房实现销售(或视同销售)取得房屋所有权证(或办理房屋产权登记)后，即为旧房，转让时按照旧房的有关规定征收土地增值税。	湘财税[2015]13号
江苏	土地增值税中的旧房，是指已建成并办理房屋产权证或取得购房发票的房产以及虽未办理房屋产权证但已建成并交付使用的房产。	苏财税[2007]45号
云南	凡是建成后使用或者使用时间在2年以内的，属新建房；凡使用时间超过2年的属旧房。	（95）云财税政字第18号
吉林	新建房是指建成后未使用的房产，凡已使用的房产均属旧房。	吉地税地联字[1995]170号
辽宁	房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。	辽地税发[2007]102号
河北	建成后未使用的房产为新房。凡已经使用的房产，不论其使用时间和磨损程度如何，一律为旧房。	冀地税发[1995]71号
新疆	未使用或使用未超过五年的房屋为新建房。（废止）	新地税三[1997]27号
	未销售且未使用的房屋为新建房，使用包括自用及出租。	新疆维吾尔自治区地方税务局公告2014年第1号
浙江	凡新建完工可投入使用的房产为新建房，新建房连续使用一年以上或未使用三年以上的房产视作旧房。	[95]浙地税第38号
福建	新建房屋建成投入使用一年以上的房产确定为旧房，新建成投入使用一年以内的房产，按新房处理。	闽财税政〔1995〕058号
重庆	新建房建成后使用时间超过一年的为旧房。	渝地税发[2007]214号
	以下情形房产，再转让属于转让旧房：1．单位和个人对外取得（购置、接收投资、抵债、受赠、交换等）的房产；2．房地产企业以外的其他单位和个人建造的房产3．房地产企业建造房产已转为固定资产或投资性房地产。	重庆市地方税务局公告2014年第9号
黑龙江	地产开发企业建造商品房，已自用或出租使用年现在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。	黑地税发[2007]119号
湖北	凡是建成未交付使用的房产均属新建房;凡是已经交付使用，不论时间长短或磨损程度大小，均属旧房。	鄂财税发[1995]544号

可以看出，多数地方对旧房的界定标准是：使用时间在一年（连续12个月）以上的房产。但也有个别地方的标准不同，比如《国家税务总局云南省税务局关于土地增值税征管若干事项的公告》（2020年第7号）第五条规定：房地产开发企业建造并转让的商品房，应按照转让新建房的政策规定缴纳土地增值税。其中，对房地产开发企业将已列入固定资产或者作为投资性房地产的房屋,自投入使用之日起超过5年以上转让的，按旧房转让处理。非房地产开发企业、单位和个人自建房屋，自投入使用之日起超过3年以上转让的，以及企业、单位和个人购买房屋再转让的，属转让旧房。

另外需要注意的是，根据财税字[1995]048号的相关规定，旧房界定的计算起点是“实际使用”，而不是办理《产权证》。如：房地产企业将开发产品作为自用，从迁入房屋第一天开始办公的那一天计算。

（二）扣除项目金额如何确定

1、财税字[1995]48号第十条规定， 转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

财税研究员提醒：

A、财税字[1995]48号第十一条关于已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题规定：对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

B、旧房及建筑物的评估价格＝重置成本价*成新度折扣率（成新率）

成新度折扣率（成新率），是指按旧房的新旧程度作一定比例的折扣。其常见的评定方法有两种：年限法和评分法。

年限法计算公式：成新度折扣率（成新率）＝尚可使用年限÷总可使用年限*100%

评分法计算公式：成新度折扣率（成新率）＝结构部分合计得分*g+装修部分合计得分*S+设备部分合计得分*b

g、s、b分别为结构部分、装修部分和设备部分的评分系数。

C、重置成本价，又称现行成本，是指按照当前市场条件，重新取得同样一项资产所需支付的现金或现金等价物金额。 也就是说，旧房及建筑物的重置成本价是指对旧房及建筑物按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所花费的成本费用。并不是按当年建造时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所花费的成本费用。

D、《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》(国税函发[1995]110号)第十一条规定，在征税中，对发生下列情况的，需要进行房地产评估：

(1)出售旧房及建筑物的；所称旧房是指已经使用一定时间、达到一定磨损程度并计提折旧的房产，一般地方规定以使用12个月以上为限作为旧房。

(2)隐瞒、虚报房地产成交价格的。

(3)提供扣除项目金额不实的。

(4)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

注：税收政策要求转让旧房时进行评估是考虑到房产一般使用年限较长，物价、人工费、材料费等成本费用较房屋建成时都会有所增加，假如仍然按房产原价计算增值额税负会很高，反过来，如果按现在的物价计算重置完全成本价后再乘以成新度折扣率来确定价格，就考虑到了物价的变化因素，会使土地增值的税负更加合理。

2、财税[2006]21号第二条第一款规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题规定，《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

注：隐含意思是不足6个月不计算。

税务总局2016年第70号公告规定，“营改增”后，纳税人转让旧房及建筑物，按照下列方法计算扣除：

(1)提供的购房凭据为“营改增”前取得的营业税发票的，按照发票所载金额(不扣减营业税)并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。

（2）提供的购房凭据为“营改增”后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。

(3)提供的购房发票为“营改增”后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。

3、对既不能提供购房发票，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。

二手房交易的税金谁来负担？

1、从税法看，卖方应承担更多税金

    从上述税种所涉及的税收法规来看，税法中所定义的房屋交易的纳税义务人是明确的，即：

    买方应负担的税种：印花税、契税。

    卖方应负担的税种：增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、土地增值税。

2、从交易现状看，税金多数是由买方承担的

    从这些年真实的市场交易状况看，市场供需决定着交易中的税金由谁来承担。当市场进入“买方市场”，即房子不好卖的时候，卖家会承担自己的税金，以求房子早日出售。相反，当市场进入“卖方市场”，即房子好卖，买者云集时，卖方应承担的税费在议价中自然会转嫁给买方。

    以北京市场为例，房主卖房只报房价，不包括税费，涉及到的税金3方（买方、卖方、房屋中介）都默认由买方出，多数买方糊涂着就负担了税金。在报价和议价时，如果税金由买方承担，卖方的卖价就报的低一些；如果税金由卖方负担，房价就报的高一些。羊毛出在羊身上，而市场的供求决定了谁是羊。

减免税情形 

1、契税免征或者减征的常见情形  

(1)法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，免征契税；

(2)在婚姻关系存续期间，夫妻更名、夫妻加名、免征契税；

(3)因夫妻财产分割将原共有房屋产权归属一方，免征契税；

(4)居民在2003年3月1日之后上市出售已购公有住房前后一年内新购各类商品住房，按新购商品住房与出售已购公有住房成交价的差额计征契税；

(5)出售成本价房产一年前后（以网签时间为准—）购房可减免相应契税，祖孙三代内直系亲属可享受（办理有效期>3年）；祖孙三代直系亲属包含：父母、配偶、子女、爷爷奶奶、姥姥姥爷、孙子孙女、外孙子外孙女。

    注意：在这里：儿媳、女婿、公婆、岳父母及兄弟姐妹不算做直系亲属。

2、增值税及附加免征的常见情形

(1)法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，免征增值税及附加;

(2)夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征增值税及附加；

(3)直系亲属赠与，免征增值税及附加。直系亲属包含：父母、配偶、子女、爷爷奶奶、姥姥姥爷、孙子孙女、外孙子女、兄弟姐妹。

3、个人所得税征收中免征的情形

(1)法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，免征个人所得税;

(2)夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，通过离婚析产的方式分割房屋产权，免征个人所得税；

(3)直系亲属赠与，免征个人所得税。直系亲属包含：父母、配偶、子女、爷爷奶奶、姥姥姥爷、孙子孙女、外孙子女、兄弟姐妹。

4、印花税免征或者减征的常见情形

(1)法定继承人继承土地、房屋权属，免征印花税;

(2)夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征印花税。

财税研究员与品税阁共同整理