加班少假期多，人均效能还破亿，滨江老板戚金兴怎么做到的

都知道滨江算是房企里的好学生之一。

人均效能高，员工福利好，每隔一段时间，都会出现在地产人的朋友圈。

最近一次刷屏，是因为董事长戚金兴关于杭州拿地净利润的一段回答。

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滨江灵魂人物

说戚金兴滨江集团的灵魂人物，并不为过。

大多数房地产大佬，都是经历了几次转型。

戚金兴从一开始就很坚定，80年代初，还不到20岁的戚金兴在房地产行业开始了创业之路。

因为做事认真靠谱，很快就得到了身边人的认可和赏识。

1992年，南方讲话之后，加速了房地产的发展。

当时杭州江干区成立了一家集体所有制的房屋开发单位，也就是今天的滨江。

当时团队有7个人，戚金兴就是其中之一。 

没有钱，就向相关部门借了8万块钱，没有场地，就在江干区采荷路20号租了一层办公楼。

从7个人的小团队，8万块钱的启动资金。带领滨江成为今天千亿规模的房企，戚金兴用了29年。

2008年滨江在深交所挂牌上市。期间经历了国家宏观调控，国家对房地产企业IPO闸门收紧。

当时很多房企因此放缓了上市的脚步，甚至止步于证券市场时，只有滨江集团成功上市。

这些年，滨江因为成本管控优秀颇受业内关注，拿地时也很有底气。

2020年，滨江的融资成本是5.2%，比碧桂园、万科、绿地都低。

也因此吸引了很多合作者，除了民营房企外，握有更多谈判筹码的滨江，开始广泛地和央企、地方国有企业合作。

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打造滨江“铁军”

戚金兴的谈判筹码之一，其实就是滨江“铁军”。

地产人都知道，说到团队精干、人均能效高的房企，一般都会想到滨江。

滨江的管理效能，是一般房企的三到五倍。

即使算上合作项目，滨江的平均管理费率也只有1.5%，而行业平均水平是4%-5%。

比较能体现企业管理能力的三项费率（管理、营销、财务），滨江能做到同级别房企的25%。

2020年滨江员工增加到1000多人，管理100多个项目，全年销售额达到售金额1363.6亿元。

人均销售额超过1亿，这个数字也让很多房企羡慕不已。

因为节省了费用，滨江的利润自然也就提高了。其实这种优势会形成一种正向的循环。

比如拿地，尤其像杭州这种“双限”城市，在拿地时，房价是确定的，房企都是按利润率来倒推低价。

滨江管理成本低于对手，意味着可以接受更高的地价，也更有机会拿到土地。

不过就像前段时间戚老板关于净利润的回答，滨江现在的净利润也确实不高。

如今很多房企利润率已经降到10%以内，去年滨江拿地项目的净利润率在8%左右。

而今年在杭州土拍备受瞩目的融信，2020年的净利润率只有7.23%。

随着土地红利和金融红利成为过去式，房地产已经进入了微利时代。

正在越来越接近制造业，需要通过管理来控制成本，提高利润率。

滨江的管理，在区域型房企中算是做的不错的。

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四大底层逻辑

一、军人般的铁律

戚金兴在滨江29年，经常深入一线，所以他提出的很多决策都能快速执行。

业内人都知道，戚金兴时间观念很强，做事效率极高。

多年来他一直严格遵守上班时间，每天8:15分到办公室，下午6点下班回家。

就算天气恶劣，也一切如常。有次去工地下楼时不小心崴了脚。

戚金兴迫不得已请了一天假，据说这是他26年来唯一的一次请假。

之后的两个多月，他拄拐上班。因为崴了脚，才把严格遵守的上班时间往后调了5分钟。

平时基本都是准点到家，和家人一起吃饭，隔三差五就出去游历学习。

所以他这种军人般的自律，也影响着滨江“铁军”，高效、守时、高度协同，各个部门的运转像严丝合缝的齿轮。

二、极致的效率

效率是滨江的一大特点，比如翠语华庭这个项目，从首开至售罄，历时三个月，沁语晓庭从拿地到清盘只用了233天。

支撑速度和效率的底层逻辑是，滨江有一套高效、成熟、有竞争力的管理标准化体系。

从项目运营、工程管理、投资、财务、人力、行政、销售等各部门，标准化的管理，减少了不必要环节的成本浪费。

企业里的无效竞争、无效沟通、复杂的人事关系，往往耗费了大量的精力。

通过管理提高效率，用更少的时间，创造更多的价值，其实也是员工乐意看到的。

三、合理的激励

想让员工创造价值，肯定少不了激励。之前我们说金地、滨江、仁恒等房企在这方面做的不错。

比如，2015年滨江规模破200亿，带员工去了毛里求斯、斯里兰卡等地，7国12日游。

2019年，滨江实现千亿规模，春节放了19天假，让地产人羡慕不已。

2020年疫情，很多房企减薪裁员，滨江不仅持续纳新，还向全员发放消费券。

有人问戚金兴，为什么对员工那么好？

戚金兴是这么说的，“如果没有了这支团队，就算我本人也没法带领滨江打胜仗。”

这些激励不仅让滨江留下了关怀员工的好名声，也调动了员工的主观能动性，最终作用于企业的发展。

四、稳定不激进

其实对滨江来说，29年发展到千亿规模，并不算快。

戚金兴有句话是这么说的：

池塘里的鱼，长到一斤多就够了，100斤重的到钱塘江，1000斤的就要去太平洋了。

除了在杭州土拍时比较大胆，滨江基本上很少搞跑马圈地的扩张。

再加上管理能力、产品能力、服务能力都不错。

融资成本相对比较低，所以在同规模房企中还是比较有竞争力的。

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