【总裁内参】丁长锋：没有稳定持续现金流的存量改造是耍流氓

改变中国地产的力量

文\易居沃顿媒体特约观察员  潘永堂

课程：易居沃顿商学院上海站

嘉宾：毛大庆，刘爱明、丁长锋、陈凯、陈淮……

笔记：易居沃顿媒体特约观察员 潘永堂

【老潘说】今天上午讲课越来越多的干货和感同身受了，商业地产存量资产的改造与提升在老潘看来，本质是“价值发现，价值创造和价值兑现”的三部曲。今天听听丁长锋对存量资产改造的看法。

1，情怀和内容是存量市场改造的两个方向！

2，简单的说，存量资产改造就是5个字：投，融，管，退，赢

3，到底什么项目可以做存量资产改造，大致分为三类：

• 其一，开发年代久远，设施老化，功能陈旧落伍，

• 其二，定位使用瑕疵，客户定位失误，使用功能错位；

• 其三，规划开发瑕疵，比如有关规划设计下次和工程质量瑕疵。但是本质来讲，没有绝对项目好坏，核心要看价值发掘潜力！

4，从当前项目来讲，整个行业和投资者对资产的风险容忍程度逐步在提高，即从核心资产扩展到改造资产，在扩展到不良资产。

5，存量改造有道法术的问题，但道最重要！

• 道就是改造目标（重新定位），区域选择（选择北上深？），时间选择。

• 法术核心是投，改，退。

• 整体而言，战略大于战术。好的开始，是成功的一半。

6，记住一点：恰当买入是成就一半以上的成功。买入就是机会，价格合适是关键。

7，存量资产改造一个切记要注意的要点是当地政府支不支持，这是存量资产改造的关键，比如你的存量资产改造还得与区域环境匹配，是不是所在城市区域街区改造的一个方向。政府对改造的审批支持和开放态度很关键。

8，存量改造：旧城改造政府可能有不同的心态，比如你做一个城市级或是区域级的旧城改造城市形象工程，政府会不情愿去做很多修路和基础配套，政府可能会嫌麻烦。这是存量资产改造需要注意的。举个例子，我仅仅送你一个很贵的冰箱，是没用的，因为冰箱里面要放肉，放进口食品，否则空置没多大用。所以政府会不愿意你仅仅送一个冰箱。

9，我们如何看待白银时代：其一，存量大于增量，其二，开发到运营和服务，从快到慢，其三，产业结构调整从市场资源重新配置与激活，其四，对计划经济物质和主观臆断的纠正与批判。

10，目前中国商业地产交易：1，货币增量拉动了投资激增，2，新的买方开始从外资转化内资，这其中核心险资渐渐成为主力，他们很多在购买大宗资产，包含写字楼。3，甲级写字楼的投资热情和交易活跃程度远远高于购物中心。

11，万科过去除了销售额稳定增长之外，上半年已经突破1900多亿，而最近3年万科抓了一个比销售额同样重要的指标，现金回款高到95%左右，现金流管理有6个法则：可预期强比可预期差好，低风险比高风险的好……万科现金流管控，既要训练公司财务总监，更要训练公司的总经理。

12， 流动性泛滥下资产变得稀缺：

其一，成功买入就是机会，

其二，高出价能力体现在未来价值的发现。要做价值发现者。

其三，扎实的基础工作和审慎的背景调差是成功的重要保障。

13，存量资产改造的核心逻辑：重新定位是关键，恰当改造，准确赋能，改善现金流，最终提升物业价值。不能为了改造而改造，美而无用，而且没有稳定持续的现金流就是耍流氓。

14，存量资产改造的核心是找到最佳的使用价值：难点在于重新定位，价值发现和价值创造的过程。

15，  简单而言，存量资产改造就是一个价值赋能的过程。艺术的说，存量资产改造需要资本家的头脑，艺术家的心灵。

16， 存量资产改造的核心策略：其一，升级，其二，重构，其三，混搭，其四，分享。

17， 内容为王，把内容做好，才能带来物业价值的真正提升。

18， 一线城市已经进入服务经济和知识经济的时代。

19， 在人民币资金充裕前提下，随着REITS在内的退出手段的放开，中国将会诞生类似黑石一大类的大型资产管理公司。

地产总裁内参    

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老潘是谁，一个地产爱好者而已，曾正儿八经主编《房企战略转型N种模式》、《项目运营管理》、《成本制胜》等，如今就想“随性儿”写点地产变化或风云。

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