|
住宅都难做，但新城的第二曲线有戏了 未来每年收200亿租金，什么感觉？ 文|地产随笔 潘永堂 最近喜欢飞机上写个地产随笔，核心是安静，此刻老潘正在深圳飞成都的万米高空上，去参加迪马（东原）养老地产的交流会。 养老当然是个好赛代，但房企大多都在探索试水阶段，老潘有幸去考察交流。但反过来，老潘也不仅反思，如今都在说住宅拿地难，努力1到2个点净利率，单纯住宅越来越难玩了，所以这3年房企都在探索多元化和寻找第二曲线……但事实上，几年过去了，房企多元化真正从口号到落地，到成型的并不多见。 应该说，大多房企非住宅营收集团占比大多在5%以内，多元化真正有起色的并不多见。 在这其中，龙湖、新城是比较成功的，也是有趣的。 即这两家恰恰都是10年前就布局商业地产赛道，商住双轮驱动，并因此被行业嘲笑“不识时务”，做什么商业，钱都陷进去了，影响规模速度。但如今10年过去了，住宅天变了，尤其三道红线、集中供地后，单纯做住宅的开发商“着急了”。此刻，龙湖、新城笑了。 今天聊聊新城！ 当初的不被理解，如今都有点羡慕新城了。 Part 1 低价拿好地，新城的本事当集中供地，滨江喊出努力做到1到2个净利润率时，我想新城是幸运的。 集中供地拍地是红海，商住拿地双轮驱动则是蓝海。 当然，你可能会说，商住联动不是还有龙湖、华润、宝龙、中骏很多选手吗？是否竞争也激烈？ 对此，王晓松坦言：“国内几个商业选手，大家的战略打法、城市布局、项目偏好等都有差异，反而商住拿地蓝海赛道，彼此短兵相见的反而比较少。” 现在住宅拿地是一个苦字了得啊，拿不到郁闷，拿到了也郁闷，因为未必能赚钱，就赚个现金流、养团队而已，但这算哪门子高质量增长啊？ 新城就不同了。过去4年（2017年到2020年），新城始终在强化商业勾地模式，老潘总结下来有二个“高质量”。 其一，拿得便宜，利润有保障。在这些年住宅竞地价，地价高涨后，新城反而这几年却逆向而行竟不增反降。 神奇了，这4年商业综合体楼面价从2126元\平下降到1596元\平，而且商业综合建面由28%替身给到60%，这是逆天的增长，因为大多房企对商办是排斥的，是被动接受的，但新城是主动出击，战略进攻！ 由于商业综合体增多且成本更低，也让新城公司综合土地价格平均仅仅3031元\平米。 仅仅3000元\平米的地价，你说新城的利润从源头就有底气了。 其二，除了便宜，新城拿地还拿得多。截止目前，新城土储有1.43亿平米，高潜力城市占70%，够6年开发。 事实上，新城上市以来每年保持15%以上ROE，2020年净资产收益率更高达33.89%！ 同时最近4年，2016-2020年综合体销售毛利率则维持30%以上。 Part2 200座“小金矿”拿地，新城的双轮驱动功不可没。 甚至有业内评价，如果新城拿走吾悦广场，其实单就住宅打法而言，新城是一家普通的公司。这个说法，有点偏颇，但其实也道出新城的特色，以及吾悦购物中心业内羡慕的眼光！ 昨天老潘专程查了下吾悦的体量。一下被吓到了，因为必须恭喜晓松总，未来新城将拥有200座小金矿！ 先说最顶层的吾悦大数据。 其一，吾悦速度。 今天新城共有164个购物中心，今年重资产开业30个，轻资产获取15个，一年增加40多个进入“开业或运营期”。 事实上，近4年全行业能够保持新开业数大于10个购物中心的房企只有万达和新城两家。但万达更多是轻资产啊，新城如今是重资产为核心啊。比如去年新城开业38家，今年轻重加起来预计40家到45家左右。 考虑到未来2030年商业购物中心未来中国要翻一倍，考虑到新城吾悦的“超级规模和品牌效应”，未来新城吾悦开业200家，甚至250家也只是时间问题。 其二，吾悦钱罐子。如果保守看终局，未来吾悦保守200家开业运营，如果一家一年8000万租金，这并不算高，真正全面成熟运营后是单个区域型购物中心1个亿，8000万折算也意味着未来新城1年是160亿租金。 160亿租金多么？并非遥不可及。2021年晓松总给股东的说法是2021年租金85亿，竟然与龙湖今年租金目标撞车了，都是85亿。但龙湖是一二线精耕细作，慢一些，新城是一二三四全都有，战略腹地要大很多。 而且吾悦速度很猛。比如过去万达从第1座到100座，万达用了11年，吾悦从2012年落地第一座到100座，只用了8年。这就是吾悦速度。 截止2020年，新城购物中心已经进入“100店”时代。更关键的是2021年租金85亿，2022年“百亿租金”也只是个时间早晚问题。 所以不用太长时间，就可以恭喜新城喜提200座购物中心，200亿租金\年！ Part3 新城战略大换仓新城是否分拆商管上市，每次股东会业绩会，晓松总都欲言又止，虽然表态暂时没有计划。但中长期看，新城吾悦分拆上市，是必然的。 如果未来吾悦开业200座，每年租金200亿，那么考虑商业PE倍数比住宅5到7倍要高很多的话，比如10倍的话，那么吾悦未来市值就是2000亿。 截止目前系新城住宅市值大约1000亿左右。 股东会上晓松总表示，今年销售额大概还是在2600亿左右，增长10%而已。事实上，老潘看穆迪给出的预测是，新城未来1-2年的合约销售额会保持每年5%-10%的增长。 显然，新城销售额低调了很多。这与之前新城从几百亿冲到2700亿的闪电增长形成了鲜明对比。这一点，其实反而更让投资者“放心”。 事实上，新城放慢规模增速，甚至规模维稳在2600亿左右的克制，其实并非是全归于前董事长事件的影响，核心是新城作为一家企业而言，过去吸收了长三角爆发红利和三四线爆发红利的“天时与地利”之后，新城本就该回归平稳增长，修复之前超高速增长带来的内部组织与管控的问题，而且在行业调控加码时主动收敛聚焦，强化内功，这才是正道！ 事实上，新城之后进入行业老八后，规模能稳在2600亿已经是不容易了！对比之下，一些其他房企破千亿后掉队，遭遇董事长危机后掉队的也并不少。 但这只是新城短期的权变，更大的战略之变，王晓松在2020年股东会上有一个总结。 即“成立 27 年的新城，第一个15年靠住宅开发创造利润，第二个15年利润靠商住双轮驱动，第三个15年利润则更多来自于商业管理”！ 这是晓松总对45年的新城的战略预判，这个视角比同行提百年房企更有战略意义。 这意味着新城从过去地产上半场的住宅头部房企，冲进销售额TOP8，到未来转移到依靠商业地产运营服务谋利润，谋发展，真正穿越楼市周期，每年持续的100亿、200亿租金活下去，活得好。 以前住宅创造利润，未来商业创造利润，这是新城的战略大转移！ 也是伴随中国房地产从增量时代向存量时代大转移的一个战略匹配！ 所以，未来还在单一做住宅房企越来越难了，而新城双轮驱动乃至未来变成一个商业地产开发运营服务商后，新城未来是越来越舒服了！ 一个值得重视的信号和里程碑节点是，2020年新城商管所带来的利润已经占据整个新城利润的11%，这某种程度上也意味着新城已经不是一家纯粹的地产开发商！ 同时在微观上，新城商住联动项目利润和模式是良性的。在统计新城2018-2020年已竣工且公布售价的22个综合体项目，平均单个综合体计划投资24.3 亿， 平均销售回款37.1亿，也就是说，新城综合体的销售回款覆盖投资比例竟然高达153%。 Part 4多元化下的减法对比其他2000亿、3000亿的房企，大多多元化都有3、6个赛道。比如龙湖有6个航道，融创有6个航道，还有很多类似N多赛道。 新城的多元化，数量不多，该放弃的就果断放弃了。 比如新城还是喜欢创新，但也不盲目跟风，比如前几年新城组建过专业团队，研究当时超火的长租公寓赛道，结果新城探索和尝试了3年，由于依旧没找到能够盈利的途径，就主动解散了。 同样，在康养产业、酒店产业、办公楼等新城都在研究，但王晓松也坦言：在没找到合理盈利途径前，新城绝不盲目投入。 同时，减法不仅仅是住宅之外的赛道，王晓松表示：“未来除了吾悦广场，新城的纯住宅原则是不会进入新城市，只会深耕现有的123座大中型城市。尤其当大部分开发商退出的时候，剩余的人可能活得好一点。” Part5 先发优势与能力优势今天房企都在群体性多元化布局，都在磨刀嚯嚯。
但事实上，房企多元化赛道摸索这么多年，但大多营收还在5%占比以内，大多都是雷声大，雨点小。想短短依靠3、5年做出起色，真正能成为房企主业接班人，成为第二曲线，老潘感觉都要至少十年磨一剑，房企多元化，1年成立，3年成形，5年成势，10年成王已经是努力+幸运的结果。 从今天房企多元化这个时点来看，房企未来5到10年核心是打两个PK赛。
这是20强房企在下个10-年最大的两个课题！ 新城在这样一个行业进化的10年征程中，新城第二曲线赶了个大早，提前10年磨剑，终于赢得如今100个吾悦广场开店，未来1年100亿租金，200亿租金的格局，这就是战略上的先发优势。 当然这种先发优势，不仅体现了商业规模上优势，新城如今123个城市，164个购物中心项目、85亿租金、99.5%的出租率。更重要的是新城拥有强大商开商管专业团队，拥有吾悦广场产品力4.0的四次迭代升级，拥有对高潜力城市、核心区位排他性地块的提前占有……所以行业更多看到的是新城吾悦的扩张速度，其实更应该看到的是吾悦扩张速度背后的体系能力、标准化能力和团队组织能力，后者才是关键之关键。 所以总结下来，新城商业核心竞争力就是三点：其一、商业模式、其二、先发布局优势；其三，开发运营能力和团队优势。 小结 文末，老潘再提醒一句，房企多元化太难，所谓1年成立，3年成形，5年成势，10年小成，对于新城的164座吾悦而言，新城已拥有先发窗口期，也正在从初步的小成走向“大成”的新阶段，这或许是新城下个10年的新课题！ 当然，未来新城全国200座购物中心是小金矿，还是小铁矿，还得看运营！ 写于深圳飞成都的万米高空 地产总裁参考 20221年5月26日  地产总裁参考 走访中国地产创新者 分享创新，助力房企良性进化 交流请加dczcpyt （烦请注明公司职能姓名，否则不予通过） |
|
|
来自： 昵称76155749 > 《待分类》
