|
最近粉丝问了一个问题。 ▼ 这里给大家普及下双产权，因为很多朋友是最近几年来成都的，不知道成都很多遗留问题。 这个在买二手房上确实也是一个避坑的地方。 特别是如今摇号不好摇，大家普遍买房也是为了置换，也会倾向于大面积，但如果买二手房，就要避免这种双产权。 免得你置换了，没有资格去折腾投资房与学区房。 一个小区理论上大户型单价高于小户型，为啥有些小区出现了异常，老破大房子不好卖可能为了卖牺牲单价，但一些次新电梯二手房也是如此，原因就在于双产权。 双产权，顾名思义就是一个房子两个产权。 所以买这种房子就是要两个资格。 在如今限购政策下，这种房子就成了大亏，因为资格相当有限，这种房子就非常不好卖，属于有瑕疵的房子，所以只有牺牲单价去卖，购房者千万不要为了贪便宜去买这种房子，单身不可能买，但家庭是可以的。 但如果意识不明确就会跳坑。 给大家列举几个哭诉。主要集中在红牌楼附近。 ▼ 由于5·15新政以家庭为单位限购，使得这些实际只拥有一套房产，但手握两个产权证的双产权房所有者被纳入了限购范围，其家庭成员也失去了购房资格，一房双产权家庭改善换房需求无法实现。 与此同时，在眼下如此严厉的限购政策下，双产权房在二手房市场上几乎无法交易，一则很难找到有资格的购房者，二则购买这类住宅，相当于一次性购买了两套房，购房贷款成本等也会大幅增加，使得意向购房者知难而退。 有鉴于此，这部分业主希望能将双产权合并为一户一个产权证（或不动产权证）。 为啥成都有双产权。这个来源于以前的7090政策。 “一房双产权”的出现，是多方面因素共同造成的，但很大程度上是因为房企为了规避“90/70”政策。 2006年，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，提出自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上，俗称“90/70”政策。 原本 “90/70”政策出台的核心目的在于遏制高房价，调控住房结构，加大中小套型比例，对房地产市场的供应结构进行调整和规范，从而保障房地产住宅产品更加合理。 但“上有政策下有对策”，一些开发商为了应对“90/70政策”对户型面积的严格限制，采取了“一房双产权”的方式进行规避。即房子还是按大户型设计，但用可以打开的分隔墙隔开，从而拆分成两个小户型。 这样，在规划设计、建筑施工等前期阶段，并不存在违法违规行为且通过前期的报批报建手续。 但此后销售阶段则采用“捆绑”销售方式，开发商只要打通分隔墙，一套完整的大户型便形成了。 然而对于购买了该类型房子的购房者来说，虽然购买了大户型的房子，但却拿到了两个小户型的房屋产权证，即“一房双产权”。 这类房源从修建结构上几乎和一套整体的房产没有区别，包括入户门、水电、煤气、电视等等必要使用功能及设施都是按一套房配置完善的，而业主也没有因为拥有“双产权”而享受到两套房的待遇，如学位等。反而因为拥有“双产权”增添了不少烦恼。 这种政策在不限购的情况其实无所谓，但在如今限购的情况就。。。。 当然，成都已经在2015年全面取消，所以之后的小区基本没有这个问题，但以前就不一定了。 但现在很多购房者要买二手房就要特别注意，这种双产权最多出现就在大户型上，刚好就是购房者最亲昵的改善大户型。 成都最具代表的两个双产权住房就是中粮香榭丽都，还有绿地海珀香庭。 特别是绿地海珀香庭是最惨的，从价格上我们就看得出来，而且从户型上也会有所体会。 绿地海珀香庭，可是当初成都的绿地top级，物业也是第一太平戴维斯。这个却如此恼火。 所以为啥一些小区价差如此之大，所以购房者谈便宜也要注意具体情况。 导致双产权的7090政策也是以前成都高容积率的原因，紧凑三房的原因。因为7090政策就是鼓励开发商开发小户型。 蓝光是成都第一个提出刚需在哪，我们就开发哪？ 2006年1月，成都市规划局做出关于成都向高密发展的一纸规划： “在2020年前，为适应未来又高又密的城市形态，从今年起，原则上不再审批7层以下的多层房地产项目，并提高土地开发兼容度，提倡土地混合使用并放开城市规划高度限制，除航空限高外，鼓励城区建筑向200米、300米的高度建设，向高、密、活的方向发展。” 让成都做出这一规划的原因是为迎接未来可能达到3000万人口做准备 ，使土地、银行信贷、消费者资源等不再分散。 高密方向的确定也旋即在土地拍卖上得到了体现。2006年1月13日成都首场国有土地使用权拍卖会上，3号地的容积率达到7.0，蓝光和骏以当时1230万元/亩的天价竞得。随后，容积率2.0以下项目迅速退出新建商品房市场，容积率4.0以上住宅项目成为市场主力，成都走上拍卖台的土地，开始频频出现容积率达到7.0的地块，个别住宅项目容积率甚至高达8.0左右，至于一哄而上的城市综合体项目们，容积率超过10.0更是家常便饭。而在“高密”之前，成都商品房的容积率一般都没有达到4。 2006年7月12日，成都市国土资源局发布公告称，将以拍卖方式出让市区染坊街以南、梨花街以北地块，地块将按照新政要求，限制规划建筑面积70%以上建设90平方米以下小户型。这是成都首次推出限户型限比例住宅用地，公告资料显示，拟出让地块的约9.4亩，用地性质为二类住宅兼容商业金融用地，起拍价100万元/亩。规划容积率为小于等于10.0，建筑密度不大于76%，建筑高度不大于航空限高630米。地块推出后，关于交通压力、绿化问题、项目居住品质、甚至细到等电梯的问题，在业内引发巨大争议。 2008年9月，《成都市规划管理技术规定(2008)》 开始执行，08版技术规定对07版进行了多处修改，市规划局相关负责人说，变化只有一个目的———随着城市发展，让成都市民有更好的居住环境。 08版中第一分区住宅用地的总容积率由原来6左右降低为5左右，第二分区住宅用地总容积率由原来5降低为4左右，第三分区住宅用地的总容积率由3.8降低为3左右，容积率虽然全面降低，但仍处于高位。这种“5、4、3”的区域总容积率规划格局一直持续到了2014版的《成都市规划管理技术规定》。 2013年是成都政府换届后的第一年，虽然容积率总体规划未变，但推出土地的容积率已经有了明显降低的迹象。2013年可统计的189宗招拍挂土地中，容积率3.0以下的达122宗，占比达64.6%。业内一般把2013年作为成都进入“容积率3.0”时代的节点。 这些就导致了为啥成都高密筒子楼如此之多，二手小户型如此之多，最著名的莫过于东南门不限高。但限高容积率低的西门的住宅密度也吓人。像三圣乡这种就是，每次去人山人海。就是因为高密。 著名的就是蓝光的coco系，比如蓝光coco金沙，56平套三，还有牛逼的光华逸家，见过这种么？33平的套三。 一个小区的户型千奇百怪也是因为这个问题。 当初成都的重点实施在五城区，很多近郊盘不受限制，开发商修的高端盘品质其实都相当高，所以为啥一些大户都想去郊区住别墅或者买房，完全为了居住品质，所以麓山，牧马山会成为富豪追随的，所以为啥你会听到开发商说富豪去牧马山，麓山国际？为啥会选择那么远那么荒的牧马山。 07年占据光华大道核心江安河位置的仁和春天 在7090政策下没有选择妥协，开出了电梯公寓6000-10000的单价 远高于内金沙各新盘的价格，究其原因还是因为极低的容积率和极高的园林覆盖率，放在现在，建筑品质和户型设计等综合品质也远高于很多市区盘 这也是当时为何西门很多人宁愿放弃内金沙内光华 选择用更高价格买春天大道的原因。
当然当初也是在城市平均值规定内就行，所以也有部分盘品质并不差。但当初的主城区是没法修品质高的，所以现在为啥攀成钢，金融城，像保利康桥这种房源如此稀缺？为啥请云阙645w起都能一次清盘，只能说无瑕疵的改善大户太难在城区买好的了。 为啥红盘楼大户型双产权很多？ 因为都是双楠板块的外溢，0几年住双楠可比现在住金融城攀成钢还牛。 所以只有退而求其次去红牌楼，就如同好多现在去新川或者塔子山。 那么双产权可能换证么？ 有点难，除非容缺处理，这个文件是规划部门出的，如果要合并证，相当于让开发商去补税，懂了吗。但估计N年后会解决。 这里给大家一个图，但里面估计就只有实际的30%，双产权可能的小区。
|
|
|
