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房地产业在日常操作上存在的主要涉税风险点作一个归纳（33个风险点）。 在土地取得环节存在5个风险点： 1、在取得土地时支付的佣金等支出没有取得合法的发票，导致利润虚增，税负加大； 2、没有在签订土地、房屋权属转移合同的当天申报契税； 3、虚增拆迁安置费、补偿费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税； 4、以股权收购方式取得的土地使用权，溢价部分无法列支土地成本； 5、非“招拍挂”手段取得土地，无法列支土地成本。 在规划设计环节存在3个风险点： 6、总体规划设计未考虑财税因素对成本、税收和现金流的影响； 7、虚开规划设计费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税； 8、境外的规划设计费没有代扣代缴税金。 在融资环节存在6个风险点： 9、向非金融机构（包括企业和个人）融入的资金利息支出未取得正规发票，从而导致利息支出无法入账； 10、从信托或基金公司“名股实债”形式下支付的利息，往往无法取得合法入账的凭据； 11、支付的利息可能涉及代扣代缴税金义务而未履行； 12、与股东及其他关联方资金往来未支付利息，存在偷逃税金问题； 13、通过关联企业融资或者借款，往往存在应付未付利息问题； 14、小金库现金往往不够支付利息或其他开支； 在工程建设开发环节存在6个风险点： 15、虚开建安发票，加大建安支出，偷逃土地增值税和企业所得税； 16、绿化和配套工程项目操作不规范虚增建设成本； 17、“甲供材料”操作不规范造成复杂抵税 18、实际发生工程支出但不索要发票； 19、签订建安合同后未足额缴纳印花税； 20、不缴纳或者不足额、或不按规定时间缴纳城镇土地使用税。 在预售环节存在9个风险点： 21、取得预售收入（包括定金、诚意金）没有按规定及时申报纳税； 22、没有按照规定的预征率预缴土地增值税和企业所得税； 23、预售合同没有足额及时缴纳印花税； 24、销售合同（发票）为阴阳合同（发票），未如实申报收入； 25、售后返租时，按返租后的金额确认收入纳税，对小业主的返租收入未代扣代缴税金； 26、返迁房未申报纳税，或未按市场公允价申报纳税； 27、以房抵工程款、分房给股东等未按规定申报纳税； 28、装修收入没有申报纳税； 29、卖给股东或关联方的房屋价格明显偏低。 在清算环节存在4个风险点： 30、取得的发票不合规，比如发票出具方与合同方、收款方不相符； 31、购买虚假发票虚增成本； 32、企业高管的个人收入没有全额缴纳个人所得税； 33、关联方交易定价不合理等。 对于房地产业务的节税筹划可以从外部环境的利用和内部业务流程操作两个方面去考虑，如果要系统地分析房地产企业的涉税事项请看笔者的《房地产企业财税筹划实务》和《房地产企业财税筹划演练全集》两本书，其中的演练全集是一本案例集，其目录如下： 一、房地产项目确认及前期开发案例 开发房产需资源 取得土地有方法 土地作价去投资 投资成本咋确认 平整土地系劳务 税收界定为服务 临时设施过渡用 涉税处理影响远 拆迁补偿需交税 青苗补偿无税事 拆迁还房不可少 涉税事项会计理 开发用地要清理 拆迁补偿税有事 不动产有附属物 销售计税需当心 二、房地产项目建设过程中的财税筹划案例 甲供材料有空间 操作不当是风险 甲供材料日渐多 操作方法需分析 开发资格是资源 扣除政策是金牌 融资证明见效果 是否提供有讲究 土地闲置费扣除 不同税种有差异 合作建房有规定 实务操作需理清 合作建房可操作 纳税时间有讲究 合作建房好进行 土地增值需清算 BT后面还有BOT 项目运行有税收 项目结束好清算 政策把握是关键 经适房产好开发 税收优惠利在先 三、不动产转让过程中的财税筹划案例 房企收取诚意金 纳税性质如何定 定金返息可以做 税收风险需提防 房产公司推产品 公司包售可增利 打包出售讲技术 操作不当有风险 销售价格与费用 土地筹划是关键 打折销售方法好 实际操作需筹划 普通豪华分开算 操作得当税可断 控制增值分水岭 政策界限要分清 大楼多次来转让 税收可以大幅降 终止经营有策略 巧妙筹划是关键 税收优惠可利用 政策界限需分清 筹划土地增值税 房产企业需谨慎 投资以后再转让 增值处理有风险 转让旧房平常事 土地增值细分析 土地转让可操作 方式不同税有别 以房抵债是特例 计税价格需注意 四、房产运营的财税筹划案例 产权经营好营运 涉税事项需当心 房产销售变投资 政策堤坝绕过去 独资企业想购房 名义不同税异样 股东买房为避税 操作不当会受累 私房出租需修理 时机不同利有异 私房出让给表弟 如何操作最有利 个人房产好转让 手续不同税有别 私房赠送政策变 投资转让都可选 个人房产可出租 税收优惠丰财源 无论分房或买房 股东缴税一个样 产品过户给股东 视同销售各税种 拥有专利好运筹 影响利润是税收 五、房产保有过程中的财税筹划案例 筹划节约房产税 计税依据是核心 房产原值税基础 合理操作有技巧 房租合同可签署 费用划分有讲究 地下建筑好经营 房产税收要理清 租赁仓储巧转换 双赢筹划天地宽 综合商场多模式 房产税收有区别 转让车位使用权 企业要缴哪些税 房产税收有减免 程序操作做在前 六、购买房产的财税筹划案例 买房换房有技巧 如何选择需筹划 换房操作方法多 精心操作税不同 买房过程有契税 房产价格好操作 资产转移有契税 内部划转能免缴 债务重组有契税 操作得当税无累 土地转移好筹划 买主应当缴契税 土地流转有优惠 契税减免看条件 卖房促销送契税 不如折价来销售 七、房地产企业工资奖金的财税筹划案例 高管工资想避税 如何筹划有说法 职工住房企业买 千方百计为人才 低价售房给个人 利益传导属奖金 企业福利公积金 涉及税收需筹划 企业综合效益好 深度筹划有年金 年金增加新福利 涉税风险需牢记 高管工资比较多 涉税事项可筹措 实物重奖企员工 视同分配报个税 工资薪金扣税多 特殊行业有优惠 销售人员搞承包 提成内容可取巧 工资红利都是利 转化操作有主意 工资回家搞消费 不如提前来承兑 工资做成分红利 操作不成蚀把米 八、房产增值的财税筹划案例 不同项目巧规划 最终利益有差异 独资企业有风险 政策利用获高利 借款投资性质异 灵活运用利益增 合伙经营做企业 成果分配有政策 人才收入有多种 分类得当利更重 老板购房为积累 筹划操作可作为 综合因素巧安排 利益增加水渠成 做善事与善做事 巧妙运作更有利 家庭财富妙增值 算计不到一世穷 个人财产也增值 盘算巧妙可成功 纳税申报走流程 操作方法有技巧 绕道捐赠做慈善 可以规避流转税 |
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