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最近交叉限购2.0，由于主城区与高新区可以购买天府新区，所以很多人会觉得利空二圈层双流，新都，郫县，龙泉，温江。 最好玩的是，没人关心大面，没人关心犀浦，大丰。 反而双流华府的呼声最高，毕竟那边的房价是集中高了但区域还比较新。就如同一圈层大家对天府新区的感觉。 华府离天府新区近，是双流与天府新区交界的地带。类似于犀浦，大丰，大面，光华新城的地位。 而且炒作势头最大，弄出个怡心湖。成都缺水啊，大家看到有个湖就高潮兴奋！ 湖居，马上想到兴隆湖，锦城湖，即使土著也想到锦江。这种环境在成都是极其稀缺，所以造一个湖就能把一个区域炒起来。你看现在的怡心湖，还有东安湖，青龙湖，还是即将来临的杨柳湖，白沙湖，一个湖就能炒活一个板块。 我来给大家说哈，我一直对于成都政府土地供给的理解， 这个就在这篇详细讲了，本来想单独开个专题，但估计会搞忘。 稍微细心的朋友对于成都所有区特别二圈层土地供应的规律。土地的供应大多是在交界区域。 比如郫县主要卖地在犀浦，新都卖地在大丰，双流卖地在华府。 即使是一圈层的新城也是如此，金牛——天回，成华——龙潭，武侯——簇桥，青羊——外光华。 你们发现没， 这些地方的共同特征——炒作热点区域。 这些区域离行政与成熟区都远， 很正常，因为， 成熟行政区先发展， 土地比较紧张。 但交界区域土地多， 因为这些区域本身来说就是区域竞争点位， 温江不想便宜青羊，帮它抬价， 毕竟区域也有财政与招商引资， 有些区域也想借其他区的热点刮油。你看仁寿视高，双流华府这次借天府新区的势头吃得多香，特别是仁寿。 你看天府新区也把锦江生态带，滨江生态带设在交界，但这些地区的规划不会像天府中心与兴隆湖那么集中。 所以一般交界区域实际是来卖地打造居民区的，因为居民区的作用就是人口集中。这对城市化的衔接是有利的。 对于二圈层来说， 交界板块的房价也会是最贵的，不会像一圈层那样， 几乎作为一个整体，这种也在于一圈层确实袖珍， 不像二圈层一个区域的大小就是主城区的大小。 双流的行政中心并不在怡心湖， 就如同郫县的在郫筒， 龙泉的可能去东安湖， 新都也不在大丰，仁寿也不会在视高。区域还是会以中心坐镇。 双流的中心实际是杨柳湖附近。 大家估计很多都不知道杨柳湖。 ▼ 所以本人一直对于二圈层的交界看法就是如此——土地炒作，然后打造居民区。 华府也是，不要和我扯啥产业哈，修几个写字楼画个图纸不代表啥。 无论大面也好，犀浦也好，怡心湖也好。 因为专注一个区就行了， 毕竟跟着一圈层的热点走， 有些交界不那么急规划， 也还没这个条件。 你看大面炒了后，卖得差不多了 龙泉不就开始炒作十凌呢？ 说不定下个双流热点在文星呢？ 其实华府板块的热度在这轮楼市这么火热， 原因就是借了分区限购的光。 因为很多人买不到天府新区， 但觉得那里投资潜力大。 就如同你买不到青羊区， 你会去考虑温江， 买不到金牛会去犀浦。 当然很多购房者考虑土地区分一样，行政规划不同的问题。 放眼整个天府新区和周边的交界处，二圈层的， 还没有哪个板块像华府一样处于如此得天独厚的优势， 以至于后来双流政府把明明什么也没有的地方，非要硬生生的挖一个怡心湖出来，还是离他的行政权力中心这么远的地方。 这是本来就不符合常理的，但一切因为天府新区的存在变得极其合乎逻辑。 毕竟我双流有这么个热点我为啥不趁机炒作一把，集中卖地呢？ 给你挖个湖也是为了好看。 湖居概念一出， 大家就觉得美，就会被吸引， 还这么离天府新区近，交叉限购又买不到，算了，退而求其次。 理解了华府的问题，华府的主要动力，买不到天府新区只有买华府，这似乎是很多投资人的无奈，现在可以买天府新区了，就知道为啥网上叫嚣华府凉的声音。 但其实这种呼声也是很想当然与情绪化。 首先大家要明白一点，你们所谓的凉的定义是啥？ 烂尾？ 房价跌？ 流动性不行？ 我还看到有些傻逼交叉限购放开说主城区要凉的。 你觉得呢？ 还有看到SZF要搬到天府新区去， 说主城区要凉的。 这些人共同的脑回路特征就是——单线程思维， 情绪思维，非黑即白。 喷子大多出在这种人身上。 我比较懂逻辑所以我很清楚一些人考虑事情不完善的地方。 很多投资的凉就是房价跌， 烂尾其实不在意， 大源也有烂尾的，主城区也有没实现的， 比如攀成钢，08年从东方正红开始就一直喊空到现在，但为啥没人说他凉？还不是因为房价涨了。 很多人主要是高价买了，怕没涨幅的动力与资金流入。 1.首先来谈谈有务实者自住考虑的烂尾问题。 ▼ 你们发现没，就如同我之前说的，重点卖地区域，其实土地使用规划相当清晰，你双流除了杨柳湖那附近会这样，哪还会如此？ 更不用说如今开发商入驻相当多，基本是畅销阶段。 这些开发商拿地进来除了建设房子拿来卖，还会入驻相当多的配套。 中海寰宇荟，各大底商。 其实这里面有两个非常好的开发商 ——蔚蓝卡地亚与万科。这是会带来商业与产业的。 蔚蓝卡地亚这个项目的建设标准应该是与花园城差不多的。 所以大家能体会商业配套这类的呈现。 而且怡心湖缺地铁么？不缺。唯一的短板就看双流对于这个区域教育的弥补，不过房价贵了，业主层次还是有，教育这方面肯定是慢慢上升的，如果能引进几个好点的私立就毫无问题了。公立都是看双流的教育资源，顶天就来个棠湖。 所以自住在这个区域的群众， 无论商业交通生态都是应有尽有， 还全是高规格的。 至于那些啥产业我们先不说， 务实者住这个区域没任何问题， 还不说5号线在成都的作用多大。 开发商在这拿了地一定会修的，况且还都是大开发商。有两个盘还是3合作的，龙湖与万科拉了新希望，中铁建，香港置地等合作。基本烂尾不可能。 怡心湖的实力是有的，几乎没啥二流开发商，区域板块的干净，定位标准极高，非常像以前的锦城湖。中铁，中铁建，绿城，香港置地，金地，中海，保利，德商，招商，融创，奥园。。。。成都很少有一个板块如此集中的大开发商，今后区域的档次是有，即时是二圈层，也是二圈层目前最好的改善区域，新的开发商还大多在容积率2.5以下拿地。 2.接下来对于投资者的房价跌幅问题。 这个估计是很多人最关心的。 如果你是买了4000的华府天骄，4000的中铁骑士，6000的保利叶语，现在也有2-4倍的涨幅了，你的成本线是ok的，毫无风险。 如果你是买了12500的中海右岸与九龙仓，中铁骑士，现在实际也有2-6k的涨幅，更何况还是精装。 这个成本也是没有风险的。跌到一些人的成本线我觉得不会。 最害怕的就是那些买了绿城，金地，万科，龙湖，中铁建的，觉得貌似自己处于高位。 首先大家要区分房子的品质， 容积率2.5以上的已经算成都17后淘汰的库存了（不要扯D10了）， 我说的大环境，因为人家拿地就是规定2.5以下的低密。 你中海右岸，中铁骑士，德商那些高容积率的产品没法和这些新拿地的产品比价格，比品质不是搞笑么，刚需盘与豪宅，改善比？ 你中海右岸可以和中海云麓世家比？ 就如同你拿恒大都会华庭和隔壁的老高层比一样， 一个区域即使一条街价格差异达两倍都是正常， 就如同七里晓月和对面的西派城比价格？ 所以一个区的刚需盘卖多高，你豪宅盘卖贵理直气壮，购房者也不是傻子。值这个价。 怡心湖的豪宅盘卖2w是应该的，还不是龙泉与犀浦的豪宅盘也2w了。 所以我并不觉得怡心湖高价买的吃亏，品质不一样的。 今后二手流出，你说诚园挂25000不正常么？我之前文章写了二手定价最主要的逻辑还是在于新房成本。 然后谈流动性 首先各位要清楚流动性挂钩的是配套，价格。 成都这里再豪宅再位置好品质再好的项目，上了一定的总价就卖不完，绿城也是，D10也是，还不说伊泰这次估计也是。 最近这个新的交叉限购， 确实让市场关注度更多会在天府新区与主城区。我说了新区与天府新区相互限购是围城，里面的想出来，外面的想进去。好多逗比说主城区凉了，你是不知道华西528的盛况，看样板间都要从大门排到入户大厅。最近天府新区也开始火了，卖不出去的首创，放开第一天就卖了10套出去。 但现在还是释放消息后的即时情绪环境下， 大家会不会冷静？ 因为刚刚推出啥政策，都是一个激动的时期。今年股市2月叫嚣牛市到5月，现在还有人喊么。就像几年前17，18还有喊成都破3冲5，现在呢？市场情绪激动时期，啥子口号鸡血都有，但过了几个月大家吹哈风，就要冷静。 大家估计会在1-3个月周期重点部署一个区域。 但。。。票子是有限的，特别是高预算。 天府新区如果都出现万科君逸，中海麓湖公馆，首开云著这种300w以上的，那就全民可能会囊中羞涩了。 自然选择面就流向二圈层了。所以只要华府的总价友好，产品突出，过几个月当新区的低价盘没了，自然会务实回归。 现在那些说华府凉了的失望透顶的业主，你们还没交房，交房后市场估计又是另外一回事，现在沮丧，交房可能就要哈笑。 |
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