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旺文生义 导读： 1.中央及各地对旧房的界定； 2.房地产企业可能被税局认定为旧房的5种情形； 3.旧房计算土增的4种方法及案例介绍； 4.新建房和旧房的扣除项目对比； 5.转让旧房的筹划点； 一、中央及各地对旧房的界定 旧房，根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）七、关于新建房与旧房的界定问题： 新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。 总局未统一规定，下放至各省市，必然会出现各种各样的标准，这是实务中税务管理的痛点。 根据目前各省市已有的规定，旧房主要从以下3个维度进行判定： 备注：其中上海和广东政策已失效，未查询到现行有效政策。 附：自认全网最全——各地税局旧房认定规定 上述规定为官方规定，且很多文件相对久远，实务中不排除税局发挥自由裁量权进行判定的情况。 针对房地产开发企业，个人认为以下5种情形可能被认定为旧房： 个人比较认同重庆等地的判定方法：即房地产项目清算前，开发品转为固定资产或者投资性房地产再转让的，仍视为开发品转让，按规定预征和清算土地增值税；房地产项目清算后再转让房产，凡已转为固定资产或投资性房地产五年以上的，实质上更体现为自用属性，可认定为旧房转让。 旧房判定比较复杂，且主动权在于税局，故不在此过多做无意义的分析。 对于房地产企业，涉及此类业务时，在参考税局官方规定的基础上，提前与税局沟通，尽量避免按旧房计算土增。毕竟绝大多数情况下，按旧房计算对企业不利。 二、旧房计算土地增值税 的4种方法 1.评估扣除法 即按照拟转让房屋建筑物的评估价格作为扣除项目，计算土地增值税。 评估价格＝重置成本价×成新度折扣率。 扣除项目计算公式=重置成本×成新度折扣率＋取得土地使用权时所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用＋转让环节缴纳的税金＋主动评估费用。 土地价款及按国家统一规定缴纳的费用与转让新房相同，个人购房再转让除外。 转让税金主要为营业税、城建税、教育费附加（含地方教育附加）、印花税等。 政策依据： （1）《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号） 十、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题 转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。 十一、关于已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题 对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。 十二、关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题 纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。 （2）《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条： (四)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 2.发票扣除法 扣除项目计算公式=发票金额×[1+（转让年度-购买年度）×5%]）+转让环节缴纳的税金+契税。 其中发票金额认定如下： 注：上述第3种情况的不允许抵扣进项税情形主要有：不动产专用于简易项目、非正常损失、改变用途等。 根据财税[2006]21号原文，不能取得评估价格，但能提供购房发票时，方可适用发票扣除法，即发票扣除法顺序应在评估扣除法之后。但部分省市在制定地方政策时调换了顺序，优先按发票扣除法。只有在无发票情况下，才适用评估扣除法。如： 内蒙古：《内蒙古自治区地方税务局关于转让旧房征收土地增值税问题的通知》（内陆税字[2006]438号）； 贵州：《贵州省地方税务局关于个人转让二手房征收土地增值税有关问题的通知》（黔地税发[2007]141号）； 大连：《大连市税务局关于转让旧房及建筑物土地增值税征收管理有关问题的公告》（大连市税务局公告2019年第4号）。 个人认为，在房地产市场价格不断增长的情况下，按发票扣除法可能导致多纳税，且实操意义不大。如纳税人可以先自行估价，并根据结果初步判断哪种方式税负较低。如果按评估结果税负较低，可直接按不能提供购房发票处理（除非税局系统可查询到房产原购入时发票）。 政策依据： （1）《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条 关于转让旧房准予扣除项目的计算问题: 纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5％的基数。 （2）根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第七条 关于转让旧房准予扣除项目的加计扣除问题 ： 计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。 （3）根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第六条 关于旧房转让时的扣除计算问题： 营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算： （一）提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。 （二）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。 （三）提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。 3.核定征收法 上述两种方法不可行的情况下采用，具体包括核定扣除项目、核定征收率两种。为方便征税，目前大部分省市采用核定征收率。采用核定扣除项目的代表城市有湖北省（鄂税财行便函[2021]9号）、深圳市（深圳市税务局公告2019年第8号）等。 政策依据： （1）《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条: 对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第35条的规定，实行核定征收。 三、以例说法 1.评估扣除法 甲房地产企业2021年10月以10,900万元出售一栋写字楼，该写字楼账面原值5,000万元，其中土地成本4,000万元，契税120万元。甲企业委托税局库内某资产评估公司对该写字楼进行评估，评估结果为11,000万元，其中：土地价值8,000万元，写字楼重置成本5,000万元，成新率60%，并支付评估费用10万元，与转让相关的税金为：城建税7%，教育附加3%，地方教育附加2%，印花税0.05%。可以提供土地票据及契税完税凭证。当地税局认为，契税已包括在写字楼评估价内，不得重复扣除。 则甲企业转让该写字楼土增税计算如下： （1）转让收入=10900/(1+9%)=10000； （2）办公楼评估价格=5000×60%=3000；注意不包括土地估价8000。 （3）土地成本=4000； （4）与转让房地产有关的税金=900×(7%+3%+2%)+10900×0.05%=113.45； （5）支付评估费用8万元； （6）扣除项目合计=3000+4000+113.45+8=7121.45； （7）增值额=10000-7121.45=2878.55； （8）增值率=2878.55÷7121.45=40.42%； （9）应纳土地增值税=2878.55×30%=863.57万元。 根据规定，小于6个月的，年份为0。如果与买家沟通，可先签署意向协议，延迟1个月签署正式合同及开票，则可多加计1年，对应交土增为1040.15万元，减少109.8万元。具体计算过程不再列示。 3.核定扣除项目法 接上例，假定该办公楼无法评估、也无法提供购买发票或契税凭证，税局直接核定该办公楼成本为6000万元，则甲企业应交土增计算如下： （1）扣除项目=6000×（1+5×5%）+113.45=7613.45； （4）增值额=10000-7613.45=2386.55； （5）增值率=2386.55÷7613.45=31.35%； （6）应纳土地增值税=2386.55×30%=715.97万元。 4.核定征收率法 假定税局根据当地旧房转让平均税负，直接按核定征收率8%征收土增税。 则应交土增税=10900/(1+9%)×8%=800万元。 四、结论 1.新房和旧房的扣除项目对比： 【友情推荐，根据需要，自行点击购买！】 来源：旺文生义 -声明:我们致力于保护作者版权，除我们确实无法确认作者外，未注明来源，如涉及侵权，请及时联系我们删除，并表示歉意，谢谢!（联系电话：15230818990） “以案说法”-地产财务如何严防企业全经营周期税务雷区50例专题班 郑州 12月17-18日（2天） 报名咨询：010-81596840 佟天成 ■ 培训对象 各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员， 注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。 ■ 专题背景 2021年，房地产行业处于前所未有的高压态势之下，行业调控、三道红线、拿地限制、爆雷之声频起，又受近年来经济下行及疫情影响，风险管控越来越重要。伴随着金税四期上线的预期，以票管税将慢慢退出历史舞台，以数治税逐渐占据主流。按月推送的风控疑点，大规模开展的行业双随机大检查，跨省实施的特派办多边互查机制，让财务人员头疼不已。如何做好税务风险防控，从经营决策层面避开税务的坑，对提升企业利润，降低应对成本，越来越重要。只会记账和报税的财税人员是最基层的财务，真正好的财税人员要懂经营，深入业务，前置管理，规避风险，才能在房地产全流程中为经营决策贡献力量。 在本课程中，讲师以职业生涯中精选的50个案例为基础，阐述91个疑难问题，囊括投资、财务、融资、预算、招标、营销、产品、报规、成本职能，聚焦经营各环节，降低风险和税负，让财税真正业务前置，深入经营，贡献经营净利润。 ■ 主讲专家 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26、土地价款相关的财政返还，对增值税和土地增值税的影响 27、土地出让金票据抬头为招拍挂时股东公司的名字，非项目公司的名字能否 在税前扣除？ 三、股权收购 28、股权收购中，尽调发现存在土地返还款，有何风险？ 29、市政配套建设费是否缴纳契税？ 30、股权收购中虚增项目公司成本的风险 31、未实缴出资的股权进行转让，如何计算所得税？ 32、企业分立和资产出资方式，对收购双方涉税情况的影响，选择哪个更有利？ 33、企业分立后续可能引起的税务风险 34、 降低股权交易对价，采用承债式收购能够降低被收购方股权转让的所得税？ 35、不对等分红如何操作？有无风险？ 36、如果股权转让方是个人，能否使用不对等分红方式？ 四、跨境交易 37、收购房地产公司时，设立境外架构，收购交易完全在境外完成，是否可以 降低税负？ 38、境外架构设计还需要考虑股息红利所得税抵免 39、受益所有人原则和安全港 第三节：启动阶段（融资、预算、招标、营销、产品、报规）17个案例 一、融资方案 40、土地滞纳金在企业所得税、土地增值税、增值税、契税各税处理 41、明股实债的前端融资在税收上是股还是债？ 42、明股实债如何设计使税负最低？ 43、合作拍地设立中间层SPV，收取利息时存在什么问题？如何改进？ 二、开发计划 44、土地闲置费在企业所得税和土地增值税中如何处理？ 45、未约定交付时间，实际交地分批交付的情况下，如何确定土地使用税纳税义务发生时间？ 46、拆除重建的原建筑物或构筑物成本能否在土地增值税和企业所得税前扣 除？企业所得税当期扣还是处置时扣？ 47、拆除重建的拆除成本能否在土地增值税和企业所得税前扣除？ 48、实际毛利低于税法规定的预计毛利，可以通过哪些方式减少后期遗留亏损？ 49、如果不能减少后期遗留亏损，亏损房地产公司可以通过哪些方式弥补亏损？ 三、招标采购 50、甲供工程的承包方适用一般计税还是简易计税？是否可选择？ 51、甲供VS双包，哪个对公司利润更有利？ 52、商混公司简易计税和一般计税对上下游税收的影响？ 四、产品设计 53、存在限价房等低增值率业态时，如何实现高增值率和低增值率业态混配从 而降低土地增值税税负？ 54、户型和面积的选择对利润的影响？ 55、免税普通住宅是否是税负最优方案？ 56、中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）是否依然延续三分法？ 57、别墅类高增值业态，可以通过产品形态设计降低税负吗？ 58、沉淀大量成本的滞销物业（如摩托车位）有产权和无产权对税收的影响 五、报规报建 59、精装修对税收的影响 60、毛坯报建精装交付对税收的影响？ 61、会计结转收入年份与税收结转收入年份跨期，税收提前结转收入是否一定 对公司不利？ 62、只考虑土增税的情况下，工规证越少越好吗？ 六、营销计划 63、营销排期对税收的影响 64、什么叫跳档？哪些税种存在跳档？ 65、所有累进税率的税种都需要规避跳档吗？ 66、因售价增加出现土地增值税跳档时，是否要调低售价？ 67、土地增值税清算后尾盘物业销售对土地增值税的影响 第四节：开发预售阶段（财务、营销） 5个案例 一、特殊销售 68、限价限签情况下拆分房款有哪些方式？存在什么风险？ 69、公寓返租形式如何降低税负？ 70、销售佣金如何计算限额扣除？ 71、销售佣金超限额时如何处理？ 二、营销活动 72、营销活动中向客户赠送的礼品，是否需要扣缴个人所得税？（四种情况） 73、营销活动赠送礼品，增值税如何处理？视同销售？进项转出？（四种情况） 74、买一赠一如何开具发票？ 75、营销活动赠送礼品，企业所得税如何处理？ 76、营销活动赠送礼品，土地增值税如何处理？ 77、老带新活动是否需要扣缴个人所得税？ 第五节：完工清算阶段（财务、成本） 4个案例 78、西部大开发于竣工备案时取得，能否追溯调整预售年度的所得税？ 79、多项目或分期开发的房地产公司，对享受西部大开发优惠有何影响？ 80、实践中享受西部大开发优惠存在哪些困难？ 81、竣工时发票未取得，如何计算汇算清缴中应纳税调增的预提成本？ 82、竣工时尚未完成工程决算，是否应加快工程决算以增加税前扣除成本？ 第六节：其他（融资、财务） 3个案例 83、如何计算关联债资比？ 84、房地产企业的关联债资比通常都超过2：1，是否存在风险？ 85、如果出借方与借款方不是母子公司关系，是否受关联债资比限制？ 86、契约型资管产品（无法人实体）收取的利息能否开具发票？ 87、资管产品的增值税由谁缴纳？ 88、资管产品的所得税由谁缴纳？原始权益人有无扣缴义务？ 89、金融机构的利息通知单能否替代发票作为税前扣除凭证？ 90、资管产品中管理人和投资人涉税情况辨析 91、取得公益性捐赠票据时，需要注意哪些导致票据不合规的情形？ 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