努力做到1%-2%净利润的滨江，人均销售额1.28亿

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5月14号是滨江集团2020年度网上业绩说明会的日子，但是有个投资者的问题在朋友圈刷屏了：

这个投资者问：最近杭州集中推地中，滨江集团拍下的几块地，净利润能有几个点？杭州限房价竞地价拼自持的情况下，滨江靠什么盈利？与杭州其他房地产企业比较，滨江的利润水平处在什么位置？

滨江集团董事长戚金兴回答说：

公司最近在杭州集中土地出让中，共获取了5块土地，在滨江团队精干高效管理下，公司融资能力强， 融资成本低，品牌影响大，在这样的状况下，努力做到1%-2%的净利润水平。 

经过29年的深耕，公司在杭州已积累了品牌、口碑、信誉等方面的优势，我们的盈利能力主要依靠管理的精干高效，融资能力强、融资成本低，保证品质控成本、保证质量赶时间、保证品牌（规模）争利润，与杭州其他房地产企业相比，公司的利润水平处于上游水平。

就这还是上游，朋友圈一片哗然。这怎么可能是滨江的操盘水平，怎么可能是市场最火的杭州行情？

滨江在杭州是口碑房企绝对第一梯队，绿城滨江就是这个城市品质房产的代名词，杭州市场本就不愁销售，更别说滨江的房子。

大家不仅想住滨江的房子，还想当滨江的员工，在全社会普遍007、996的大背景下，除了项目的关键节点稍微加班比较晚，据说滨江大部分工作时间基本都是每天7小时。

去年的春节假期，滨江放了19天的假，而且根据级别每人发了20000-50000元不等的旅游经费，鼓励大家领着家人出去旅游。

戚金兴去年曾经接受过明源的专访，在他的逻辑里，他认为员工正常工作少加班就会有时间锻炼，也能多陪伴家人。相应的身体和家庭都好了，工作精力就旺盛了，效率就会非常高，可以在上班的时间内做出超有效时间的工作。而不加班又可以照顾家庭、锻炼身体，这样就形成了良性循环。

另外滨江的运营效率极强，根据2020年财报显示，2020年滨江实现销售额1363.6亿元，实现营业收入286.0亿元，净利润35.5亿元,净利润率12.4%，而最牛的数据是:

人均销售额贡献1.28亿元，是行业内其他房企的3~ 5倍

管理费用控制的也很好，有投资者问道滨江现在在杭州的销售费用占收入的比例大概是几个点，浙江和省外地区大概几个点？

董事长戚金兴回答是：

公司在杭州的销售费用率为千分之三以内，浙江省内和省外地区大概在千分之六至千分之十二之间

融资成本也不算高，滨江2020年的综合融资成本为5.2%，虽然比不上央企，但肯定是比大多数房企的融资成本低的。

厉害如滨江这样厉害的管理，努力的目标仅仅是1%-2%的净利润水平。

这让很多人都想不通，这种一不小心就亏损的地块，丝毫不影响房企拿地的热情，杭州两天时间就收入了1000多亿的土地出让金。

地产企业之间的内卷太厉害了。

微信群的一个群友说，滨江拿地的这100亿资金还不如借给我，我按年息8%付给滨江，一年8个亿轻轻松松，还不用费劲搞什么产品什么和销售，再搞3年工程建设，多省心。

甚至还有投资者在网上平台问滨江董事长戚金兴：既然利润率只有1%—2%，那为什么还要抢着拿地呢？

这个问题他并没有回答。

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自国家宏观调控以来，各热点城市都在执行限价政策，只不过有的城市限价管控的不严，可以存在双合同，比如郑州；而也有很多火热的城市都在执行严格的限价政策，比如西安、成都、南京、杭州。

在销售端是严格的限价，而在土地出让端，则是达到一定的溢价率后比拼自持比例，滨江在杭州新拿到的地块里有的自持高达17%，这都进一步压缩了房企的利润空间。

自从2016年G20峰会后，加上亚运会举办城市的东风，杭州楼市已经火了5年了。一方面是几乎没有限制的落户政策，一方面是限价政策下新房二手房的倒挂，当买到就是赚到的大气候下，挑拨整个杭州和全国投资客的神经，几乎所有的住宅项目不存在销售问题。

所以即使利润很薄甚至表面上看起来有亏损的风险，也会有源源不断的房企希望进入，因为对于房地产企业尤其是布局全国的大房企来说：

现金流比利润更重要。

以滨江为例，从拿地到销售，最快的项目甚至只需要5个月就可以，加上滨江在杭州的口碑和二手房的价格倒挂，开盘就是清盘的开始。

预售条件是达到第5层就可以销售，所以只要在前期抢设计单位和政府办手续的时间，主体建设达到5层即可拿到预售证，剩余的时间按照正常的节奏慢慢盖慢慢支付就行了，而预售的资金可以接着去拿其他的地块，资金的周转率就会很高。

另外就滨江这样的口碑房企，很多公司也争着与其合作，比如滨江目前和全国地产前20强中的16家都有合作，合作项目95%均由滨江操盘，还能收取相应的管理费。

而自持的部分，同样也可以作为抵押物去金融机构做贷款。

另一方面，对有些房企来说，如果再不拿地，就意味着辛苦培养的团队要裁员，也意味着辛苦营造的口碑随着项目可售项目也会被客户所遗忘，既然不存在销售问题可以给公司贡献可观的现金流，拿到总比不拿好。

当然，从另外一方面来说，对杭州这种现象未来市场的好产品已经不再有幻想，或许当下这样的状况，最满意的就是投资客和炒房客了吧，限价后巨大的倒挂摇到就有百万左右的收益。

最不满意的应该就是真正的购房者，房价首先这两年涨的越来越高，而最适合的项目可能很难摇到号，即使摇中也会担心未来交付的质量，毕竟开发商的利润空间实在有限。

我想，最不满意的应该还包括开发商，一块地几十上百亿的投入，一不小心就可能亏损。

但地方政府就满意吗？如果不限价，土地出让金肯定会更多，本可以做基建让全社会使用却只能让投资客白白受益。

如果让真正的购房者买到心仪的房子，能再多给地产企业一定的利润空间，限制炒房客的盈利空间，也能让政府的收益不受损，是一个需要解决的难题。

好了，不说了，我要去杭州办理落户摇号了。

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