长沙的价值，到底有多被低估？

最近有粉丝问我长沙有没有投资价值。首先给出我的结论：长沙是一个有投资价值的城市，为什么呢？

那我们今天就说说：长沙这个城市的潜力和投资价值体现在哪？

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肯定有人想问，到底是为什么呢？

一般而言，我们分析城市投资价值从两个方面：

第一个，就是城市未来和前景。那长沙是不是一个有前景的城市呢？城市分析结构来看，长沙所在的湖南省，经济、人口结构、人口总量、产业结构这些方面首先会对长沙有一个支撑。

第二，湖南省的人对于长沙市的认同度，以及在省外的湖南人对于长沙的认同度都是很高的。在这方面其实也是有支撑的，很多湖南人都以在长沙有一套房子为荣。

第三呢，是长株潭城市群的协调发展，以及网络城市群的前景来看，长沙也是有价值的。

从长沙自身的经济密度、产业结构人口流入、优势人口结构，以及人均gdp这些方面来看，长沙也是有前景的。

但这些，我这里不做深入的分析，因为你同样去分析竞争的城市，比如郑州，比如合肥，比如武汉，你会发现这些城市一样有前景。

也就是说，长沙和他周边的城市一样，都是一个具有前景的城市。

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第二个方面，我们要看这个城市现状，也就是现在的房价处在什么位置。

大家都知道，长沙的房价被政策压制的很严。2011年到2016年上半年，这5年长沙的房子都没怎么涨。

2016年8月份，长沙的房子开始有了涨幅，从不到七千的均价涨到出台政策的2017年5月份，此时的房价涨到了均价九千多，到这一轮行情之后，长沙的房价就被政策所压制了。

从这里出现了一个什么样的现象呢？我们来比较一下，长沙周围的省会城市，郑州的房价均价是1.5万左右，武汉的房价均价是1.8万，合肥的房价也是1.5万。

而长沙现在的房价统计数据大概在一万左右，也就是说跟他周边比，长沙的房价已经处于低估了。

还有第二个视角，就是长沙和省内其他城市的比较。

我这里有一个统计数据，统计数据里长沙的房价均价是9300，第二名株洲是6962，第三名岳阳是6857。株洲的房价大概是长沙的74.8%。

隔壁的湖北省是什么状态呢？2018年，武汉的房价均价是1.8万左右，他第二名宜昌均价8800，第三名是襄阳8700，这里宜昌的房价只有武汉的50%左右。

再看到河南省，房价第二名的开封房价是郑州的63%左右。安徽省，房价第二名的芜湖，是合肥的66%左右。

也就是说，长沙和他周边的房价二级城市或者或者其他省内的二线城市，房价的差距是最小的。

即使把长沙的房价往高估一些，也不过就跟安徽省差不多。

无论从哪个角度来说，长沙和其他省会城市相比，以及长沙和本省其他城市相比，你都会发现长沙的房价是被低估的。

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另一个方面，长沙的一手房由于受到政策的压制，很多限价房都是对长沙一手房价的压制，导致出现了二手房价比一手房价贵这种倒挂的情况。

以前在其他城市也曾出现过倒挂情况，而现在这种情况，已经越来越少了。

第三个，就是大家都在说的租售比，长沙的租售比是同类城市里面最高的，当然租售比好，并不意味这个城市就一定有投资价值。

比如说我们的四五线城市，有很多租售比也是很高的。

但是我们要看，虽然长沙的租售比高，假设未来他又变的和其他城市一样，也就是租售比降低的话，他可能会通过什么模式？

无非就是两种，第一种房价上涨降低租售比。第二种租金下跌来降低租售比，我个人的判断，房价上涨的可能性要大于租金下跌的。

为什么呢？原因是长沙的经济在今年的上半年增势很猛达到了8.2%，这个城市居民的幸福感来是很强的。也就是说，如果按照这个经济增势继续下去的话，房子租金是有很高的保障的。

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但从政策角度来看，他的房价是被压制，肯定还会有投资人问，那如果长沙一直这么压下去，不放开怎么办？

有人一定会说，我同样会承认他有价值，但是我不认为他会放开。

我可以告诉大家的是，第一，如果长沙的房价一直这么压下去，他只会变得越来越有价值。只要你能够熬过这个寒冬，他压的时间越久，反弹的时候力度越大。

投资界有一句话，股市里面叫，横有多长竖有多高。

长沙也是一样，那有人会说，我不能在那个上涨前的那个时点再把它买入吗？

只能说难度非常大，因为这种政策一旦要是放开。第一，我们无从判断，就像你无从判断长沙会突然之间从严限购一样。

第二是一旦放开，开发商会比你更敏感。连夜跳涨。二房房东也是一样，这些案例在中国很多城市都已经出现过。

还有一个方面呢，如果说经济规律还是主导的话，那么长沙的房价迟早要按照经济规律来走，迟早有一天他会回归到规律上。

政策的限制都是短期的，规律才是决定性的。无论从短期看、长期看、结构看、对比看，长沙都是极具投资价值的一个城市。