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01 楔子 2020年6月18日，蛋壳公寓(NYSE: DNK)发出一条令市场吃惊的公告：蛋壳公寓创始人兼CEO高靖，目前正在接受当地政府有关部门的调查。 蛋壳年初刚刚登陆纽交所，是继青客之后第二家赴美上市的长租公寓。该公司成立于2015年，总部位于北京，管理着近50万间长租公寓。从2017年算起至2020年第一季度，蛋壳已累计亏损63.13亿元。 而自2018年以来，长租公寓行业“暴雷”不断，寓见公寓、好租好住、爱公寓、优租客、恺信亚洲、鼎家公寓、杭州德寓等接连曝出资金链问题，目前已经有多达26家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。 一边是租房人口的上升、市场有旺盛需求，另一边是动则管理几万间房的公寓运营商倒闭，到底出了什么问题呢？ 02 正本清源 长租公寓本质上是“二房东模式”，就是赚的租金差。而所谓的服务费都是浮云。 公寓运营商以一定的租金从房子的产权人那里把房子长租过来，然后通过装修改造提升价值，以更高的价格将房子租出去，中间的租金差价就是价值所在。 而风险来自于空置率。 你给房子产权人的租金是每年按照365天计的，而租出去必然有空置，就不能按造365天计算，所以这里有个盈亏平衡点。 收益=收入 - 成本 长租公寓的成本主要来自于四块： 01.拿来房产的租金成本，要交给产权人（或者出租给你的人） 02.装修改造成本，基本是一次性投入。 03.资金成本，钱的时间成本（或者叫机会成本） 04.运营成本 （包含推广费、日常的物业维修费、公寓管家等人员成本等） 只有出租的租金总和大于以上所有成本的总和，长租公寓的买卖才是一门好生意。 理论上讲，上述四块的成本都是有办法优化的，有些相对刚性点，有些更富有弹性一些。从国外的经验来看，决定一个长租公寓能不能挣钱最根本的是第一条：原始租金。而其他三条是影响你挣多少钱的。 我曾经有过一篇文章中有所介绍，这里扩展阅读一下：《思考：长租公寓户型该怎么设计？》 了解了长租公寓的本质，我们再来看看在国内长租公寓需要解决的问题。 03 信任危机 ”企业资金链断裂“还可以被认为是商业范畴内的事情，但是一旦涉及到了众多租客的问题，就变成“社会问题”。 2018年，长租公寓被曝出一个严重问题——租金贷。 所谓租金贷，是指长租公寓与第三方金融机构合作，让租户以借贷的方式实现分期付款，租户就月交付租房，而长租公寓可以从贷款机构获得合同期内的所有现金，再利用这个资金扩张房源。 一旦长租公寓中介服务商资金链断裂、倒闭或恶意跑路，租客将损失押金和预缴的租金，且房东未收到的租金损失将由房东本人或者租客承担。同时，租客仍需继续向贷款机构支付贷款本息。 发生纠纷的案例不胜枚举，大家随便网上搜搜就是一大堆：“租房却背上网贷，长租公寓租金贷为何还在“坑”人”。 公开资料显示，青客公寓与十几家金融机构进行了租金贷合作，租户使用租金贷支付租金的比例超过60%。同样，2019年蛋壳公寓使用“租金贷”的租客占比也超过60%。 资金链断裂跑路的运营商不少，房东收不到房租、赶人的不少，房客莫名被金融机构追债的更不少，这都是长租公寓证券化的连锁反应。就和小黄车倒闭、退不了押金是一样一样的。 而租客对于将房租交给运营平台，已经“心有余悸”，网上“房东直租”是最好的宣传口号。 但这是不可能的，房东们坐拥“千万资产”哪有功夫每个月催讨几千块的房租啊，还不好好享受美好生活啊，房屋出租这么“辛苦的事“交给代理机构不好吗，乐得清闲。 04 空置率 长租公寓所有的问题都是空置率带来的，而空置率是无法被消灭的。所以，如何提高运营效率才是王道。 而运营效率的提高，不应该是给每个房间”加价“（服务费就是加价），应该是让每个房间的”性价比“更高，所以就有两条路可以走。 第一是价格战 市面上绝大多数的长租公寓其实都是”平价房“运营，因为多数年轻人都没钱，”价格“成了最敏感的因素。所以哪家的价格有优势，哪家的空置率就越低。 第二是增值服务 如果增值服务是加量不加价的，那对租房的客户来说，是有吸引力的。但是几乎所有成规模的长租公寓都是”加价不加量“的，服务没做好，牌子也就塌了。 服务大致有几种：“公寓+服务”、“公寓+培训”、“公寓+社交”，把租客的生活场景和公寓有序融合，从而挖掘出新的增值服务赢利点。   |
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