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一周前【读懂财经】发布了一篇文章名为“华侨城和它错过的一个时代”，用“财经人”的角度分析了华侨城公司，现在竟然有1万+的读者，作为一个旅游业的老咖，我想说：不是华侨城错过一个时代，是你看不懂华侨城。 本文非洗白文，任何公司都有它自己的问题以及发展优势，华侨城也有它自身的问题，但绝不是【读懂财经】所说的那样，我可以理解他作为一个财经专业小编自然从估值、利润、周期这些方面去评价一个公司，但是也正因为专业的局限，所谓隔行如隔山，他不懂【华侨城】我可以理解。 1.对方从资本市场角度说“华侨城的动态市盈率只有4.2倍”，比旅游行业其他公司的20市盈率低，也比其他房地产公司低，得出的结论是“华侨城的周转慢跟不上时代节奏。” 且不说中国股市市值的高低是否真的可以表现公司的发展水平，【解释一下2016年一个叫乐视的公司，市值884亿、21.6倍市净率、192倍市盈率、无核心技术，到如今停牌濒临退市也不过四年时间。】把市盈率抬高的方法可不只是盈利能力和高周转，靠贾跃亭的一张嘴也是可以的。
反观华侨城，成立于1985年，稳扎稳打35年，1997年9月10日，深圳华侨城股份有限公司在深圳证券交易所上市，上市到现在23年，不大起大落，正说明华侨城的企业精神是稳步前进的，不搞讲故事吹泡泡的资本游戏，踏踏实实的做长线投资；不搞暴发户加杠杆的零和游戏，凭实力成长。【时代节奏】可不是几个一惊一乍的跳梁小丑决定的，【时代节奏】要从时间的纵深来看，谁走的长、谁笑到最后，谁才有资格代表时代谈节奏。 2.对方说“侨城的旅游业务只是赔本赚吆喝，赚钱还得靠地产，因此华侨城错过了房地产最好的时代。” 大家都知道华侨城开创了“旅游+地产”的策略，旅游行业的特点就是初始资金投入大，收益周期长，而地产行业的特点是可以快进快出，快速回笼资金，“旅游+地产”确是用地产快速回笼的资金再投入到旅游景区的建设中去，从短时间来看，赚钱确实要靠地产，但是把时间线拉长后，8年10年20年，旅游景区的收益是不可限量的。地产只起到补足旅游业发展的资金问题，是辅助项。既然主角本就不是地产，地产的开发周期长，配合旅游的发展节奏也是顺理成章的事了。 从经济学的角度讲，随着社会的发展，一产为主会被二产为主取代，过去所谓的地产黄金十年也正是社会产业结构从一产向二产转变的十年，随着城镇化的脚步放缓，社会产业结构将从二产向三产转变，很可惜，二产的特点是暴发户性格只要胆大敢赌就有机会赢，但三产的精细化运营管理可绝不是可以一蹴而就的。你说华侨城错过了地产黄金十年，我说其他地产公司错过了未来旅游黄金二十年。 赚钱靠地产一时爽，不能一直爽，经济学中的郁金香早晚是会回归其原有价值属性的，拼命加快周转的碧桂园之类也不是不明白这个道理，只是赌性大，觉得击鼓传花不会最后到自己这里，在这之前【不计后果】的把快钱赚到手。还好有如万达之类嗅到风向，前几年也开始大刀阔斧的进军文旅圈，才发现旅游这个行业不是靠砸钱和短平快的地产手法可以达成的。对方所谓的“华侨城旅游赔本赚吆喝”可完全不是那么一回事。放眼如今中国旅游业发展的黄金上升期的即将到来，迪士尼、环球影城、乐高全世界的旅游龙头企业都想来中国分一杯羹，而中国要不是有华侨城、长隆、方特这些本土旅游企业眼光长远，不趋炎于眼前利益，坚守旅游产业发展核心战略几十年不动摇，积攒行业运营管理经验，试问，未来二十年中国的旅游业是不是要被外资垄断了？ 即使我很多文章说中国的旅游行业与国外企业很多方面还有很大差距，但至少还有这些如华侨城一样一丝不苟在进步的公司固守国土，做不到世界影响力的旅游公司，至少在城市、国家一级别有一定影响力，与国外有差距的又何止旅游业，科学界或者金融业差距也是很大的，发达国家一个行业发展快上百年了，有差距那很正常。再怎么说中国本土的旅游业都有天然的地主优势。 3.对方说华侨城的低市盈率在地产行业也是垫底，从估值角度看华侨城是一家经营不善的地产公司。 对方也说从估值角度看了，难道估值接近哪个行业就认定市场认为这个公司是什么公司吗？用【一维】角度来衡量一个公司，再一次证明了其【狭窄】的评价角度。 关于股市估值高低的问题，全世界都有，影响企业估值的因素太多了，但是有一点我们都知道，不论国内还是国外研究都表明，从长期来看，选择购买低市盈率股票组合产生的回报要明显高于高市盈率股票组合。根据埃斯瓦斯·达莫达兰（Aswath Damodaran）所著《打破神话的投资十戒》一书研究所示，低市盈率股票组合能够获得超额回报。 华侨城的市盈率“垫底”只能说明其市值被严重低估，是投资买入的好时机。 表1
而从华侨城“旅游+地产”的发展策略来看，旅游综合收入高于地产，所以华侨城绝对是“旅游公司”而不是地产公司。 从表1中房地产收入占比逐渐降低，旅游收入占比逐渐升高的趋势来看，随着华侨城前期在旅游业积攒的力量，其旅游对地产的依赖将降低，而逐渐形成以旅游业为盈利主业务的发展趋势。对大环境的精准把握，充分证明了华侨城的战略决策的正确性，国家也三令五申不能再以地产作为国民经济的支柱产业，旅游业作为接棒的产业之一，华侨城在如此的大环境下完美契合行业转向的脉搏，不得不说可以稳扎稳打几十年的企业与那些在时代浪潮中偶尔飞出的几朵浪花是没必要在一起比较的。 大浪退去，就能看见谁在裸泳了。 表2
即使在地产产业，华侨城地产毛利率也超过行业百分之二十。华侨城不随波逐流采取短平快加杠杆的快周期地产策略，除了规避风险外，也再一次证明，华侨城志不在【地产】，而在发展战线更长的【旅游】。 对方小编那种单线脑回路直接把华侨城定义为“经营不善的地产”思路十分之清奇。 4.对方说华侨城“披着旅游的外衣，干着房地产的活”，通过比对华侨城收入情况，认为华侨城的利润来自地产就认定华侨城是地产公司。 我们先来看看地产公司的行业特征，需要大量资金、技术难度低、只对地产行业上游产业有带动作用，如水泥、钢铁，地产行业对其他任何行业都几乎是反向作用，增加零售业、制造业用房用地成本，增加国民消费负担降低消费欲望，到如今电商的崛起除了技术的发展因素外，地产行业的高单价也是挤压商场发展空间的一大推手，那些做高房价，完全不顾及国家整体产业结构因为地产一头独大而带来的系统性风险，还在拼命加码的所谓没有错过“黄金十年”的公司是不是要负很大一部分责任？ 这也是我回应对方，看公司不能只看赚不赚钱这一条轮“是驴是马”，还要看一个想做百年企业的精神内核与社会责任感。 反观华侨城，从“旅游+地产”模式的初衷，地产板块就是作为旅游板块的补充。地产在财务上回收资金快是有他客观上的原因，但总体来讲，地产板块是围绕旅游板块展开的。这也是为什么华侨城可以在“荒郊野岭”盖的地产卖高价，而其他纯地产公司在“荒郊野岭”盖地产变成大烂尾。这正说明华侨城的这种模式可以盘活土地，变廉价为高价，点石成金，对方小编把所有利润都算在高房价的利润里有点逻辑不对吧？没有旅游核心吸引物，荒郊野岭的房子他就是房子，是卖不出高溢价的，这部分溢价是旅游开发带来的，自然要算在旅游上。 顺便在给对方的旅游小白科普点跨行业知识吧！ 以旅游为核心的地块开发，给地方发展带来的可不是一个单纯的房地产公司可以比的，除了对方小编看到的“利润”即房地产增值，还有很多社会效益，旅游业是一个可以广泛带动“三产联动”的产业，还可以带动消费、增加就业，那对地方政府来讲就是一件一本万利的事。所以迪士尼、环球影城这种做了好几十年的旅游行业大佬，可以满世界拿着自己的IP去跟政府谈条件，拿廉价地、拿政府资金投入、拿各种特殊优惠政策，而房地产公司永远只能靠“价高者得地”，因为地方政府知道，旅游公司带来的经济利益社会效益是什么，而房地产只带来房地产。如果地方政府也如对方小编一样【目光狭窄】，那么，华侨城是不可能拿到其他地产公司拿不到的地的，地方政府知道，华侨城不是【地产公司】自然不会拿地产公司的标准要求华侨城，华侨城自己更知道自己不是【地产公司】，当然不会如其他地产公司一样前仆后继的玩高周转游戏。
5.对方问“华侨城近两年不管是拿地还是销售均开始逐渐发力。是否还能赶上新时代的末班车？” 先给对方普及一下国家对于房地产政策的态度： ①国家提出房住不炒，建立楼市长效机制手段，通过租购并举，房产税，共有产权等政策举措，坚决调控定力，抑制炒房。 ②国家推出更大的改革措施和政策，将房地产"市场"与保障分开，等于告诉炒房者，风险自担，而对于没有房的家庭，将更好的解决居住问题放在首位。 ③各大城市引进人才，放宽落户门槛。重视人才与企业的对接，提出大众创业万众创新，引导实体制造业回到正确的发展轨道，给予中小企业大力扶持，并防范资金进入房地产市场。 一句话就是如今的高房价已经严重影响产业结构，可能造成系统性风险，“房住不炒”将是未来大趋势。而从消费端来讲，刚需客可承担的房产价格也已基本见顶，对方小编还觉得未来新时代仍然是房地产行业吗？如果对方小编也认同房地产行业已经是“末班车”，那么谁会去高位接这个盘呢？前后逻辑是不是矛盾了？ 从前文图1已经说明华侨城的主要盈利中心已经转移为旅游业，划重点，旅游业也是需要土地的，对方小编看见华侨城拿地就自以为华侨城在赶“房地产的末班车”是不是太过武断了呢？一个崭新的旅游时代即将开始，华侨城此时拿地，你不觉得是在赶“旅游业的早班车”吗？
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