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地产大亨潘石屹曾说过，国人对房屋产权的热情，其实也是房价高企的根本原因。事实确实如此，喜欢买房的国人，联合开发商、银行、中介机构等一起“合谋”，将房价推至一个又一个峰值。公开数据显示,在过去的10年里，全国的平均房价上涨了近3倍,一线城市更是不少于15倍,甚至一些不太发达的镇县房价也已进入“万元时代”。 然而，在以投机心理为主的房地产市场中，有一个更为明显的尴尬现实:中国很多地区房屋空置严重，但房价始终居高不下。最终的结果是，真正需要房子的人买不起，而那些不缺房的人却可以轻易地坐拥几套甚至几十套高质量的房产。居民间的贫富差距因房产而不断扩大，甚至已经成为一个不可逾越的鸿沟。 其实在房价的发展历程中，“拆迁户”也是一个不容忽视的群体。一提到“拆迁户”，人们就会想到“暴发户”、“一夜暴富”等画面。对于拆迁户，人们的情绪也是非常复杂的。一方面，许多被拆迁的家庭用拆迁补偿款“扫楼”，将当地房地产市场的存量一扫而光，无形中“推高”房价，使普通老百姓买房更加困难。另一方面，很多人也想利用拆迁“一夜暴富”，所以他们会毫不犹豫地购买一些老旧房子，坐等拆迁。但恐怕这种“美梦”要结束了。从明年开始，也就是2021年，“拆迁户”可能会全面消失。为什么这么说? 明年起，高层住宅或消失？ 众所周知，2020年之前被拆除的房屋基本上都是80年代、90年代甚至更早的建筑。随着这样的房屋越来越少，即使还有也基本没有拆迁价值。如果有拆迁，那可能是建于2000年左右的房屋。但这也不得不面临一个很现实的问题：拆迁成本太高，即使建了高层建筑，也有可能成本难以收回，更不用说利润了。事实上，对于这些问题，国家早已意识到，目前已经出台了2大新规： 一是今年住建部和发改委联合发布了《进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》。根据通知，高度在250米以上的新建建筑将受到严格限制。100米以上的，也要严格执行相应的审批制度，要匹配消防救援的能力。也就是说2021年开始，100米以上的高层住宅将受到限制。按3米左右的高度来计算，33层以上的高层住宅很难再获得审批。 数据显示，截至2017年，我国有23.5万幢高层住宅建筑，居世界之首。三年后的今天，这个数字自然还在增多。然而，随着时间的推移，高层住宅建筑的问题也逐渐显现:一是维修难。高层住宅经过多年的风吹雨打会老旧，如外墙损坏，管道老化，甚至电梯故障等，不仅给居民带来不便，而且维护费用也比低层要高。第二，安全问题。目前，大多数城市消防梯的高度只能达到50米左右，即16层。一旦发生事故，高楼大厦的救援和逃生就会很困难。 因此，北京大学光华管理学院的朱国钟教授坦言，高层住宅在未来可能会成为“贫民窟”。无独有偶，东北财经大学经济研究中心主任周天勇也表示，几十层的住宅建筑将面临一系列问题，如玻璃老化、电梯故障、设施陈旧、维护困难和更高的重建成本等。此外，墙皮和其他碎片等坠落物也在增加。因此，在未来，它们可能会大幅贬值，甚至成为“贫民窟”。 另一项新规是，全国已经开始发布住宅建筑的“新标准”，即实行“电梯新规”。原《住宅设计规范》规定，七层及七层以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16米时，应安装电梯。但现在，北京，江苏、浙江、上海等地的新规则明确要求4层以上就需要加装电梯。 根据北京市发布的《新住宅设计规范》，4层及以上的新建住宅，或者室外设计地面和住户入口层的楼面之间的距离在9米以上的新建住宅，必须安装电梯。不过围绕加装电梯也有一些争议，主要是一楼的住户不太用得上，却要支付维修的费用，所以不愿意加装电梯。 不过，现在部分地方已经出台了新规。过去是“一票否决制”，只要有一户不同意，就不能安装电梯。现在，有三分之二的家庭同意安装就可。当然，一楼的住户也不会“吃亏”。在新规下，一楼的居民不仅不需要出加装费用，还能得到一些补偿，所以很多一楼的居民也同意安装电梯。 “限高令”、住宅设计“新标准”两大新规的出台，对房地产市场具有重要意义。不仅为未来的住宅建造和住宅设计指明了新的趋势和方向，而且进一步配合了我国现阶段正在进行的“旧改”步伐。在这样的趋势下，未来的住宅还是会更加注重住宅的性能、质量和居住舒适度，高层也可能会逐渐让位给多层。根据这两项新规定，三类人将从中受益： 第一类人就是加装了电梯的小区业主。许多老住宅区离市中心很近。它们在教育资源、商业设施或交通方面都很好。唯一的缺点可能是房子太老太旧。通过“旧改”，这种情况可以大大改善，住宅区将更宜居，房产的价值也能得以提高。 第二类人是参与改造的企业或从业人员。“旧改”也需要大量的资金，虽然它会低于拆迁，但它仍然不是一个小数目，谁来支付这笔钱?第一出资方自然是受益人，也就是小区的业主。不过，最大的投资者仍然是国家。一些专家估计，到2025年，国家预计将投资4万亿元，彻底改造中国16万个老旧住宅区。所以有很多企业会参与到“旧改”中，如建筑、水电、绿化等，对于这些企业来说，它可以大大提高企业的发展空间，同时也有一定的利润空间。 第三类便是“刚需族”。长期以来，对于购房者来说，买不起价格高、户型好、采光效果更佳的新多层住宅，但也看不上房龄太大，稍显破败的老旧多层小区，所以他们只能选择高层住宅。现在，随着两个新规的出台，为刚性购房需求提供了新的思路和选择。安装电梯后，结合其旧改措施，旧的多层社区也将成为一个很好的住房选择。与此同时，老旧层社区的质量已经得到改善，原业主将推迟置换需求，这将减缓新房市场的需求和房价上涨的压力。这也是个好消息。 这样，我们基本上就告别了“拆迁户”，拆迁暴富也将成为历史。事实上，自2019年以来，棚改的规模已经减半，货币化安置的比例也显著下降。住建部的副部长也曾表示，今后在改造房屋时，要尽量避免大拆大建。 此前，“十三五”也明确提出，2020年要基本完成所有现存危房、城中村和城镇棚户区建设。住建部也指出，2020年要严格控制棚改的范围和标准。这也意味着国家对棚改问题已经做出了最终决定，棚改政策正在逐步收紧。2020年将是棚户区改革的最后一年，2021年可能不会再有拆迁户。从明年开始，拆迁将停止，“旧改”接棒。 另一方面来看，也预示着2类人或有麻烦： 一种是为了拆迁而购买“老破小”的人。旧改接棒棚改，这意味着“拆迁暴富”的梦想也将破灭。2020年旧改涉及的700万户老旧小区的居民恐怕要“难眠”了。 还有一类就是“炒房客”。如果没有拆迁户的资金注入，房地产市场在调控下将继续平稳发展。而房价平稳，对于炒房客来说就等同于亏损。 |
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