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《2020年住宅租赁修正法案》对租赁法规进行了很多重要的更新。大多数重大改革将从本周四(2月11日)开始生效。新西兰房地产投资者联合会首席执行官Sharon Cullwick称即将到来的改革在很大程度上是“支持租户”的，她说法案改变的目的是给租户更多的安全保障。 
“但还有一个意想不到的结果，那就是可能租户都将发现很难从私人房东那里租到房子。”在新的租赁条件下，房东不得无故终止定期租约（periodic tenancy）。在定期租约下，如业主或业主的家庭成员须将物业作为主要居所，业主可提前63天通知租客，请租客出。*“但他们必须在终止合同后的90天内搬进来，并且必须在房子里住至少90天。”
在通知房客时，房东不需要向房客提供任何证据，但是，如果在租赁法庭上受到质疑，房东就需要证明这是合法的。
如若房东需要将该房产出售、翻新或拆除，需要提前90天通知租户。从2021年8月11日起，该法案下的进一步变化将允许遭受家庭暴力的租户提前两天通知终止租赁(需由证据)。业主须确保租户拥有租约副本，并在租约届满后12个月内保存租约纪录。如果租金超21天或更多未付，或租客重复出现反社会行为，房东可以终止合同。从2021年8月11日起，如果租户攻击房东/财产所有者、家庭成员或他们的代理人，该法案将允许房东给予14天的终止租赁通知(需警察指控)。对于定期租赁而言，如果在90天内三次分别拖欠租金至少五个工作日，房东可以在第三次通知后28天内申请取消租赁。
在每种情况下，房东都需要向租户提供书面通知。通知书应告知租金的到期日期、逾期款额、在90天限期内已发出多少通知书，并告知租客可在租赁仲裁处就通知书提出质疑。除了向租户分别发出三份逾期租金通知外，房东可以选择遵循现有的违约程序——向租户发出14天的终止租赁通知。如果租户拖欠租金21天或更长时间，房东可以选择申请终止租赁。房客有权“安静地享受”他们所租的房子。但他们也被要求尊重邻居和其他租户的安宁、舒适和隐私。如果房东因为租户的原因（如制造噪音）而收到过多的投诉，房东被鼓励先和租户谈谈。“如果房东和租户发生纠纷，租赁仲裁会提供快速解决和/或调解，帮助他们谈论和解决他们的问题。”
对于拖欠租金或反社会行为，业主必须在90天内提供三份违约通知和三份例子的记录，以供审团申请。从2020年8月12日起，房租每12个月上调一次。根据新法案，租户需在提价生效前至少收到60天的书面通知。任何租金上涨都必须提前至少60天通知房东，如果租户觉得租金上涨不公平或不符合市场水平，他们有充足的时间与房东沟通。
市场租金可以通过租赁服务在线查询。租户若觉得租金上涨不公平，应在前往租赁审裁处前与房东沟通。所以，如果你想挂起一些架子或画，房东几乎不能阻止租客的行为，除非会对财产造成永久性的损害或造成结构性的伤害。房东可以设置一些小的限制，但必须合情合理，租户应自行承担其要求或改动所产生的费用。
租户必须以书面形式提出要求，房东必须在21天内答复。费用由租户承担，包括安装和翻转(如果需要)。租户在没有房东许可的情况下不得在擅自改动后继续居住，如果房东无理拒绝租户要求，租户必须向审裁处提出诉讼。如果光纤宽带可以免费安装，租户可以要求业主安装(租户需支付服务成本)。房东在无需支付任何费用的情况下，不能阻止租户安装光纤宽带。房东鼓励潜在租户以更高的价格租赁房产的日子将一去不复返。从明天（2月11日）开始，出租物业在没有标价的情况下不能做广告，房东也不能邀请或鼓励租户竞标。然而，如果你给一个房东比标价更多的钱，他们接受你的出价，这仍然是合法的。固定租约（fixed-term tenancy）是指业主与租客同意租客将物业租住一段固定的时间。从2月11日起，当固定租期结束时，可自动会转到定期租期（periodic tenancies）。
所有定期租赁协议都可自动转换为定期租期,除非房东以合理理由终止租赁或房客自愿退租。业主或租客如有意外情况，可向租赁审裁处提出申请，如继续合同会使申请人（房东/房客）遭受严重困难，审裁处确认可提早终止该定期租约。
租赁审裁处现在可以在其裁决中隐瞒当事人的姓名和身份细节。任何希望这样做的当事方必须首先向法庭提出申请，而且毫无疑问，这取决于法庭的酌处权。在默认情况下，任何已申请并已完全或基本上成功地向法庭提出申请的当事方，将自动被删除任何可识别细节。租户可以在合法的情况下转让租约。所有转让租约的请求必须被考虑，房东不能不合理的拒绝。
所以，如果租户最近离婚，想让好朋友接手租约，房东不能自动拒绝这个请求。今年晚些时候还将有几项额外的规定开始生效，暂定在8月左右。
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