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图右：佳兆业集团董事局主席郭英成 文|潘永堂 第10家香港上市物业公司，“佳兆业物业”亮相了！ 有几个挺有趣的“数字”！
当然，伴生的犀利问题也来了！
图表来源：乐居财经 太多关联问题值得思考。 也因此，老潘特别就佳兆业物业上市，微信或电话咨询了佳兆业、万科、龙湖、旭辉、佳兆业、正荣等老朋友，今天就此一并谈谈物业上市潮以及此次佳兆业上市背后的故事！ 佳兆业物业上市了，但有的房企竟然说物业公司我们不拆也不上市 俨然物业上市，出现“上与不上”两大阵营。 一方面是“坚定上市派”，如以佳兆业、碧桂园、绿城、雅居乐、中海等10家物业已上市了，未来还会有旭辉、滨江等更多“排队”上市。有家千亿房企的物业老总告诉老潘：“纷纷上市对行业是好事，希望未来有更多物业公司上市，形成港股中的“物业股”军团，目前10家还太少，也只是开始。” 而另一方面，“暂不上市派”，这是少数，核心以万科、龙湖等为代表的房企，则提出不上市，而且目前为止，没有任何上市计划的安排。 比如万科副总裁张旭就表示，万科物业更加看重质量的发展，万科物业目前没有上市计划，目标是做好客户和粘性。而物业口碑不错的龙湖物业，彼时龙湖掌舵人吴亚军表示，“物业一旦上市，它跟地产接轨的弹性就将大打折扣。”。今天龙湖把物业作为集团四大航道生态中关键一环，是为了彼此协同增效，但反过来一旦物业上市之后，作为市场化、独立的物业板块就必须为了业绩增长、报表、股价去突破和高度商业化，就会有所冲突。 显然，上市居多，不上市则因为有集团自己的定位和逻辑，偏少数！ 图注：佳兆业物业执行董事、主席及总裁廖传强 以刚上市的佳兆业物业为例，其执行董事、主席及总裁廖传强表示：每个公司都有自己的不同定位和核心竞争力，而佳兆业在控股有众多业务板块，物业，只是第一个分离的板块，未来陆续有更多的分拆行动。就物业管理而言，佳兆业也希望借助上市，进一步打开品牌和资本两大领域的影响力。 佳兆业此次净融资2.59亿港元， 对此，很多开发商嘘嘘，也就2个多亿，半块地都买不起。 其实这是一个“外行”的评价。 首先，行业属性有差异。一个当下是十万亿级的天花板行业，一个暂时是几千亿甚至万亿不到的成长性行业。几个亿，对开发商拿地动辄几十亿而言，的确不算多；但对物业公司几个亿，堪称一笔巨款！ 其次，融资多少得与佳兆业物业的营收、毛利相对比，才看到规模与价值。其一，2015年到2017年，佳兆业物业每年的收入才4.78亿、5.39亿和6.69亿；其二，近三年，毛利大概是1.65亿、1.62亿、2.04亿，所以，此次佳兆业物业融资2.59亿港元，已相当于经营1年的“利润”收入。 其三，不要小看这几个亿，它完全可以收购好几个物业公司100%股权。 今天的物业格局，可能1个亿，或则几千万就可以收购100%股权。比如碧桂园6个月上市后，仅仅用6.83亿就收购来自北京、上海、南昌、成都的5家大中型物管公司。 今天中国房地产正逐渐从增量市场进入存量市场，对持有型物业的运营、服务将成为房地产下一个超级战场！ 今天所谓的物业行业，本身是一个“存量加增量”的行业！事实上，无论当下13.7万亿的增量新房市场，还是6、7万亿的存量二手房市场的交易，未来增量和存量进入一个此消彼长的周期，但这对物业管理行业而言，无论增量还是存量，都是物业的“菜”，一个既有交易量20万亿的行业下的物业服务几乎是恒定的。 全国物业管理基础服务总盘子到底有多大？ 根据中国指数研究院数据，预计到2020年，全国物业管理面积达到235亿平米，仅仅全国基础物业管理市场规模约为1.2万亿元。 但客观说，1.2万亿只是小钱，这只是物业大蓝海最小的一个“圈”！ 如果再画一个更大的圈，未来中国社区物业天然携带中国中产乃至上产阶级的巨大流量土壤和消费力，物业是近水楼台先得月，即物业占据中国社区巨大的流量入口、未来物业完全以服务业主为导向，开辟公共空间管理、入户广告、家庭服务、社区服务平台、电商入口、金融服务、社区出行、居家、美好生活等多类型、多种类的高频、持久、海量收益，而且他们的毛利率远高于基础物业毛利率更大，显然，这是一个巨大的“富矿”！ 以2017年，中国住宅社区o2o市场规模达到3179亿，年复合增长率高达73.8%，仅仅社区O2O一项，预计到2022年可达8468亿。 老潘一句话总结就是——如果说基础物业管理是个“千亿级”蛋糕，那么社区巨大流量下的增值服务，将是“万亿级”甚至十万亿级蛋糕。 当然，蛋糕够大，还看是不是你的“菜”！ 一个可能你会提及的问题是，社区O2O是不是伪命题？对此，佳兆业物业廖总表示：“物业公司只要在合理、合法基础上为业主提供一个物美价廉、高性价比的服务，只要切实满足社区业主出行、购物、便利消费、放心消费，那么无论是否是O2O的互联网方式，还是其他渠道和方式，都不是关键，核心还是要让业主满意，信任和主动消费，这才是关键。” 还有一个敏感话题，即物业管理，本身是服务行业，很多房企担心上市后是否会导致服务品质、质量和口碑下降？最终反过来对地产开发母公司形成“负面”压力。对这个认知，老潘并不认同，理由大概有2点： 其一、不能说因为是做服务业，就不能上市，全球海量服务企业上市；其二、反过来就房地产行业而言，没利润的好服务，是不可持续的，这不符合基本商业逻辑。因为一个老是靠开发商母公司输血的服务，是不长久的，一旦未来地产开发走下坡路，那么物业公司又该如何生存了？ 所以，上市，自我造血，主动创造利润和收入，是长远之计！ 没有一定规模，别谈上市！ 某TOP10房企高管表示，并不是所有物业公司都能够上市，一些小而美的物业公司就不具备上市条件，未来这个行业集中度在加速提升，小而美的物业公司基本很难做大，或者是成为被上市巨头第一批收购的“优质对象”。 不过当下行业，的确企业太分散，虽然是服务业，但还是行业还是个“规模为王”的行业，规模太小，就没话语权和行业影响力，资本市场也高度重视规模指标。 规模为王的逻辑在哪里？其一，从物业基础收入看，物业“在管面积”的规模与物业基础收入大致成“正比例”，其二，未来为业主提供“增值服务”，衍生服务第二个大圈的服务，也高度依赖“管理规模”以及相应的“客户数量”提升。 上市之前，佳兆业在管面积14%左右增长，上市之后相信，佳兆业物业在管面积会提速！ 那么，在当下，老潘接着提问，龙头企业市占率高不高呢？答案是“太低”！从全国来看，目前整个物业公司根据有关数据大约在7000亿左右，按照目前领先的万科物业45亿，1年90亿左右来看，不到2%的市占率。 考虑到“好服务”相对于房地产开发“好产品”的地域性依赖要弱一些（地产开发行业，中国最大房企市占率大约会到6%~8%左右），那么如此看来，未来2020年1万亿规模时，最大的龙头还会出现众多破百亿、甚至数百亿的物业公司。 彼时，郁亮也给了一个物业市值梦想：万科物业前景可期，若上市，它的市值一定会大于万科地产！ 佳兆业物业是一家中而美的物业公司，刚上市的2.59亿怎么花？ 招股书上，总结一句话就是“大约70%用于收并购”！ 具体而言，约50%将用于收购或投资其他在市场地位上与公司相当的物业管理公司；约20%将用于收购或投资从事物业管理相关业务的公司，如秩序维护、清洁、园艺及保养服务供应商；以及提供与公司互补的小区增值产品及服务的公司； 显然，加大收并购，做大规模成为佳兆业上市融资后的第一目标！ 未来这个行业规模为王，但在当下，有很多规模物业企业吗？ 答案是NO！ 旭辉林中强调，今天的物业公司整体就好像10年前的中国房地产格局。 物业行业很大，但身在其中的物业企业个个体格还不大。 原因有三点： 首先，《2018中国物业服务价值创新研究报告》中表示，中国物业行业整体还处于初步发展阶段，另一方面，大型物业公司的规模、话语权和专业都占优。截至2018上半年，我国上市物业企业达到104家。数量只占全行业0.9%，而这些上市企业总营业规模占比却高达10%，管理规模近15%，人员管理效率比行业均值高7.6%！ 其次，行业开始呈现“强者恒强，大鱼吃小鱼”的集中效应，未来会加速！
其三，未来5年，房企物业将进入一个并购的“爆发期”。一方面，大型房企TOP10往往都有自己的品牌物业公司，未来开发企业自身的销售面积将加速集中；另一方面，2018年上市物业1年就增加了5家，当搭上资本快车后，物业公司的并购潮将迅速加大，而此刻佳兆业物业上市，募集资金70%用于收并购，也是源于提前出手！ 一个行业从起步期，到产品、服务、规模达到一定高度，或者资本平台开始发挥力量的时候，往往进入一个资本力量比单一产品、服务口碑力量更能撬动企业规模发展的新阶段。老潘相信，伴随10家乃至更多大型品牌物业上市公司纷纷上市，未来5年，资本的力量，将取代服务口碑的力量，成为物业公司规模加速提升的手段！ 今天，的确正进入一个“资本杠杆”的时代！ 今天物业公司上市，虽是一把“双刃剑”，但从整体来看，利大于弊，也是行业洗牌的大势所趋。 今天，我们不能再小瞧物业公司了。今天一些拆分物业上市的房企，其物业板块的市值已经远远超过其母公司房企板块。 2014年彩生活的上市，就一举超过花样年地产的市值，无独有偶的是，截至12月7日收盘，绿城中国市值131.2亿元；而绿城服务市值178.3亿元，远超绿城地产市值。同时，在平均估值只有7到20倍左右的港股环境里，港股物业公司的市盈率最高可达40倍，比如绿城服务市盈率高达38.39倍，才上市的佳兆业物业TTM市盈率21倍！同时，10家上市物业中，碧桂园服务市值最高，达到317亿港元。 洗牌集中后，未来物业企业市值会更高！ 不仅是大，物业上市后相对地产开发，更抗风险，抗调控。比如目前香港恒生指数下跌10%左右，但众多物业公司却在颓废大盘中“逆市飘红”，年初至今股价累计涨幅逾12%以上，最高达28%。 那么，从中短期来看，上市对房企、对佳兆业物业到底有何价值了？ 首先，融资还是有效的，在资金荒的时期，尤其在物业本身赚小钱，慢钱，细钱的行业属性下，上市融资还是可观的。 其次，在未来收并购浪潮、同行合作和资源整合中，佳兆业物业上市，有利于进一步提升佳兆业物业在行业内外的品牌知名度和可信任度，有助于快速业务扩张和更多优秀人才加盟，更有利于佳兆业物业走上规模化的“快车道”。 其三、物业进入并购加速期，此刻及未来资金需求大巨大，此时佳兆业主动上市，就能强化弹药，在未来做大做强，最终在中国物业行业占据一席之地。同时，部分资金可用于提升运营和内控的，提升佳兆业物业运营能力。 房企物业公司，一直和开发集团母公司关联过大，导致10到30倍以上PE的大陆A股对物业公司不是太青睐。 但今天老潘要说的是，需要对关联母公司占比过大问题辩证看待。
佳兆业物业是有“先见之明”的。早在上市之前3年，佳兆业2015年就开始不断发力第三方市场，截止上市前，2018年上半年度第三方市场贡献做到了23.5%！ 上市之后，依赖度会更低，佳兆业物业表示，未来将进一步通过招投标、合资平台、参控股、股权收购等方式第一步扩大第三方市场份额，实现收入多元化、以及高度市场化。 比如佳兆业物业就透露，未来战略合作不是为了收购而收购，而是积极精选高质量的同行，展开并购合作。 比如日前佳兆业就抛出一个“橄榄枝”——欢迎在管建筑面积300万平方米、年度营业收入5000万元以上及年度净利润率6%以上的公司洽谈合作！ 上市之后，除了规模增长外，还有更重要的是就增强市场化的能力！ 20倍的认购率，佳兆业物业，听受全球投资者认可的，反过来，也表明了国际资本市场对佳兆业物业上市未来成长的强烈信心。 那么，一个最核心的问题是，佳兆业物业到底有多大投资价值？或者佳兆业物业的核心竞争力是什么？ 对此，佳兆业物业廖传强表示，核心竞争力和价值核心有四点： 其一，母公司稳健、高质量、中高速发展，为佳兆业物业提供强动力！ 不是每个房企都有佳兆业1.5万亿土储和即将来临的千亿规模。 截止2018年佳兆业销售预计突破700亿，而预期待结转的销售高达900亿，更值得点赞的实力是，佳兆业坐拥1.5万亿土储货值，这将意味着未来很长一段时间，母公司的交付量将会为佳兆业物业提供巨大的管理面积和收入来源。 其二，城市能级高，项目底子好，服务品质高。 佳兆业物业所在的城市区域、项目质量和自身服务中高端品质，都相对同行更优质，更有高质量，为啥这么说？ 第一、目前佳兆业物业管埋项目地区约6成多来自蓄势待发的粤港澳大湾区，且大部分在深圳区域（37%），约1.5成来自中国经济最发达的长三角地区，佳兆业物业将坐拥母公司三大经济圈特别是粤港澳大湾区的持续交付红利。 这里所有的用户对物业服务提供的接受程度以及他愿意支付的费用要好于其他区域。数据显示，2017年按照营业收入测算，在粤港澳大湾区物业管理服务公司中排名第7。 第二、佳兆业物业专注服务于中高端物业，打造高质量的管理服务。 佳兆业对项目选择是有严格挑选的，比如一定是非常优质的项目，比如一定是跟佳兆业气质内涵所匹配的项目，比如一定是能够做到协同，是有股东回报的项目。 第三、 佳兆业物业的毛利率相比于同等规模的物业公司较高，仍然保持30%以上的水平。为何如此？
基于此，未来佳兆业的管理费价格和利润预期也会非常不错。 其三、“非住宅物业”的独特优势和收入机会较多。 应该说，对比同行，佳兆业在非住宅物业方面相对领先！同时，非住宅物业在收益和毛利率上面是要高于住宅。 佳兆业从1999年开始，深入非住宅领域的物管更早，通过多年管理运营的体育场馆、写字楼、政府类的物业、工建类的物业、大配套类的物业，佳兆业物业已经在这个领域上积累了自己独到的运营能力和品牌，而未来佳兆业物业依然会重点发展非住宅物业。 第一，在整个收入结构中，非住宅和住宅这两大块所提供的收入基本上各占一半，即53%和47%，这意味着佳兆业所管理的项目大部分是住宅，但非住宅的单价很高，整体收入就提升到了47%！ 虽然2018年上半年非住宅物业占比是10%，但由于非住宅领域的单价面积很高，比如很多达到15元\平米的管理收费标准，因此佳兆业物业能够通过小面积但高单价收入最终带来非住宅营收整体贡献高达47%的成绩； 第二，在非住宅上面的竞争优势也是比较耀眼佳兆业物业服务延伸至商用物业、体育馆等其他非住宅物业。 截至2018年6月30日，佳兆业物业管理23个非住宅物业，服务延伸至商用物业、写字楼、10多个表演场地和体育馆、政府建筑物、公共设施及工业园等其他非住宅物业，包括深圳世界大学生运动会体育中心及广州中石化大厦等地标建筑物，表明佳兆业物业服务维度和营运收益来源多元化，会收入更稳定多元且带来新商机； 目前仅仅在体育场馆领域，佳兆业目前手上就已经获取了11个体育场馆的物业管理，是目前最大的体育运营商之一；而为地标建筑物进行的物业服务，证明佳兆业物业服务的品质有很高的段位和能力。 其四，收入结构多元化、规避了单一物业收入的局限性。 首先，依托互联网和大数据技术，佳兆业物业面向B端输出智能解决方案服务，面向C端提升社区增值服务，构建闭环社区的循环价值链。比如从2015年开始接触第三方以及佳兆业所提供的智能楼宇的智能化解决方案，除了跟佳兆业有战略合作关系之外，还分别于金科、蓝光、泰和等等全国知名B端房企签署了智能化的解决方案服务，这一块是佳兆业利润的保障之一，毛利大概维持在26%左右，属于行业中等偏上利润水平； 其次，服务组合中，佳兆业涵盖“物业管理服务、交付前及顾问服务、小区增值服务及智能解决方案服务”等四大服务领域，其中，前两块传统核心业务即“物业管理服务+交付前的咨询服务”在业绩期内，持续稳定在80%以上。另外两块成长型号的业务，即“社区增值服务+智能解决方案服务”在2018年上半年度合计占比17%，并且未来增长势头喜人。 显然佳兆业物业4大收入来源，规避了单一物业基础管理费的局限性。 如今，物业行业马太效应会越来越显著！ 未来5年，物业公司将进入并购潮。 而今天以佳兆业为代表的“中而美”的物业公司，则在物业行业洗牌前戏，率先走出来，并立志成为未来物业世界的佼佼者之一！ END 专注地产50强之变 地产总裁内参 努力为地产总裁提供“有嚼头”的内容！ 深度交流请加老潘微信dczcpyt 请注明城市公司专业，非诚勿扰 |
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