10大关键词透视成渝房地产市场

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1月3日，中央财经委员会第六次会议提出，大力推动成渝地区双城经济圈建设，有利于在西部形成高质量发展的重要增长极，打造内陆开放战略高地，对于推动高质量发展具有重要意义。

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1月19日，国家发改委举行2020年首场新闻发布会，新闻发言人孟玮表示：“今年将大力推动成渝地区双城经济圈建设，促进各地区城市群发展。”

从成渝经济区到成渝城市群，再到成渝地区双城经济圈，成渝两地在全国区域发展中的战略地位不断上升，从前期的单兵作战向抱团融合持续进阶。

▲成渝区域格局示意图 图片来源：《成渝城市群发展规划》

“

从房地产角度来看，政策东风吹，市场发展态势和人气双双看涨，成渝将是2020年各路房企的必争之地。

”

东风吹，战鼓擂！实际上，2019年的成渝两地的房地产市场已经出现了诸多向上的苗头，大家不妨跟着锐理君贴心整理的这10个关键词，一起来透视成渝两地房地产市场的现状和变化。

成渝地区双城经济圈——注定会是影响2020年房企拿地和购房置业的重要词汇。

稳

政策

关键词1：政策

成都无房产税VS重庆不限购

成都：限价、限贷、限售与限购，调控持续，稳中有“松”。在“一城一策”的相关要求推进下，2019年底针对市场相对“难”的区域给予了购房资格互通。

▲成渝政策对比梳理

重庆：限价、限贷、限售及房产税，调控持续，但不限购。2020年重庆房产税起征点上调至19587元/㎡，相比2019年房产税起征点上调1957元/㎡ 。

热

土地

关键词2：供地条件

成都难VS重庆易

成都：目前部分地块要求配建一定比例的移交租赁住房、返迁住房或定向销售房屋或引入相关产业等要求，间接提升企业拿地成本。

重庆：严管“学区房”，严禁任何民办学校招生与楼盘建设、销售挂钩，不得与楼盘新签订与学校招生名额相关的合同条款。此外，还要求加快推进装配式建筑发展。

关键词3：成交量

成都下降VS重庆微涨

成都：2019年成都通过招拍挂共成交了250宗地，合计面积约18746.57亩，成交量较2018年下降约10%。平均成交楼面地价为4759元/㎡，回升约34%，但距2017年的高点仍有距离。

重庆：2019年重庆主城区土地市场加速放量，成交139宗，成交面积13194亩，相比2018年上涨约3.8%。平均成交楼面价6384元/㎡，环比上升23.3%。

关键词4：破万地块

成都37宗VS重庆14宗

成都：2019年共有37宗地块楼面价破万，主要集中在主城区、天府新区和双流区。2019年7月31日，广州华发和成都锦江统建联合竞得锦江区林家坡片区31.51亩纯住宅用地，成交楼面价19800元/㎡，刷新了大成都最高楼面价纪录，并保持至今。

重庆：2019年共有14宗地块楼面价破万，主要集中在中央公园、弹子石版块。其中龙湖&平安联合体竞得3宗破万地块，绿城、北辰、华发、融信等房企各竞得1宗破万地块。

▲重庆破万地块分布

关键词5：容积率

成都2.0VS重庆1.5

成都：容积率逐年走低。2018年开始成都大幅度降低开发强度，1.1-2.0容积率成为市场主力，未来成都新盘容积率基本在2.5以下，可做产品类同，更考验开发商对产品打造能力。

重庆：2019年住宅类土地竞争激烈，持续“控容” ，1.0-1.5容积率地块持续扩大，占比54%，未来低密改善型产品将成主流。

关键词6：新进企业

成都6家VS重庆3家

成都：2019年新进6家房企，其中3家进驻主城的房企高价拿地成功获取土地，均位列2019年楼面地价TOP10，同时也有房企选择进入近郊、远郊的方式落子大成都。

▲2019年成都新进房企

重庆：2019年领地、崇德、华发等外来房企在渝布局，建发、新力、成都天府等外来企业报名参拍。

▲2019年重庆新进房企

关键词7：拿地策略

成都近远郊VS重庆渝中区、两江新区、南岸区

成都：主城供货量减少，价值更趋显现。近郊/远郊成为主力供销区域，市场份额逐步扩大。近三年，一二圈层地房价比维持在0.7-0.8高位，地块开发压力较大。三圈层的地房价比在0.4-0.6，地块开发压力相对较小。2020年，优质的近远郊核心版块依然值得关注。

重庆：渝中区、两江新区、南岸区可开发利润空间值位列前三，大渡口区、巴南区垫底，区县利润空间集中在4~5千，房企要寻求最佳拿地机会点，控制“面粉”价格。

涨

住宅

关键词8：住宅均价

大成都11690元/㎡VS重庆主城12213元/㎡

成都（全域）：受2016年以来政策持续严格的影响，2019年销售面积继续下降，但整体供销相对平衡。整体均价持续上涨，2019年大成都成交均价11690元/㎡，涨幅达到17%。

重庆（主城）：受大环境影响，2019年重庆主城区住宅市场全年供销回落，供应2535万㎡，成交2401万㎡，重庆主城成交均价12213元/㎡，价格再创新高。

关键词9：存量

成都16%VS重庆40%

成都：2019年月均去化较为平均，同时每月存量保持相对恒定，受第三四季度高供应影响，存量拉高，去化量无明显增长。2019年存量2504万㎡，同比上涨16%，去化周期约为13个月。

重庆：2019年重庆主城区住宅市场上半年延续“高温”态势，下半年市场转向，9月开始供需关系出现逆转，四季度企业年终冲刺供应加码，成交放缓，价格整体趋稳。2019年存量829万㎡，同比上升40%。

▲2019年对比2018年重庆主城区住宅存量情况

关键词10：住宅产品

成都高层占63%VS重庆高层占72.9%

成都：高层仍为市场主力，占比63%。受土地容积率降低影响，小高层占比上涨。套三仍为市场主流，套四产品占比持续上涨。90-130㎡刚需首改产品市场主流，150㎡以上的改善性产品占比持续上涨，90㎡以下极致刚需产品被挤压，新房市场刚性需求被抑制。

重庆：2017年市场全面进入改善年，2019年高层产品成交套数占比缩窄，占比72.9%，洋房产品成交占比扩围显著，成交占比超两成。