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讲真，10万+豪宅林立的珠江新城，我差点以为刚需没有机会了。 直到昨日，房产君吐血梳理天河房价涨幅后，活捉一条“漏网之鱼”。 你敢信吗？ 年初至今，普涨的珠江新城，竟然有5字头的小区，涨幅还跑在了末尾。 房价综合链家、中原，和实际价格会有偏差，仅供参考 它就是，跑马地花园（三期）。 作为珠江新城的“上车盘”，小区目前成交均价在5-7万/平。 在这“宇宙中心 ”地段，真是妥妥的价格洼地。 房价综合链家、中原，和实际价格会有偏差，仅供参考 别的不说，就冲着这价格，跑马地花园，也许是你上车珠江新城，最后的倔强。 话说回来，宇宙中心的地段，刚需的价格，肯定不简单。 房产君这就去扒一扒，满足你们的八卦心~ 为了让你们一目了然，房产君简单总结一下： 小区优势： 1、珠江新城东板块，门口有地铁13号线在建的马场站，胜在地段佳。 2、价格洼地。 3、学位是天河区第一实验小学+天河中学，可以作为上车学位房的过渡选择，学校具体以教育部门当年发布信息为准。 不足： 1、靠近黄埔大道、华南快速高架桥，尾气、噪音影响。 2、三期有小户型，酒店式公寓设计，居住密度大，租客多，人员混杂。 言归正传，我们今天要聊的跑马地花园，在90年代，因赛马热而开发。 小区距离潭村地铁站约800米，属于珠江新城东板块，边缘位置。 距离珠江新城核心商圈有点距离，但小区临街商铺、生活超市满足日常所需。 生活配套还是不错的，北与暨大附属医院隔路相望，珠江公园、马会家居就在2公里范围内。 门口就是在建的地铁13号线马场站，交通非常便利。 跑马地花园分为三期。 一二期开发时间大概在在1999-2002年，三期建筑年代在2006年。 和翠湖山庄一样，跑马地花园东侧靠近华南快速干线，北侧紧挨黄埔大道西，东北角有黄埔立交，噪音和尾气影响，不言而喻。 而三期，更像是“睡在高架桥的小区”。
一二期分布13栋住宅，如凯桦居、凯楠居、凯怡阁、凯悦阁、凯泓阁、凯浩阁、凯榕阁（中铁办公用，不对外出售），共计1182户。 其中，二期小高层，聚集了小区的园林水景，层高9-14层，1楼是5米架空层，密度低，住起来也是最舒服的一栋。 因此价格最贵，去到7-9万/平。 小区内部公立幼儿园 并且，二期距离黄埔大道、华南快速路最远，走在小区花园里，还挺安静的。 来看看户型吧。 房产君看的第一套房子，位于跑马地花园二期-凯桦居，低楼层。 房子面积约64平2房，业主挂牌价586万。折合单价9.2万/平，满五年，朝南向。 是二期唯一一套在售的南向小户型。 户型格局方正规矩，厅出阳台，是标准的竖厅。厨房、洗手间布局在玄关一侧。 主卧和阳台均朝南向，阳台胜在可以望见小区园景，十分养眼。 不足的是，楼层较低，厨房和洗手间光鲜较昏暗，次卧面积比较狭窄，可以放一张一米的小床。
凯桦居户型布局 “跑马地花园卖得最好的就是二期，挂牌数量不多。” 中介谈道，二期凯桦居分布小户型，如63㎡和73㎡两房，南向房源尤其紧俏，此前有套房卖了8万+/平。 “整个珠江新城，十多层的小高层洋房，只有跑马地花园和骏逸苑才有。骏逸苑的价格也到8万+/平。” 如果自住的话，跑马地花园二期是个不错的选择。
和二期不一样的是，跑马地花园三期曾用名为“马赛国际公寓”，实质是住宅性质。 经历一段难忘的“改名史”后，在业主的努力下，终于恢复跑马地花园BCD（三期）的名字。 三期建筑年代在2005-2006年，虽然楼龄最新，但价格却是最便宜的，目前还有5字头的挂牌价。
这倒也不奇怪。 三期主打小户型设计，有不少公寓式的大单间和不规矩的户型，居住体验会打折扣。
房产君实探发现，跑马地花园三期，有不少单位，楼下就能望见车流如织的黄埔大道，关窗也能听见强烈的噪音。 “硬伤”不止这一点。 三期BC栋，四层以下用作商业，有的店家小区做起了棋牌、游泳、发廊等生意。 虽然为生活带来便利，但也让小区人员混杂，素质参差不齐。
不可思议的是，B栋楼设计了3梯16户，除了09和16单位有天然气，大多数房源不能明火，居住密度非常高。 下班回家，走在楼道里，不明真相的，还以为去了酒店开房。 可以戳下面视频感受一下：
三期B栋的蛋壳公寓 有的户型直接租给蛋壳做长租公寓，租客比较多。 南向80-100平2-3室的整租房源，可以租到5000-9000元/月。 居住体验嘛，就见仁见智了。
明明是珠江新城的业主，却住出了一种租客的感觉，是不是有点魔幻。 另外，三期物业管理，是迷之口碑的康景物业。 这下你明白了吧，一分钱一分货，“5字头”的房源，你会买单吗？
总结一下： 1、小区对应的学位是天河实验一小，中学是天河中学，有公立幼儿园。 2、如果挑选二期的小高层，房子注意要朝南。 小高层被一期和三期的30+层高住宅围住，如果是北向房子，采光会差很多。 不过南向房子挂牌量少，价格高，见仁见智吧~
3、靠近黄埔大道、华南快速路的跑马花园三期住宅，噪音是最大的。但胜在价格便宜，出租率高，适合投资。 BC栋有酒店式公寓小户型，租客多，居住体验不敢恭维。D栋则以自住为主。 作为珠江新城的上车盘，跑马地花园户型多样，价差大，丰俭由人。 作为过渡的选择，还是不错的，毕竟价格摆在哪里。 你会考虑跑马地花园吗？评论区来聊一下~ 或者，下周四，预约我们直播间，一起聊~ 
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