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按“萝卜投研”官网发布的数据，A股房地产业上市公司一共有128家，如果按全口径统计，单家公司的财报指标居然可以达到近百个之多。 笔者结合行业常用数据和个人分析习惯，选取了其中的约40个指标，形成128家企业的原始数据列表，并分门别类制作成不同口径指标的27张图表、78个排行榜，供有兴趣的同行、行业研究者和投资者、金融机构、购房者参考，相信这肯定是宇宙最全房地产财报指标的排行榜，没有之一！ 如果按全口径分析，这篇文章会是一个“鸿篇巨制”，数万字才可能梳理清楚A股房地产江湖的方方面面，但考虑读者的时间和房地产这个行业其实是一个很小的圈子，朋友圈相互交叉，很难说不会触碰到某些朋友的敏感神经，引起系列反应，因此，本文采取图表为主的方式呈现给大家，对于朋友们可能不太常用到的一些指标的涵义或价值做最简单的文字补充，形成全文。 因为指标确实很多，为简化表现形式，本文采取尽可能将三到四组同类型指标放在一起表达，并且进行综合评分后再进行排序的方式呈现出来，相信有助于大家看清楚在这些指标上具体企业的单项和综合指标表现情况，更容易做出企业的价值判断！图表较大，建议朋友们在电脑上阅读，效果会好很多。 1、收入及利润增速指标大比拼 这张图表没啥可说的，就是对应营业收入、营业利润和利润总额这三个指标的同比增速，当然是越大越好。 在排行榜中，虽然排名越靠前，越代表某家企业的经营情况越好，但对于位居排行榜前列的企业，并非就是“一剑行天下”的结果，因为绝大多数超出常态的增长水平往往是“昙花一现”，很难持续维持，因此，这些榜首企业不能太盲目乐观，以免贻笑大方！ 对于排名末尾企业，虽然各有各的辛酸泪，但业绩下滑确实没有任何借口可以搪塞的！泰禾，院子系列确实很惊艳，不要倒下哦！  存量地产研究 专注于不动产（主要是房地产、特别是存量房地产），以及房地产金融的战略研究和趋势研判。 37篇原创内容 公众号 （点击关注，一起玩转存量地产！） 2、归母净利润及权益增速指标大比拼 这张表是反映企业在2020年度归属于母公司净利润和归属于母公司权益（也就是归母净资产）的同比增速情况，当然是越大越好了。 和前面的逻辑一样，排名靠前的企业别太嘚瑟，排名靠尾的企业要痛定思痛、迎头赶上！ 3、资产及负债增速指标大比拼 这张表反映了企业的资产和负债的同比增速对比变化情况，当然是资产增速越大越有利、负债增速越小越安全！ 在这两个指标上，不同企业的数据差之甚远，真个是“一半是火焰、一半是海水”的江湖，令人不胜唏嘘！ 4、收入、成本和利润指标大比拼 这张图表反映的是不同企业在营业收入、营业成本和扣除非经常性损益后归属于母公司净利润的规模性数据。不同量级的企业放在一起进行规模指标的比较其实没啥意义，大家看看就好！ 从资本层面看，尽管房地产业还是目前为止一个比绝大多数行业明显要好的行业，但在A股市场上，还是有不少经营惨淡的上市公司，不知买壳的代价是否还很高昂？ 5、不同利润口径指标大比拼 这个榜单反映的前两个指标（EBIT和EBITDA）非财务人员恐怕会比较陌生，第三个指标（即净利润）很容易理解，就是一个企业辛苦经营一年，扣除所有成本、税负后到底赚了多少钱？其实，这三个指标都是利润指标，只不过是从不同纬度去评估企业的盈利能力而已。具体评估就不在此啰嗦，简单普及一下财务知识吧： EBIT是息税前利润（Earnings Before Interest and Tax）的英文缩写，通俗地说就是不扣除利息也不扣除所得税的利润，也可以称为息前税前利润。 EBITDA是税息折旧及摊销前利润（Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization）的英文缩写，它是指未计利息、税项、折旧及摊销前的利润。 既然是不同口径的利润，当然是越多越好啦！但单纯的规模指标对比价值不大，大家看看就好！ 6、现金类指标大比拼 这个榜单肯定是很吸引眼球的部分，可以用企业财富榜或者说是土豪榜来形容这个榜单的价值。 货币资金、预收款项和销售现金（即通过销售商品或提供服务收到的现金）都与钱的多寡有关系，当然是多多益善了！ 头部企业在这个榜单上可谓是“独领风骚”、“一骑绝尘”，让绝大多数中小企业羡慕嫉妒恨的节奏！瞧瞧，人家哪一个企业缺钱？你嫌贫爱富的金融机构为何还要上赶着给人家送钱？这世道，太特么不公平啊！ 7、存货和期初现金指标大比拼 存货和年初（即财务报表中所指的期初）现金及现金等价物指标也是两个规模指标。 对存货而言，绝大多数对规模增长有内在需求的企业，是有意识通过预留一定规模的存货为来年的销售资源提供保障，此时，存货多，则意味着未来出现业绩增长乏力的概率也会相对较低；而对那些因产品、市场竞争压力或销售能力原因造成的库存，当然是开发商心中的痛，越少越好！ 年初现金及现金等价物是属于企业上一个经营年度积累的财富，当然是多多益善了！ 8、资产和负债指标大比拼 这张图表和前面的第三张图表虽然都是在表达总资产和总负债的情况，但前面是说同比增速，这里呈现的却是绝对值情况。 一般而言，企业都希望资产越多越好，资产越大，和金融机构谈判的筹码也越足，能够换来的资金也会越多； 而负债规模不能简单用越小越好去理解，不负债，没有足够的资源哪来快速发展机会？当然，这个度是需要企业小心把握的，一旦举债超过一定期限的还款能力，现金流断了，那可不是能不能发展的问题，而是生死攸关的问题！ 9、年度现金流指标大比拼 这张图表值得仔细说说！ 三个指标的排行榜，分别对应“现金及现金等价物净增加额”、“年度现金流贡献度”和“期末现金及现金等价物余额”，除了中间那个贡献度指标是我原创的评估指标外，其余两个指标都是财报中涉及现金流量表的必备指标。 “现金及现金等价物净增加额”是指一个企业在一年的经营统计期内经营性现金流、投资性现金流和筹资性现金流这三种现金流各自净增加额的累加值，当然是多多益善了！ “期末现金及现金等价物余额”是指“现金及现金等价物净增加额”叠加上一统计年度账面留存的“期初现金及现金等价物余额”后的累加值，不用想，当然也是越多越好，越多越有资源发展，越有资源处理想要解决的难题了！ 推出“年度现金流贡献度”的初衷，是为了评估不同企业辛勤劳作一年后体现在现金流方面的成果差异，用“现金及现金等价物净增加额”占“期末现金及现金等价物余额”的比重形成本文所谈的“贡献度”指标，将差异巨大、无法简单对比的规模性指标量化为统一口径、可以比较、又不失公平、公正性的比例指标，不同企业在这方面的表现高下立马呈现，躲不了猫猫了！ 从企业经营角度看，“年度现金流贡献度”最好保持在50%以上才基本合格，这意味着企业经营一年最起码不需要吃老本，超过这个底限，都是这一年新创造价值在现金流方面的体现！ 可惜啊！A股128家房地产上市公司符合这个条件的居然仅有区区13家，占比10.16%！其余接近90的企业辛勤劳作一年居然都在不同程度的吃老本！而且在这119家不同程度吃老本的企业中，竟然还有47家、占比39.50%的企业不但把老本吃个精光，还进一步造成了亏空！！其中不乏赫赫有名的知名企业！！！ 算了，这个指标值的设定看来有点理想主义的色彩，不细说了，大家看榜单吧！只不过从上述分析可以看出，房地产业的现金流压力确实不容忽视！ 10、收益指标大比拼
这张图表可是反映一个企业赚钱能力的晴雨表之一，涉及到“营业利润率”、“EBIT Margin”和“EBITDA Margin”。 “营业利润率”无需赘言，多多益善，数值高意味着盈利能力强，脸上也会很风光。 “EBIT Margin”和“EBITDA Margin”这两个指标和本文第5个图表相关，只不过增加了一个英文单词“Margin”，即“比率”的意思，这两个指标就是“息税前利润率”和“税息折旧及摊销前利润率”。 既然都是利润率指标，当然也是越大越好啦！ 11、销售利率指标大比拼
这两个指标不难理解，也是多多益善，但这里面牵涉到太多企业的个性化操作，朋友们在借鉴榜单数据时不要被榜首企业靓丽到惊人幅度的数据给误导，中间大多数企业的数据才具借鉴意义！ 12、回报率指标大比拼
这张图表反映的三个收益率指标可是资本层面特别关注的核心指标，分别说说： “ROE”是英文“Return on Equity”的缩写，指净利润和净资产的比值大小，术语叫“净资产收益率”。这不但是衡量一个行业、一个企业资产经营能力的指标，更是投资者、金融业、股东衡量自身资金投入效率的一个重要财务指标。当然是ROE越高的企业，越值得投资、越受资本青睐的企业！ “ROA”是“Return On Assets”的缩写，代表税后总利润占总资产的比重大小，术语叫“资产回报率”或“资产收益率”，也称“投资回报率”。它是一个用来衡量单位资产创造利润能力的指标，当然也是越高越好！ “ROIC”是“Return on Invested Capital”的缩写，是衡量股东和债权人投入的本钱到底获取了多少回报的指标，术语叫“资本回报率”。一般而言，这个指标还与投入资金的时长相关，不能简单用“ROIC越高，说明收益越好！”来简单判断一个行业或企业的收益好坏。在等值的资金投入等值的周期内，当然是ROIC越高越好！ A股房地产上市公司的收益率指标离散型真不小，读者朋友们在借鉴使用时需要花点时间“去伪存真”，尤其注意那些ST类企业的数据，本身已经处于摘牌警告状态，公司经营不可能呈现出“亮丽的风景线”成果！ 13、三费费率指标大比拼
这张榜单无需多言、但至关重要，无论是反映企业管理精细化程度的“管理费用率”，体现企业营销资源使用能力的“营销费用率”，还是体现企业综合财技的“财务费用率”，都是考核企业真实管理水平的“照妖镜”！考虑到房地产业是个庞大的行业，开发项目动辄几亿、几十亿、甚至上百亿的现金流，在这三个指标上节约的每一分钱可都是真金白银的净利润，绝对值得任何企业区深度挖掘！ 房地产业体现精细化管理水平的第一序列指标，首先就是如何提升这三个指标！ 14、产权及效率指标大比拼
这张图表涉及的“产权比率”、“流动比率”和“速动比率”都是有关企业经营效率的专有名词，涉及较多财务及运营知识，在此不做过多分析，仅做些概念普及工作： 产权比率是指总负债占净资产的比重，是用来评估资金结构合理性的一个指标，是衡量企业长期偿债能力的指标之一，也是企业财务结构稳健与否的重要标志。该指标表明由债权人提供的和由投资者提供的资金来源的相对关系，反映企业基本财务结构是否稳定。产权比率越低表明企业自有资本占总资产的比重越大，长期偿债能力越强。 流动比率是指流动资产总额和流动负债总额之比。它是用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债的能力指标。虽然流动比率越高，企业资产的流动性越大，但是比率太大表明流动资产占用较多，会影响经营资金周转效率和获利能力。 速动比率是指企业速动资产与流动负债的比值，传统经验认为，速动比率维持在1:1较为正常，它表明企业的每1元流动负债就有1元易于变现的流动资产来抵偿，短期偿债能力有可靠的保证。速动比率过低，企业的短期偿债风险较大，速动比率过高，企业在速动资产上占用资金过多，会增加企业投资的机会成本。 15、周转指标大比拼
这张图表反映的都是有关企业周转效率的指标，虽然大多数房地产高管之前不太关注这些指标，但在行业整体经营环境趋紧、变差的背景下，企业的高管如果不再关注并设法改善这些指标的表现情况的话，要不了多久，不是自己主动辞职，就是被老板赶走的结局！ 对这些指标的解读和具体实操能力是一门需要花时间认真研究和仔细琢磨的活，此处不做深入研讨，仅做些基础扫盲工作吧： 存货周转率又称库存周转率，是企业一定时期营业成本（销货成本）占平均存货余额的比值大小。用于反映存货的周转速度，即存货的流动性及存货资金占用量是否合理，促使企业在保证生产经营连续性的同时，提高资金的使用效率，增强企业的短期偿债能力。是衡量企业投入生产、存货管理水平、销售收回能力的综合性指标。 存货周转率指标的好坏反映企业存货管理水平的高低，它影响到企业的短期偿债能力，是整个企业管理的一项重要内容。一般情况下，存货周转速度越快，存货的占用水平就越低，流动性也越强，存货转换为现金或应收账款的速度会更快。因此，提高存货周转率可以提高企业的变现能力。 总资产周转率是企业一定时期的销售收入净额与平均资产总额之比，它是衡量资产投资规模与销售水平之间配比情况的指标。一般而言，总资产周转率越高，说明企业销售能力越强，资产投资的效益越好。 应收账款周转率是指定的分析期间内应收账款转为现金的平均次数。一般情况下，应收账款周转率越高越好，周转率高，表明赊账越少，收账迅速，账龄较短；资产流动性强，短期偿债能力强；可以减少坏账损失等。反之，则说明营运资金过多呆滞在应收账款上，影响正常资金周转及偿债能力。 16、每股指标大比拼
这张图表涉及到与股市表现相关的三个指标，“EPS摊薄”、“每股净资产”和“每股现金流”。后两个指标简单易懂，无需多言，都是越大越好，多多益善的祈盼。 EPS是“Earning Per Share”的缩写名称，是指每股实现的税后利润大小。EPS（摊薄）是每股中扣除了非经常性损益（即一次性资产或股权转让产生的非经营性利润）的税后利润大小。该指标反映了每股创造的税后利润水平，数值越高，表明所创造的利润越多。 17、股市流通指标大比拼
这张图表反映的是与股市流通相关的“PE”、“流通市值”和“近一年涨跌幅”。后两个指标相信不需要太多的语言，聪明的读者早已心知肚明。简单普及一下有关“PE”的概念吧： “PE”是英文“Price/Eamings”的简称，也就是股民口中经常出现的市盈率的简称。虽然在财务维度上有不少解读，但普通人只要了解下面的概念就行： 市盈率PE值是指面对一个上市公司的股票，假如每一股能够赚到1元钱净利润，资本愿意以多少倍的代价去购买这张股票，这个倍数，就是这张股票对应的市盈率PE值！ 由此来看，上市公司的拥有者肯定是希望市盈率越高越好了！ 呵呵，看过榜单，禁不住要再次提醒一句：去伪存真借鉴图表，千万不要被过分艳丽的数字给迷昏了眼啊！ 炒股的朋友们，你是否把握住了涨幅高居行业榜首的那些高涨幅企业的股票收益呢？随便抓住前十五，最少年收益超过30%，够牛叉的！ 18、现金流净额指标大比拼
这张图涉及的三个现金流指标也是规模性指标，单独讨论这个排行榜的价值不大，建议朋友们结合随后的图表及相关文字进行对照，可能更有意义。 19、现金流贡献度指标大比拼
这张图涉及的三个贡献度指标也是本人的原创，试图通过对“不同类型现金流净额占年末现金及现金等价物余额的比重”作为“不同类型现金流贡献度指标”来分析与评估不同公司在“经营活动”、“投资活动”和“筹资活动”这三种必不可少的业务管理活动中所创造价值的大小。 一般而言，“经营性现金流贡献度”应该是企业追求的核心目标，它的贡献度大小，直接意味着企业赖以生存的主营业务经营收入的好坏，确保主航向不发生偏离； “投资性现金流贡献度”属于一种附属成果，一则给财务团队保留获取较好投资收益的机会，再则为主航道培养相关产业链的发展机会，更好地促进主营业务的有序开展和并培育出可持续发展的竞争优势； “筹资性现金流贡献度”说白了，就是考验企业的融资能力的指标，为主航道和附属航道的良性经营提供源源不断的粮草弹药！ 房地产调控之所以持续不断，且手段越来越直接、越来越“刺刀见红”，其背后的核心其实在于房地产业过分强调杠杆，导致“经营性现金流贡献度”和“筹资性现金流贡献度”严重背离主次关系，进而对整体金融安全带来巨大风险这件影响国计民生的重大事项上，不达目的绝不会罢休！ 好在经过几年的持续性严控，房地产业的融资环境空前趋紧，尤其是2020年8月20日推出“三条红线”政策以来，房地产业“经营性现金流贡献度”呈现出明显回升、渐趋主流的表现，相信高手云集的政府会在三年内彻底实现“将房地产业这匹'野马’驯化为'良駒’、并为中国经济的持续前行做出应有贡献的！”这一终极目标！ 下篇文章将以A股房地产上市公司综合财务报表相关指标2008年以来的变化情况为分析框架，阐述有关发现和观点，相信对朋友们理解调控政策并顺应时势、主动作为提供些帮助！ 20、预收款、销售现金及年度新增现金流净额指标大比拼
这张图代表的三个贡献度指标无疑也是笔者的原创概念，其思路逻辑就是对比不同类型现金款项占年末现金及现金等价物余额的比重关系，从而界定不同企业的竞争实力。 “预收款项贡献度”是指企业预收款项占年末现金及现金等价物余额的份额大小，其实反映的是一个企业在销售端呈现出的产品竞争实力，或者说是产品的受欢迎程度。该指标越高，越说明消费者愿意用提前预付一定数额的现金锁定产品的意愿越强、产品的受欢迎程度也越高，这肯定是所有企业都想促成的美事，即锁定客户，又能为改善现金流做出贡献，何乐而不为呢？ “销售现金贡献度”是指房地产上市公司通过销售产品或提供服务所收取的现金占年末现金及现金等价物余额的比重大小。毫无疑问，当然是越大越好、多多益善了！这背后除了体现企业的“临门一脚”营销能力外，更多的还是在体系化运作方面市场的映射结果，专业是其中的核心！ “当年度现金流贡献度”是指企业三种现金流净额叠加后的现金流总额占年末现金及现金等价物余额的比重大小。即便用脚思考，也是越大越好、多多益善的结果！ 房地产业的预售制度是有别于绝大多数行业以售卖现货为特征的期货销售特殊政策，如果政府突然间取消了预售制，逼迫房地产业按公平竞争市场原则实施全现房销售，别说房地产业是否承受得了，至少在这三个指标上绝对是天上地下的区别！ 21、三条红线指标大比拼
如果读者朋友们来自房地产业，恐怕会马上想到“三条红线”的限制。没错，这就是2020年8月20日有关部门召集房地产业的部分代表推出的“三条红线政策”之一，要求房地产公司在未来必须满足如下三条红线规定： 红线一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%； 红线二：净负债率不得大于100%； 红线三：现金短债比不得小于1倍。 根据“三条红线”的触线情况，将房企分为“红、橙、黄、绿”四挡： 红色档：如果三条红线都触碰到了，则不得新增有息负债； 橙色档：如果碰到两条线，负债年增速不得超过5%； 黄色档：碰到一条线，负债年增速不得超过10%； 绿色档：三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%。 “现金短债比”是指企业经营性现金流净额占年末短期负债的比重，显然这是评估一个企业在一定周期内现金流压力和安全度的指标，当然是越大越好！（保持适度才是最好！） “净负债率”是房地产业的一个专有指标，是指房地产企业有息负债扣减货币资金后的余额占股东权益（也就是净资产）的比重大小，也是衡量一个企业负债和风险程度的指标。评估判断上，当然是越小越好（当然过小也意味着企业的经营管理思路太保守，会丢失很多发展机会）！ “剔预负债率”是指将资产中预收款剔除后的资产总额占负债总额的比重大小。因为房地产业受益于预售制的加持，基本是靠卖期房模式开展日常经营活动，而住房消费者要想获得梦寐以求的住房、完成合同签约、网签等一些列动作，必须至少付出总房款的30%才能实现。因此，对房地产业进行剔预负债率的管控是一个高招，也是控制企业负债和风险程度的一个重要指标。从行业监管者角度，当然是越小越安全啦！ 具体企业的表现就不多说了，大家一看榜单就清楚。在此卖个关子，笔者将在下文中分享一个“四两拨千斤”的重大发现，敬请期待！ 22、所得税及资产负债率指标大比拼
这张图表反映的“所得税费用”、“所得税费率”和“资产负债率”这三个指标，其实很简单，无需赘言，有两个观点分享一下： 第一，希望那些超低税负的企业是通过合法经营，或者说是通过合理合法的税务筹划得来的结果！ 第二，监管部门实施数年的“去杠杆”、“降风险”、“降低房地产业对金融资源的掠夺性占有比例”等目标，反映在房地产企业的资产负债率指标上，貌似收效甚微，直到...... 23、股价一年期涨幅、盈余公积及未分配利润指标大比拼
这张图表反映的两个与股市相关的指标也是规模性指标，详细分析的价值不大，读者朋友们看看就好！简单介绍一下概念： “盈余公积”是指企业从税后利润中提取形成的、存留于企业内部、具有特定用途的收益积累。大家只要清楚这部分资金是有法律监管着的，企业不能随意支取就行。一般性评判，可以用越多越好来看待。 “未分配利润”是企业留待以后年度分配或待分配的利润。从操作层面，这部分利润企业有更多的自主权。 巨无霸企业就是牛，仅未分配利润就动辄数百、上千亿级别，这让那些中小企业好生羡慕也！ 24、短期债务及应付账款指标大比拼
这张图表反映的“短期借款”和“一年内到期的非流动负债”这两个指标，都是横亘在许多现金流饥渴状态开发商面前的一道无法逾越的“鸿沟”，尤其是调控前或调控早期那些盲目乐观、用“短债长投”方式博取快速成长的企业，心中的酸苦可是无以复加的！ 另一个指标“应付账款”，对开发商和债务人而言，感受是“一个在天上、一个在地下”的差异。在现金流紧张时，开发商主动或被动拖欠合作单位款项的情况是这个行业存在的普遍现象，也是农民工问题之所以成为社会性问题的核心所在！希望这张表单上反映的数据是合理账期范围内的应付款，而不是长期拖欠款！ 规模性指标，不做过多评述，读者朋友们自己看榜单吧！ 万科和绿地这两家公司的应付款项规模分别达到2956.85亿元和3027.16亿元，保利地产的应付款项规模也超千亿，真够牛的！ 25、长期债务及有息负债指标大比拼
这张图表反映的数据也是与债务有关的内容，单看具体数据和榜单貌似价值有限，笔者换个维度，请大家看看下面的两张图表，恐怕感觉就完全不一样了！ 26、营业收入口径不同债务还款年限指标大比拼
接下来的两张图表是笔者突发奇想的产物，希望将一个企业不同口径的债务数据和年营业收入和净利润数据挂钩，直观判断一下A股这128家房地产上市公司辛苦经营多少年才能还清不同口径的债务。呵呵，没曾想，出来的数据竟然让人大跌眼镜、甚至难以置信！ 128家企业，如果按2020年的营业收入数据来核算，“短期债务”、“有息负债”和“债务总额”这三种口径的债务，分别需要0.90年、2.21年和5.25年才能还清！总体看来，虽然营业收入是未扣除各种成本、应缴税款等在内的全部收入，但至多不足五年半，就可以清偿全部债务，貌似还算不错的数据。 别急，让我们再看看净利润口径的结果，相信读者朋友们一定会和我一样，以为看花了眼，不相信这个结果： 27、净利润口径不同债务还款年限指标大比拼
128家企业，如果按2020年的净利润数据来核算，“短期债务”、“有息负债”和“债务总额”这三种口径的债务，居然分别需要8.52年、21.49年和53.93年才能还清！！！ 如果读者朋友们仔细再看这张图表中各个排行榜尾部的企业数据，那可是绝对令人不可思议的结果！ 呵呵，读者朋友们不必惊慌，只要对财务知识稍有了解的朋友，应该非常清楚企业盈利多少和现金流多寡其实并不是一一对应关系。企业哪怕不赚钱，但只要保持现金流充沛，这个企业一定不会倒闭！ 怕就怕企业现金流断流，无法维持，账面再多的盈利数据，也无法挽回企业即将关门歇业的必然结局！希望这张图表中那些数据惊人的企业不在此列！ 文章来源：箴言真语（ID：zy18608968333），本文已获授权，对原作者表示感谢！ |
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