一次讲清成都楼市的确定机会！

来源：大碗楼市（ID：Superbowl77）

编辑：高昌葵

全文3122个字 预计阅读时长：10分钟

今天，我会用尽可能简洁且清晰的逻辑语言，一次讲清楚成都楼市的确定机会。

毫不夸张的说——

未来三年，按照这条逻辑走下去，首先不会是坑，其次大概率赚钱。

对，就是这么笃定。

本文的一切逻辑基础，来自于上一篇文章——

《妖孽！成都硬把房价泡沫，夯成了混凝土！》

建议诸位在通览此文之前，先出门左转，把上篇文章看完。

01

成都楼市的“一个确定”和“两个不确定”。

在上篇文章中，我其实是帮助大家梳理出来一个结论——

当下的成都楼市，有一个确定性和三个不确定性。

我们先来聊聊“一个确定性”。

成都的“一个确定”是，地倾东南的城市格局。

此前的文章中，我们讲到过一个核心观点：

成都，的确画了那么多的饼。

但真正能连点成线、连线成面，版块扩张几乎没有断裂带的只有南向的扩张。

也就是，“高新区-天府新区”。

从南三环开始，金融城1/2期、大源、华阳、华府、南湖、锦江生态带、秦皇寺、兴隆湖依次递进，向南绵延30公里，楼宇密集，几乎没有断裂带。

没有断裂带的原因，我们也讲过——

城镇化的红利，叠加产业红利、人口红利和改善红利，炸出来一个国际城南。

也就是说——

成都是把过去15年所集聚的城市资源，全部倾泻到了南门。

这里有全成都最好的产业，最优质的产业人口，最密集的改善客户和最具有国际感的城市配套。

未来还会不会再炸出来一个“国际城西”和“国际城东”？

不确定！

因为时代不同了。

因为一个南门已经几乎耗尽了成都前15年所积聚的全部资源。

但是确定的是——

南门，尤其是高新区，就是成都的一城精华所在，也是成都的价值天花板所在。

这就是成都城市格局的“一个确定性”。

我们再来聊聊成都的“两个不确定性”。

首先，成都的第一个不确定性是——

成都，还能不能再复制出一个“国际城南”？

前面我们说过，国际城南的诞生，是多重时代红利的集中爆炸。

几乎所有的产业，全倾泻在了高新区；几乎所有的改善，也全倾泻在高新区的一个又一个品质住区；几乎所有的城镇化红利，全倾泻在2平方公里的金融城和32平方公里的天府新区直管区……

成都15年所集聚的时代红利，该倾泻的全倾泻了。

还有多少红利没有释放？还有多少资源分给东门和西门？

高新区的新川，一半以上的产业用地没企业落地；秦皇寺商务区，写字楼空置率在60%以上。

兴隆湖科学城，进去的全是中字头的国央企。

它们为什么来？大家心里都有数。

即便这些国央企都硬着头皮来了，兴隆湖也有30%的空置率。

成都所剩下的红利，是否还能填满剩下的东五环、西五环、东安湖、光华新城？

以上，全都不确定。

首先，成都的第二个不确定性是——

成都的二手房价格，还能撑多久？

现在诸多人冲杀进一些板块，冲着的都是“房价倒挂”。

新房比二手更便宜，似乎买到就能赚钱。

但是，我们在上篇文章中也讲过：

成都的二手房价格，并不夯实。

成都的一二手倒挂，并不夯实。

5月份，成都的二手房指导价落地了。

诸多板块的二手房，首套首付直接被干到5成以上。

二手指导价落地一个月，成都的二手房成交量直接腰斩——

二手房成交面积约24万㎡，环比减少了约49.46%。

当成交量的腰斩已经出现，二手房价格还能挺多久？

以上，同样不确定。

那么，讲到这里大家就应该清楚了成都目前的楼市格局——

一个确定：南门的价值，尤其是高新区的价值，极为确定。

两个不确定：除南门高新之外的其他概念落地不确定和一二手倒挂不确定。

02

围绕“一个确定”和“两个不确定”，成都楼市的投资逻辑就清晰了。

第一，既然是地倾东南，那就全面放弃北部。

上文已经讲得很清晰，成都已经把集聚15年的时代红利，全干到了南门。

伴随资源倾斜到了南门，成都的城市中心也已经转移到了南门。

产业中心在高新、就业中心在高新、高购买力在高新、改善天花板在高新……

于是，我们可以抛出一个结论——

成都的城市核心，早已不是天府广场。

而是，已经转移到南三环外的高新区。

当城市核心转移到南三环外后，成都所谓的环线已经失效了。

当成都的城市中心从天府广场，向南移动10公里，成为高新金融城。

那么，所谓的北三环——

从地理意义上的北三环，变成经济意义上的北五环。

当你理解了成都格局的变化，你就清晰的知道——

金牛区，非自住，不推荐；

北部新城、龙潭寺，大概率跑赢大盘，没有任何投资价值。

这就是大势，你可以不承认，但现实就是如此。

第二，请暂时放弃单价在3万上下的概念板块，除南门外。

比如三圣乡、青羊新城、武侯新区。

以及单价虽没上3万，但概念落地周期极长的东安湖。

这些新城，不是不好，只是不确定。

我不确定还需要多少城镇化的红利，才能撑起来四处画饼的概念新区；

我不确定还需要多少产业的红利，还需要多少的新增企业，才能填满概念新区里的写字楼；

我不确定还需要多少人口外溢，还需要多少的人口导入，才能填满概念新区里一栋栋的住宅；

我不确定现在所谓的倒挂红利，一旦遭遇二手房量价齐跌之后，还有多少肉眼可见的利润留存……

我更不确定的是——

当拥有一城资源倾泻，概念几乎完全落地的高新，房价只干到6万；而这些概念落地不及30%的新城，却已经干到了3万，它们究竟还有多大的空间？

如果它们只卖2万，我敢去赌一波，我赌得起。

但是，已经3万了，还敢去赌么？

说实话，我不敢。

既然不敢，那就暂时放弃。

第三，请把注意力仍然集中在高新区，尤其集中在大源。

毕竟这里的产业、企业、就业人口和居住氛围已经完全形成了。

毕竟这里的产业、人口、配套已经完全锁死成一条完整的链条。

更重要的是——

毕竟这里还不贵！

毕竟这里仍然能找到4-5万的二手房！

反正只要3万的远郊概念板块涨，这里大概率会涨。

而单价3万的远郊概念板块跌，这里大概率会更坚挺。

第四，怡心湖和兴隆湖的打新，仍然可以继续。

目前怡心湖和兴隆湖版块，仍有单价在2.5万/㎡的限价新房。

这也是目前成都确定性最高的标的之一。

怡心湖，背靠的是金融城的刚需外溢；兴隆湖，背靠的是有一定规模的企业入驻，以及相对较低的新房价格。

第五，请放弃除高新金融城和大源之外的所有二手房。

伴随二手房指导价的落地，成交量的锐减才刚刚开始。

下一步，大概率就是二手房成交价格的缩水。

不理解的，请参照上一篇《妖孽！成都硬把房价泡沫，夯成了混凝土》

不理解的，请参照《深圳告急、上海稳了！楼市投机主义，正在消亡》

同样落地二手房指导价的深圳今天，大概率是成都二手房市场的明天。

请诸位一定要记住一句话——

现在的成都楼市，重要的是防守，而非进攻。

03

以上，就是关于成都楼市的落地性建议。

最后，我们来用四句话总结一下——

第一，因为地倾东南，中心南移，所以要放弃地理意义上的北三环。

这是大势，大势不可违。

第二，因为概念落地的不确定，请放弃单价3万的概念板块，请放弃东安湖。

不是因为它不好，只是因为不确定。

也不仅是因为它不确定，只是因为它贵了。

第三，请暂时放弃除高新金融城和大源之外的绝大多数二手房版块。

二手指导价的挫伤影响，只是刚刚到来。

第四，请依旧重点关注高新金融城和大源。

对比其他版块，它依旧便宜。

当下的成都楼市，防守的意义远大于进攻。

对于防守来说，最好的资产就是价格不贵但价值核心的龙头板块。

第五，执着打新。

重点是怡心湖和兴隆湖2.5万/㎡的限价新房。