95后中传硕士姚沁文成为链家中介 雷达财经出品 文|张凯旌 编|深海 近日，#中传95后硕士毕业去卖房#的话题引发热议，网友们在感慨这一“神奇”事件的同时，也不禁发问：为何中国传媒大学新闻系研究生毕业的姚沁文，要选择成为一名链家房产经纪人？ 事实上，姚沁文的选择并非孤例。雷达财经通过链家网升级而来的贝壳找房检索发现，贝壳找房北京区域经纪人中，双一流高校毕业生已达1846人，其中甚至不乏北大、人大等最顶级高校毕业生。 不菲的薪资，是众多名校毕业生加盟贝壳的一个重要原因，有经纪人年薪达百万。 行业人才素质不断提升，也推动贝壳找房业绩提升。财报显示，2020年贝壳一改连亏三年的颓势，归母净利润扭亏为盈至7.20亿元，2021年第一季度归母净利润更是同比增长155.08%达到10.59亿元，超越2020年全年。 良好的发展趋势，让公司获得了资本的追捧。目前，贝壳市值约合3000亿元人民币，高于万科、恒大、碧桂园等传统房企。 不过，贝壳也引发了诸多质疑，有声音认为，公司动辄收取几万、数十万的中介费，增加了房子的交易成本，是房价上涨的重要推手。此外，公司通过海量的经纪人，控制一手房源，已在行业构成了垄断。 中传研究生“卧底”链家后被“归化” 2020年夏天，在电视剧《安家》的影响下，姚沁文将“高学历房产中介群体”的调查研究作为了自己硕士毕业论文的选题。 为了做好这次研究，姚沁文于2021年1月入职链家实习，开始了自己长达3个月的体验式采访。但在“卧底”的过程中，她逐渐发现房地产经纪人的职责与自己期待中“和世界、人产生接触”的职业愿景非常贴合，这份工作让她觉得与世界的联结更紧密了。 所以，即使在大学里最好的姐妹毕业后分别奔赴互联网大厂、外企等公司，家人、老师都不理解自己的背景下，姚沁文还是毅然决然地选择了房地产经纪人这个职业。现在，她正朝着第一单的愿望努力。 姚沁文的情况并非孤例，2020年夏天，刚好有一位高学历入职上海链家的“前辈”，姚沁文写毕业论文时，还曾登门拜访过。 “前辈”名叫李梦文，本科就读于山东大学，2019年研究生从复旦大学日语系毕业。据李梦文所述，自己毕业后直接就进入了链家，为此还放弃了两份工资达到五位数的日企工作。 值得一提的是，入职前面试李梦文的经理曾告诉她，同个办事处内，还有一位毕业于上海交通大学的前辈。 如今，在贝壳找房App中寻找经纪人，如果加上双一流高校的标签，可以在北京找到1846名经纪人，占北京地区总经纪人数量的近7%。他们毕业的院校涵盖北京大学、中国人民大学、北京师范大学、南京大学、吉林大学、北京航空航天大学、北京理工大学、对外经济贸易大学等各大名校，所在分校几乎覆盖了城市的每个角落。 其中，毕业于北京大学的谢婷，已累计获得101个荣誉称号，属于前10%的业务精英。 “从2018年开始，链家新来的人基本都是统招本科，时间在三五年以上比较长的，大专会多一些。”前北京链家房产经纪人王澜（化名）表示。 名校生为何涌入房产经纪行业？ 希望与世界产生联结是姚沁文对工作最朴素的愿望，也是她选择成为房产经纪人最主要的原因。不过，房产经纪行业对高素质人才吸引力的增加，不单是靠价值观和愿景，体面的收入、清晰的上升通道在其中都扮演了重要的角色。 据王澜介绍，目前新进入链家的人有一年无责底薪的保障期，月薪8000保底。过了一年会变成无底薪全靠提成，具体收入状况根据不同人能力、绩点的差异会有所变化。 “做买卖的相对做租赁的会高一些，租赁平均下来年薪差不多7万，但头部的经纪人在北京挣个百八十万（年薪）也很正常。我知道的就有一个在我们片区附近很知名的经纪人，做买卖三四年，现在收入在七八十万以上，有足够的天赋再加上努力，想起来会很快。” 除了自己的业绩，经纪人参与交易还能按角色分佣，如房源录入人、业主维护方、客户维护方等都能在总业绩中进行分成。 综合各方面情况，公司会给予业绩优秀的经纪人流量上的扶持，比如在相应房产区域的页面置顶等。“特别是学历高的人才，链家也想改变大家对行业的认识。”王澜表示。 
当然，想挣到这个数量的薪资也并非易事。王澜称，以自己的门店为例，周一到周四的上班时间为早9点半至晚8点半，周五到周日的上班时间为早9点至晚8点半，一般情况下周一周二会有调休，节假日上班根据情况调休，整体上接近996的工作模式。下班以后还可能开会，但“一般是组长或经理开会，也看管理人员的管理方式、习惯”。 此外，在谈及自己为何离开房产经纪行业时，王澜坦言，这与自己的性格有关。 “干了一段时间，觉得自己的性格可能不适合这方面。这一行比较难靠时间的积累去磨出来，更多是需要点做销售的个性和天赋，再加上后期不懈的努力。” 58同城、安居客发布的《2021年百万经纪人调查报告》显示，经纪行业流动性仍处于较高水平，超半数经纪人在当前公司工作年限不满一年。根据从业年限来看，房地产经纪人从业年限在1年以内的占比41.1%，1-3年的占比27.3%。 尽管流动性强，但深耕行业的经纪人们还是能找到一条清晰的职业上升路径。初学者在升格为资深经纪人后，可以竞聘管理岗独自带领团队，甚至可以在经验足够成熟后自主创业。 郑州大学毕业，在房产经纪行业工作7年的姚丹就做到了最高级别的经纪人；河北工程技术学院毕业的赵庆宇则在23岁就成为了店长，他的下一个目标是竞聘总监。 有观点认为，名校毕业生应该去从事更有含金量，需要高学历、高学识、门槛更高的工作。但在行业人士看来，这本质上是一种职业观念上的偏见。 某教育咨询机构CEO就指出，未来社会的发展观念是高学历不等于高能力，也不等于有好工作，大学是一个接受通才教育培养、提高思维方式的平台，大学生毕业后主动降低姿态、踏实工作才有出路。 贝壳获腾讯、高瓴、碧桂园等巨头投资 房产经纪行业从业者素质和待遇的整体提升，离不开行业的发展以及龙头的带动作用。 2018年，由链家网升级而来的贝壳找房正式上线，旨在打造一个房产经纪的合作网络。2020年，贝壳找房成功在美股上市。 天眼查显示，链家、贝壳找房均颇受资本青睐，仅在2017年一年，链家就获得了4次融资，投资方不仅有腾讯、高瓴等投资机构，还包括融创、万科等龙头房企。2019、2020年，贝壳找房上市前累计获得超36亿美元融资，软银、红杉、碧桂园等大佬亦纷纷入局。 
上市后，贝壳的市值迅速蹿升，最高时曾达到900亿美元，几乎等于两个万科。截至7月15日，贝壳的市值虽然回落至464亿美元，约合3000亿元人民币，但仍高于万科、恒大、碧桂园等传统房企。 亿翰智库在研报中指出，试图颠覆房地产交易模式的企业有很多，因为地产交易的客单价高，总量大，存在巨大的利润空间，但大多数企业没有找到合理的盈利模式，尤其是长期通过打价格战获取客户流量的方式必然走不远。 在这种情况下，誓要成为行业“破局者”的贝壳是怎么做的？ 财报显示，2020年贝壳主要有三个收入来源：二手房业务、新房业务、新兴与其他服务。 从2019、2020年的情况来看，二手房业务和新房业务的收入合计均占总营收的97%以上，是公司营收的绝对主力。 其中二手房业务具体又分为：佣金收入，主要由链家的二手房交易和租赁业务的佣金、链家从与其他中介商合作的过程中分得的佣金构成；平台服务收入，贝壳作为平台从中介商那里收取的服务费、特许经营费；其他服务收入。 
由此也能看出链家与贝壳的关系，有业内人士将其类比为京东自营和京东，链家是贝壳上最大的中介机构，也是贝壳的“嫡系”。 除了链家，贝壳平台上还有数百家其他中介品牌，为了维持平台的稳定运转，贝壳推出了一系列管控措施。 首先就是ACN（经纪人协作网络）模式。平台与品牌方会按照事先设好的比例扣收门店成交的业绩分佣，剩余部分再由门店、房源录入人、成交经纪人等角色共享，实现互惠互利。品牌方通过共享的资源获得更广的房源、更多的客源，贝壳则在其中抽佣获取收益。 值得一提的是，在合作的过程中，贝壳为加强管控，要求品牌方将门店的人事、财务权等上交平台，方便计算具体的佣金；同时入驻贝壳的中介也就无法再入驻其他平台。 而在抽其他中介佣金的同时，贝壳也在抽房产开发商的佣金。其新房业务的收入就是来自从房地产开发商处获取的销售佣金。 这样做的结果是，2020年，贝壳成交额（GTV）达3.50万亿元，实现营收704.81亿元，同比增长53.17%，净利润27.78亿元，同比增长227.44%，成功扭亏为盈。2021年第一季度，贝壳营收206.97亿元，同比继续暴涨190.70%，净利润的涨幅也有185.98%，10.59亿元的归母净利润甚至超越了2020年全年的数值。 与此同时，公司现金流充沛，截至2021年一季度，公司账上总现金490.84亿元；资产负债率也从2018年的61.77%降至2020年的35.96%。 被质疑高房价“推手”姚劲波建议反垄断处罚40亿 贝壳的增长，也引来了行业内的一些非议，其中提及次数最多的，莫过于“既当裁判员，又当运动员”的问题。 2018年6月，贝壳找房仅仅上线2个月，58同城CEO姚劲波就发起“全行业真房源誓约大会”，这被业界称为“反贝壳联盟”，成为业界对抗贝壳找房的重要“战略武器”。 我爱我家集团董事长谢勇也曾在接受媒体采访时表示：“那种既做线上、又做线下的平台，既做裁判员又做运动员，这在商业伦理和操作逻辑上是我们不太能接受的。” 亿翰智库分析认为，贝壳的模式一定程度上掌握了行业的定价权，中介门店的分佣抽成由贝壳决定，而在销售愈发依赖中介带客的情况下，开发商项目的佣金分成甚至也由贝壳决定。 在此基础上，贝壳又于2021年年初宣布中介费涨价，更是在业界掀起了轩然大波。 据报道，此前贝壳已在上海、深圳、广州、成都等多个城市实行3%的中介服务费，进入2021年后，郑州、重庆的贝壳系门店也加入了这一行列。也即，中介费从原来的卖方0%，买方2%调为卖方1%，买方2%。 “中国的中介费普遍费率大概在2.5%左右，在全世界看来，也不算高。美国是6%，日本是6%，（中国）台湾是5%，南非是8%，（中国）香港虽然是2%，但是还有1%的预支费用。这个行业如果想有一些高素养的人去服务的话，大概需要经纪人收入是城市人收入的1.2倍。”左晖在2019年接受采访时称。 但这显然已经引起了部分网友的不满，“贝壳跟别的中介平台，其服务感受不到什么区别。”更有消费者表示，“表面看购房者费用没变化，但卖方也会进行提价来抹平中介费的支出，事实上，最后还是由卖方承担了多出来的费用。” 在社交平台上，不少网友认为，贝壳经纪人高额的服务费加重买房人负担，是抬高房价的推手，加速了房价上涨。 此外，公司还卷入垄断质疑。今年4月10日姚劲波在其微博发文称，房产交易领域有更明目张胆的二选一包装成自愿，强烈呼吁国家反垄断罚款贝壳40亿（4％标准），并建议将此罚款打入国家公积金账户，以降低公积金贷款利率减轻老百姓买房负担。 对于贝壳的后续发展，雷达财经将继续关注。 注：本文是雷达财经（ID：leidacj）原创。 |
|
|
