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中国豪宅百盘行之北京观承别墅 文\潘永堂 高地价，高房价时代，房地产“被豪宅化”，已是时代必然！ 无论早期做刚需的万科，还是老牌豪宅企业，中国房地产核心城市已经进入“豪宅时代”。在这个趋势下，聚焦一二线核心城市的品牌房企，开始加大豪宅的研发和投入，比如一向以刚需为标签的万科也开始了翡翠、瑧、大都会等高端住宅的研究开发，而碧桂园在三四线老战场也开始了“劳斯劳斯”高端产品的新定位，而其他类似旭辉战略聚焦25个核心城市也前瞻性开启“铂悅”高端产品线…… 观承别墅——是北京万科第一个别墅项目，也是北京难得的超百亿货值的大盘，产品如何，市场认可度如何，相信很多人都会追问！ 第一次亮相，按业绩来说，观承别墅是北京1000万~2000万级别别墅市场的前三甲，一期推出的38套联排和类独栋片刻售罄。按产品力来讲，二期精工合院为北京层峰人士提供一种全新的中式北京合院生活模式，把“合院、天地、园林、露台、庭院、阳光”等高端元素与精工、舒适、功能导向等有效融合，重新定义生活，打造生活型豪宅！ 事实上，豪宅虽然全国遍地开花，但也走入同质化胡同，唯有少数勇敢探路者，敢于叫板豪宅去掉浮华，豪宅逐步回归生活，衍伸出两大创新方向：
以下，让我们来看看观承别墅的产品力。 观承的路，不是顶豪，却做了顶豪少见的回家仪式感！ 顶豪一般处于市中心或是顶级资源所在地，进入小区之前往往都会修一条私家通道，但大多顶豪因为面积和空间所限不可能做出强大的规模。而观承别墅，做到了回家绝对的领地感与仪式感！ 万柳的墙，西宸的缸，霄8的顶，观承的路……这是北京豪宅的顺口溜，虽是业内的玩笑，但也表明不同豪宅做出了让业主惊艳的“看点”。观承的路，在豪宅中少见，甚至顶豪也没有如此气魄。对此，老潘理解有三点。 其一，这是一条文脉之路。老潘查了一下资料，这条路名头不小，它是京城唯一皇帝御赐姓氏的纪念河道，这条御道在清朝被唤作“方氏渠”，据《顺义县志》里记载，此因乾隆表彰著名水利专家方观承治水之功而得名。 其二，这是一条仪式之路。一条从高速路出口至社区入口全长1500米且在温榆河畔的景观大道，气场无比强大，两边栽种了约1000余株法桐树，让1.5公里长河岸景观路沿树而开，组成了中央别墅区唯一法桐归家大道。这在当前中国豪宅图谱里面也非常稀缺，非常罕见，也因此，这条路被业内称为“观承之路”，而在老潘看来，它更应该是自然之路，绿色之路，迎宾之路，仪式之路。 其三，这是一个品质之路。这条路从工艺上来讲耗时2年的前期设计研究，无数次方案推倒重来，而从投入上也是不计成本，万科也做了星河湾的“舍得”，老潘了解到，观承别墅是北京万科在成本上没有明确控制的项目，特别是园林区域法桐大道、三进门设计，以及项目沿线河道的改造、甚至是草坪的成本……各项成本都高出周边项目数倍，仅项目周边环境的改造共花费了约上亿元。 老潘一直强调，豪宅自信核心是文化的自信！ 豪宅可以低调，但豪宅背后的产品哲学，居住哲学不能低调 真正的豪宅，本质是向城市输出一种前瞻前卫居住价值观。 但这个居住梦想在中国高度城市化的潮流中已经极度稀缺和少见。而更刺痛人心的是过去中国豪宅一窝蜂的“媚洋”心态，曾几何时，那种“斜顶+壁炉+罗马柱+按摩浴缸”之类带有欧洲庄园贵族文化落英的建筑占据国内陆产市场半壁江山，地中海风格，瑞士小镇……数不胜数，应该说大规模引入西方豪宅迎合了改革开放初期中国人“以西方产品和建筑为好”的文化认知，但在如今一个趋势是，欧美建筑风开始风力减弱，而中式，现代中式的豪宅开始向全国蔓延。 在北京，有业内人士表示，从京基鹭府（英式）、新世界丽樽（法式）的滞销可以看出舶来风格的式微，而从北京院子、双珑原著、中粮瑞府等探究中国当地文脉和文化内涵被客户所认可。为何认可，本质是后改革开放时期，中国经济全球崛起的一种中国文化自信。 当然，话又说回来，中国文化崛起时也没必要否定西方建筑文明，从中西融汇，西技中魂，从单纯媚洋到中西文化融合……这成为中国豪宅文化的新趋势。 从一期产品来讲，从研发到入市历经1.5年，观承38栋别墅实际核心是通过产品的独有性以及高赠送的性价比来打动客户，让其成为主流客户。2016年下半年，观承别墅将会推出精工合院产品。即将一期的混搭风格或者艺术庄园风格调整为新中式四合院，精工合院一则更符合北京城市气质和文脉，二则从产品上讲精工合院独门独院，可以增加生活私密性，而且景观端户单独设计从而使得产品价值最大化，而双拼紧邻南侧绿化带增大其庭院面积。 豪宅，里子与面子同样重要！ 豪宅，必须回归生活的极致！ 过去的豪宅，普遍在乎“面子”比在乎“里子”更多，甚至有些豪宅金玉其外败絮其中，中看不中用，住得难受不称心的业主比比皆是。而今天的豪宅业主，尤其经常往返和侵染欧美国际生活有着深厚见解的高净值人群，他们自身明白居住的改善在于 强化以人为本的居住“功能性能智能”的大幅度提升， 强化居住“尺度、空间、动线”的舒适与气派， 强化居住的灯光场景艺术的美学和优雅 …… 这是新住宅产品创新的方向。 观承别墅营销总监马健也表示：“我认为好的产品，不是单纯的装修建材堆砌，而是有研发、智能化等元素在里面，精工合院与传统别墅会有三大改变：首先，原有的混搭风格或者艺术庄园式风格，调整为新中式四合院，三层格局调整为两层，8米面宽调整为11~14米，舒适度大幅提升；万科前期做过丰富调研后发现，买过别墅的客户，实际上对三层别墅的居住舒适度是非常不认可的；其二，除了在建筑格局空间调整外，同时强调提升产品功能性能和智能。二期精工合院将有五重标准、八大系统、208项细节展示给客户。其中，五重标准主要是围绕健康住宅、智慧住宅、便捷住宅、精工住宅和精工庭院展开；八大系统，从符合人体工程学尺度设计，打造礼仪、安全、智能、适老、卫浴、厨房、收纳、家政八大系统。 事实上，万科对精工有了更深入的探究，已经从早期精工1.0逐步向精工2.0转型。精工1.0指得是情境，性能和工法，这是三个关键词。而精工2.0则强调定制、智能、工学和为家。 尤其是精装修的定制，北京万科美好家可以按照客户个性需求实现差异化的定制精装修，即选装分为适配、进取和领先三种配置，客户可以根据自己偏好自由选择，最终彻底打消千房一面的格局。而居住智能的重要性也越来越高，智能不应该成为时髦热点，而应该成为一种标配。据说，观承别墅是北京万科总经理刘肖亲自督战的别墅项目，刘肖更是亲力亲为，对整体规划的建议乃至细节到对产品内部踢脚线的铺设以及内外光线的营造，精益求精是万科的态度！ 四合院代表北京文化，而单门独户的合院别墅就更加稀缺可贵。一门一府邸，一院一世家，宅中有园，园中有屋，屋中有院 院中有树，树上有天，天上有月，不亦快哉……这就是中国人的自己的别墅。 首先，仪式感在别墅中非常重要，有篇10万+的好文就是《生活为何如此无聊，就是因为缺乏仪式感》。而竞品豪宅，往往从入户路直接入户，缺乏过渡感、缺乏仪式感，导致无趣和直接。在精工合院，采取了独特的“游园入户”模式，还未入门，在庭院就感受到扑面而来的院子文化和生活的滋味。 其二，从功能分区讲，精工合院将入院交通动线和活动功能空间，水景空间等有效分开，使得空间价值最大化。在精工合院里，万科设计了“悠然琴台、禅意叠水台，阳光绿色草坪、游赏步道空间，绿色种植空间”等不同分区。其中悠然琴台与禅意叠水台有效提升了院落的品质与格调。而阳光绿色草坪、游赏步道空间，绿色花草空间让整个庭院更有情趣和温馨感。 别墅的整体品质体现在尺度之上，而软装更多是微观细节。所谓别墅尺度，具体指别墅的间距、面宽和室内高度，这几个指标从横向和纵向决定了别墅空间的舒适度和奢华，而这正是别墅真正品质所在。精工合院在户型与品质上有5大亮点。 其一，合院与游园模式，使得生活空间从室内延展到室外，有天有地的庭院奢华体验。 其二，在首层空间，设置了贴心的“适老套房”，而且设置了“迎宾客房”的创新，之前方案中万科是没有首层客房设计，但考虑到业主未来亲朋好友的方便，在首层空间设置迎宾客房确实是豪宅“功能之需”。 其三，两层设计通过外立面进行体验调配，达到宜人视觉。别墅外立面一层由稳重的石材，色调更有厚重，而二层则采用亲人的仿木材料及轻盈的檐口组成，整体立面色调强调首层，弱化二层，给人以宜人的生活空间感受。 其四，精工合院不仅南北朝向设计，而且采取大面宽、小进深设计，整个面宽长达11~14米，奢华尺度一收眼底。而且窗户也在南向立面使用宽窗设计。关于面宽，其实早期别墅都是小面宽、大进深，三层为主，而今天则朝着大面宽、小进深、二层别墅为主。你可能会问，为何大家都说大面宽设计好了？原因其实很简单，因为大面宽设计可以增加采光面和通风面，使得室内冬暖夏凉，这样的房子更通风，更自然。 其五，层高是别墅与公寓的分水岭，在纵向上决定建筑的空间，而观承别墅虽然只有两层，但由于地下室天井打通，通风采光中庭，使地下成为地上空间，最终地下室层高7.2米，当业主和客人步入挑空空间，一刹那间海阔天空的豪情就油然而生，一种令人豁然开朗的冲击力体验。
二层主人套房设计，穷尽人性化和功能性能智能设计。 首先，室内采用4种智能调光场景模式，即阅读，休闲，观影，全景模式，满足不同情境下的场景需要。其二，借鉴著名悦榕庄度假酒店套房设计，奢华主卧房间功能细分为就寝卧室+私享spa露台+有MINI吧台的私密家庭室+双盆四件套卫浴系统；其三，根据男女主人习惯设计独立分区，独立衣帽间，男女分区化妆室设计，比如针对女业主的明星化妆台，可以调节色温，而类似LG独立衣物熨烫消毒机，健康舒适。
图注：主卧套房的露台设计 好用比好看重要，增加和强化功能性，为老人生活提供切实的便捷和安全，是精工合院适老设计的理念。借鉴日本长者公寓理念设计全适老功能套房，无障碍轮椅通过，户内无死角，自由转向，双床空间预留，适应现代老人分开居住，互不影响同时相互照应的生活习惯。卫生间浴缸设计，也是从老人行动不变，设计无障碍坐浴，同时配有保姆呼叫系统，紧急情况呼救及时。比如在微观细节，一些诸如适老坐浴、适老抽拉龙头、适老助力扶手、适老柜体等大量创新设计并引入。 除了上述诸多适老设计之外，精工合院在位置上设置林院亲景，而在室内设计上也采用温润木色和中灰色系，采用归鸟主题去呼应和照顾老人的视觉偏好。 强化产品的功能主义，这看起来非豪宅所为，甚至是改善住宅也不算亮点。但事实上，今天越来越多标杆房企提出了产品回归原点，回归功能主义。比如老潘专访天津融创总裁就听到深耕天津13年后，未来产品研发一个重要方向就是增强功能性，不仅是房间功能研发和优化，而且景观重视参与性和功能。同样，杭州万科在22条产品与服务主张也多处提到增加和丰富住宅功能的诉求。 当然，万变不离其宗，丰富和完善功能，住宅性能和智能化只是手段，核心还是满足客户的需求为前提。 比如小到一个玄关功能完善，精工合院入户玄关就参考日本玄关功能设计的鞋衣分离,主客分离的设计使用理念，设计了功能最完善的双入户系统：首先，首层定义为礼仪玄关为主人回家，客人来访，是主人的带客之道，更是室内空间的屏风；其次，在收纳空间充分考虑衣物，鞋帽，包箱，运动，雨伞，小件物品的全收纳玄关系统，小到应急物品存放、大到24寸登记箱存放，考虑周全而实用等；其三，车行入库可自地库的玄关，玄关独立休息厅设计，可在此小憩休息，同时在功能最大化上，考虑与首层玄关收纳差异性，在传统衣物，鞋帽，包，行李箱，杂物收纳之外，同时增加对运动护具，雨伞等全类别收纳提供了解决方案。 其二，智能也是精工合院的关键模块，在观承别墅，很多智能化设计被内嵌到产品细节当中。如24小时全周期的智能体验。比如业主回到小区入口，车辆就自动识别，无需停车刷卡；而抵达车库前，车库自动感应照明，而所在电梯感应到达车库层迎接业主；进入室内后，业主回家前设置好的温度湿度，浴缸自动预热蓄水。
豪宅时代已来，但我们真得做好准备了吗？ |
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