详解商铺交易与持有交税如何计算
一、计税价格的确认
近年来，二手商铺交易中买卖双方通过签订“阴阳合同”低报、虚报房屋交易计税价格，不如实申报缴纳有关税收的现象较为普遍，这种行为严重扰乱了正常的税收秩序，使得守法者比违法者承担了更重的税负，形成不公平。在给当事人带来非正当利益的同时，也会给当事人在合同履行中带来法律风险，极易引发纠纷。
2011年初，国务院办公厅下发的“新国八条”中明确提出，要“加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞‘阴阳合同’产生的税收漏洞”。据此，我市地税部门对二手商铺交易，使用“存量房交易计税价格评估软件”确定计税价格标准。买卖双方对计税价格有争议的，按照青岛市政府2012年217号令由青岛市地税局提交青岛市物价局价格认证中心进行评估确认计税价格。
二、二手商铺交易中买方所要缴纳的税：
1、契税：买卖交易价格?3%
2、印花税：买卖交易价格?0.05%
三、二手商铺交易中卖方应缴纳的税：
1、营业税附加：买卖交易价格减去上次成交价格之后的差额乘以5.6%。上次成交价格要以发票为准，所以商铺房东一定要留好上手交易的发票。此外，上次交易价格信息也会在房产交易中心查到。
2、个人所得税：
首先要计算出个人所得税应纳税所得额，它是由本次买卖价格减去上次成交价格后，扣除卖方支付的装修费（规定标准内）、按揭贷款利息、再扣除本次交易产生的收续费、公证费，营业税及附加、土地增值税和上次交易的契税等。
个人所得税应纳所得税额=应纳税所得额?20%
3、土地增值税
土地增值税的计算方法有两种，分别是清算和核定。目前主要采用清算的方法。
（1）、清算：依照以下两种情况，顺序确定土地增值税的扣除项目金额：
a、采用重置成本评估方式的，纳税人须提供房地产评估机构出具的重置成本评估报告，且须经主管地方税务机关确认，方可按评估的重置成本确认扣除项目金额；
b、转让二手商铺，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经主管地方税务机关确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除项目。对上手购买商铺时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除；但不作为加计5%的基数。
按照以上两种方法计算出增值后，实行四级超率累进税率，根据增值的多寡，执行30%到60%不等的税率。
（2）、核定：对既不能提供重置成本评估报告，又不能提供购房发票的，主管税务机关应依法核定征收土地增值税。计算方式为计税依据乘以核定征收率，具体核定征收率依据我市的《个人转让非住宅土地增值税分类核定征收率明细表》。
4、印花税：=买卖交易价格?0.05%
四、商铺持有环节应缴税
共有房产税和土地使用税两种：
1、房产税
自用商铺房产税=房产原值?0.7?1.2%
出租商铺分两种：
a、月租金5000元以下 房产税=租金?12.1%
b、5000以上 房产税=租金?18.7%
2、土地使用税=分摊土地使用面积?单位税额
对持有商铺期间没有缴纳房产税和土地使用税的，在交易过程中要补缴，并收取滞纳金。 张则涛
|
