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拆！拆！拆！广州旧改，正在狂飙突进。 几乎每个区，都使出了洪荒之力。 整个广州，共有479条旧村列入了改造计划，其中上百条村已经达成意向，猛烈推进旧改。 城市更新，带来天翻地覆的变化，巨大的价值投资机会就在其中。 今天就来看看，哪些区域是旧改的黄金地段。几百个村天翻地覆，就是一副“暴富”地图，无数村民要鸟枪换炮了。 以后，谁还敢说广州是“大农村”？ 据不完全统计，广州11区列入旧村改造的项目总计479个，目前白云区以84个项目总数排名第一。 不过，广州改动作最快、最猛的，还属黄埔。 黄埔区的旧改之所以给人“迅猛”的感觉，主要是一个字：快。 在全市“三旧”改造年度考核中，黄埔连续三年排第一。 累计共批复城市更新项目121个（全面改造54个）。 未来三年，黄埔还计划完成66个旧改项目，涉及44个行政村（含转制社区），也就是7成以上的村都要纳入改造计划。 绝对是机会多多。 为什么黄埔最受关注？ 一是，黄埔作为广州发展引擎，对土地的需求也最为迫切。 临港经济区会成为广州第二CBD，向珠江新城看齐； 科学城又是科技部十大世界一流科技园区，还是广深科技创新走廊上为数不多的核心创新平台，级别和东莞松山湖、深圳高新区相同。 头顶光环，压力也大。想要发展的好，必须有承载产业的的土地空间。谁能越早腾出越多的土地，谁就能占上风。 二是，房企押注广州东部，普遍看好黄埔发展势头和环境。 房企都希望在这里分一杯羹，旧改是必争之地。 另外，黄埔虽然是广州的工业重地，但也同时发展总部经济，还是广东唯一一个国家级产城融合示范区。 比如2019年的进博会，黄埔就招来两家世界五百强——阿斯利康和ABB集团。 产城融合，简单说，就是能在黄埔工作，满足简单居住需求外，还能满足医疗、教育、娱乐、休闲等各方面需求。 三是，黄埔行动很快，推出了“城市更新10条”，政策措施到位。 “城市更新10条”，推出首创城市更新项目负面清单、试行容缺审批、“村规民约”也有约束力等10条措施。 整个文件看下来，主旨就是一个字——“快”，快批、快拆、快建。 你感受一下： 黄埔区率先全市成立区级城市更新规划专业委员会，集专家智慧，优化与规范区城市更新总体规划； 将60项主要审批手续压缩为3项，耗时从1年半压缩到最快3个月内； 为解决旧改协商难度大，黄埔区还规定，村集体可制订村规民约，对谋求不当利益阻挠拆迁，损害大多数被拆迁人利益的被拆迁人，可以采取必要的处置措施…… 总体而言，黄埔区的“城市更新10条”，是在广东省、广州市旧改政策基础上制订的，有一定创新，更具有操作性。 毕竟，人家是全国首个区级“三旧”改造改革创新试点，要形成可供借鉴和推广的“黄埔经验”，复制到整个广州，甚至全国。 作为旧改优秀代表的黄埔区，目前总计71村列入旧改地图，且确认主体或意向企业的合计46村，进度相当可观。 其实，除了黄埔，广州其他区的旧改力度也很大。 有了黄埔的突进效应，各区已经形成了你追我赶的态势，争先恐后。 据克而瑞研究团队监测到的数据： 目前天河区纳入城市更新模式，即旧改的村社总计24个，近日石牌桥村等多个耽搁已久的旧村也陆续启动了数据调研或设计方案等流程。 贴近珠江新城的冼村也有了动静，广州公开的2021用地供地计划中也透露了相关宅地信息。 目前天河区24村旧改项目中，总计7个有企业中标/意向，有房企介入的则达15个，另外2村尚无进度。 越秀区进入旧改模式的总计8村，目前仅两村旧改确认主体。 海珠区总计24村列入旧改地图，其中确认主体或意向企业的总计11村。 荔湾区有18村列入旧改地图，其中14村已确认主体或意向企业。 白云区仅6村旧改确认合作主体或意向企业。 番禺区总计73村纳入旧改，数量排名全市第二，仅次于白云区。目前该区总计22村确认主体或意向企业。 南沙区合计39村纳入旧改，其中近一半已确认合作主体，达到17村。 花都区67村列入旧改地图，进度较慢，目前仅5村确认合作主体。 增城区合计56村纳入旧改，目前总计36村确认主体或意向企业。 从化区15村进入旧改地图，确认主体或前期服务企业的合计5村。 综合来看，旧改最迅猛的区，除了黄埔之外，增城、番禺、南沙是其中翘楚。 同时，这些数据至少说明一个情况： 旧改遍地开花，将“拆”出一个新广州。 广州，之前因为城中村、老旧小区数量太多，曾被戏称为“大农村”。 城市发展需要不断的土地供应，广州早就盯上了城中村。 可十年来，广州也就猎德、潭村、杨箕等10个城中村完成改造。 旧改速度慢，广州也很无奈。 四大一线城市中，深圳是自始便采用市场主导模式进行城市更新的。政府不介入搬迁补偿谈判，激活了市场各要素。 广州的市场化历程，要迟得多。 为什么要通过市场模式进行城市更新？ 2018年4月，转折出现了。 当时，广东省旧改新政出台，政府允许甚至鼓励房企和旧村自行洽谈，并省去“招拍挂”环节，转而协议出让旧村改造地块。 这是一个很大的突破。 旧改由政府主导变成多家房企和村民谈。一方面，多家房企会形成竞争关系。另一方面，村民也可以自由选择房企。 2018年，广州已经把所有城中村纳入“三旧”改造，一共272个。 不少房企用“销售模式”参与旧改。也就是说，房企主要让销售部门人员组建旧改团队，服务好村民，做到“客户就是上帝”。 财新网一篇报道提到，这些旧改团队会像卖房一样，为村民算好补偿额，与村民谈尽快签约的优惠和赠品，还会与村民协商日后安排其亲属到物业公司上班，等等。 房企这么做，都有非常明确的目的——盈利。 旧改持续时间长，有的甚至要十来年，中间的不确定性又大。因此，早一天签约，就可以早一天加速推进旧改。 遇到钉子户，它们也会仔细考量，适当增加补偿额。 这些在政府主导的旧改中是无法想象的。政府会严格按照规定，诸如安排村民亲属工作、额外增加补偿额等，想都别想。 但这样的结果是，旧改进度无法保障。 有了这一重大转变，广州旧改提速。2019年成了广州旧改“爆发年”。今年，广州还在继续。 未来，在广州买房，一定要看看周边的旧改规划，因为这绝对是天翻地覆的改善，带来房产的巨大升值。 一个新广州，正加速呈现……  |
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