近日,共享办公领域的超级独角兽企业WeWork正式向美国证券交易委员会(SEC)提交首次公开募股(IPO)招股书。WeWork将是继Uber之后,今年第二大的科技股IPO。
WeWork是共享办公领域的头号种子,成立于2010年,目前已经在29个国家中111个城市共开设了528个办公空间,共有52.7万名会员,其中,38%的会员来自于于全球财富500强企业。WeWork在2016年于上海开设了中国第一间办公空间,目前已在上海、北京、深圳、香港等主要城市提供了共享办公空间,也是中国办公领域赛道的领跑者之一。
WeWork为入驻的企业提供了全新的办公体验,采用新经济企业偏好的开放理念设计办公空间,每个办公空间都安排了充足的公共空间,鼓励入驻的企业交流、互动,同时为创业者和中小企业提供灵活的按小时、按工位的共享办公空间服务,或者为大企业提供定制的办公空间。
WeWork是共享办公领域的明星企业,得到了许多资本大咖的支持,最著名的是曾经成功投资阿里巴巴的软银孙正义,软银愿景基金于2019年领投了WeWork新一轮60亿美元融资,给出的估值高达470亿美元。
来源:36氪
WeWork的基本商业模式在于以长期租约(15年)向业主租下物业,经过装修和改造后,出租给会员客户,并且为入驻的企业提供企业成长的各类增值服务,租金差是最核心的盈利模式。
WeWork的经营数据并不是很好看,但是体现了独角兽企业一贯特征:高速增长、巨额亏损。
从业务增长的情况看,近几年几乎是每年翻翻,自2018年6月至2019年6月,其工位增长了一倍,从30.1万个工位增长到60.4万个工位。会员数量也处于高速增长状态,2019年6月1日,拥有 52.7 万会员,2018年会员数是40万,2017年底是18.6万,2016年底是8.7万。从收入来看,WeWork手握高达 140 亿美元的长期租约合同,2016年,WeWork全年收入4.36亿美元,2017年为8.86亿美元,2018年为18.21亿美元,仅在2019上半年,收入就达到了15.35亿美元,增长率几乎保持在100%之上。
来源:Wework招股书
根据WeWork的招股书,WeWork在29个国家中111个城市共开设了528个办公空间,在业务高速增长的另一面,却是巨额的亏损。2018全年净亏损为19亿美元,2019年上半年净亏损已经达到9亿美元。
从费用支出结构看,运营支出占了大头。
来源:Wework招股书
同为共享办公领域巨头的IWG集团则是另外一种画风。
IWG集团的另一个名字更让人熟悉,也就是雷格斯(Regus)。2016年雷格斯集团更名为IWG集团,目前,IWG集团旗下拥有面向商务人士的雷格斯商务中心、面向都市创意人群的共享空间品牌SPACES、私人高端定制办公空间品牌Signature、走低端高性价比路线的Open Office等。雷格斯商务中心一直是公司经营近三十年来最成功的办公空间品牌,可谓深入人心。
截至2018年上半年,IWG集团已建立起全球超过250万人的会员社区,在110个国家的1090个城镇拥有3211个办公中心,提供近50万个工位。
虽然IWG拥有的工位数和会员数均超过WeWork,但是,其市值只有44亿美元左右,与WeWork470亿的估值差距甚大。
一般认为,IWG的主要服务客户是传统行业的大企业的全球需求,办公的个人空间比较大,而WeWork更倾向于为新兴的产业,如互联网、文化科技企业提供共享空间服务,这类企业人均空间需求低,由此带来更高的坪效,因此WeWork拥有更大的发展空间。
但是,仅仅因为这些区别,还不足以支撑这么大的估值差异。我们认为WeWork的高估值来自于三个方面的预期:
WeWork的商业愿景有3个关键词:“空间即服务”、“技术赋能”和“社区”。
“空间即服务”( “space-as-a-service”)是WeWork的核心服务方式,这种服务模式为会员提供了根据需要灵活地扩展和缩小工作空间的服务。这种服务的最大优势在于帮助企业将高额的办公空间固定成本转化为可变成本,办公空间成本可以根据企业经营的情况动态调整。许多投资人认为未来“空间即服务”,将会像目前已经广为接受的互联网云服务一样,成为企业办公的普遍形式。
WeWork被认为是一家技术企业而不是空间租赁服务企业,各类服务尽可能的通过信息技术予以支撑,会员可以通过移动app十分方便的使用办公资源,包括工位、会议室、打印服务,通过互联网络使得Wework运营效率非常高,也十分容易快速的在其中增加各类新的服务。
此外,WeWork基于全球的共享空间和互联网网络将会员连接起来,打造一个新型的社区(community),这个社区不是传统意义基于生活空间的社区,而是能激发创意、促进连接、创造全新工作价值的新型网络。也就是说,WeWork的愿景远不是提供灵活及低成本的办公空间,而是创造一种支撑新经济创新的社区网络。
WeWork认为,在现有的111个城市中的1.49亿潜在会员数量中,估计目标市场的机会为9450亿美元,而在全球280个目标城市中,潜在会员总数将达到2.55亿,估计的潜在市场机会高达1.6万亿美元。
近几年,无论WeWork的工位数、会员数和销售收入都在以每年翻翻的速度增长,形成巨大的网络效应,这是典型的指数级增长企业的特征。
在新经济时代,流量的经济性要比传统工业时代的规模和范围经济性更为重要,巨大的流量优势是新经济时代建立竞争优势的重要手段。当流量达到一定规模后,可以形成市场垄断地位,降低内部的运营成本,大幅提升与供应商的议价能力,成为各种盈利支撑要素。
近日,被称为新零售的“十元店”的名创优品也将IPO。名创优品的典型打法是在人流密集的商场开店,在店内销售价格便宜却略有设计感的小商品,如水杯、文具、毛巾等。通过加盟等模式,名创优品从2013年成立以来,在短短几年内在国内线下布局2300家门店,覆盖国内超过300个城市;同时在海外进驻79个国家和地区,门店超过1200家。业绩实现爆发式成长,2015-2018年,名创优品的营收数据分别为50亿元、100亿元、120亿元、170亿元。2018年9月30日,腾讯和高瓴资本拿出10亿战略投资名创优品,看好其年10亿线下客流及3亿客单数的庞大流量,以及未来的发展前景。
名创优品模式得以成功秘密在于利用巨大的流量优势,形成与供应商的谈判优势,保证进入货架的商品既有好的设计和好的品质,价格还卖得很低。
瑞幸咖啡也是相同的打法,2017年10月成立,到了2019年IPO前夕,两年时间开出2370家门店,计划到2019年底,布局4500家门店。对于新经济企业而言,网络的规模,由此带来的流量就是最大的竞争优势。
最后,Wework将在庞大的会员社区中提供深度的增值服务,这是更大的价值创造空间。
虽然WeWork目前的主要收入来自于会员的租金,占比超过80%,但是,很难想象将来WeWork会只依靠会员租金收入。因为有了流量,就有了提供各类增值服务的可能,其中的商业逻辑与FaceBook是一样的。
事实上,WeWork已经开始这么做了。WeWork一直在收购互联网和软件企业。据Crunchbase的信息,WeWork目前完成了17项收购,包括收购在线活动组织网站Meetup,今年收购的6家公司大多数为业务相关的软件公司或者互联网企业。WeWork在招股书中规划了公司未来:WeWork将成为企业需求的一站式商店,会员可以访问他们所需的所有产品和服务,使他们能够工作、生活和成长。WeWork将构建一系列We Company产品,包括WeLive共享住宿、WeGrow共享学习等业务,并开发第三方合作伙伴网络以满足会员的需求。
今年已经上市的两个独角兽企业Uber和Slack的股价表现令人失望,许多资深人士也表达了对于WeWork估值过高的担忧,有消息称市场认为WeWork的估值应当降至250亿美元以下,甚至有可能取消本次IPO。WeWork能否在近期顺利IPO即将揭晓,根据以往的案例,短期内股价表现不会太好,但是,WeWork的颠覆性创新在于将互联网、大数据模式与共享办公模式的深度融合, WeWork的真正商业价值需要观察长期的市场表现。