法拍房：风险与机会并存，几乎无漏可捡

最近很多粉丝问我法拍房的事情，二手太贵咯，新盘又紧都不开。

心头开始慌了哇？我真的不懂法拍啊，你们入户要问我，贷款要问我，买哪个盘要问我，连离不离婚生不生二胎也要问我。

苍天绕过谁，

是你们眼光太高，还是我鸡哥不够骚？

我不去信访办上班简直可惜了。

先从法拍房说起吧（绝望的眼神）

写之前我对法拍可能只有30%的了解，它不是我的专业方向，我把我自己了解到的信息挥洒给你们，如有错误欢迎指正。（不准骂我）

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先摆个悬龙门阵

A看过两套拍卖的房子

第一套：

不重要，不想写。

第二套：

这套是中介介绍的，有房源出来的情况下竞拍公司会联系中介，中介根据自己手上的客户需求进行推荐。

中介给A说：

A哥，竞拍公司号称他们跟法院有关系，可以保证低价成交么么哒。

A的眼神闪烁不定，甚至有一点点暗爽，低价成交那比如是有欺头可以捡三！

刹那间

A就把诚意金交给了中介，约第二天谈具体细节。

结果，A给我说龟儿竞拍公司还不是喊他们个人到网上报名竞拍，根本不可能让他们低价成交，关键是拍下来了他们还要给竞拍公司5-6个点的服务费。

A：说嘛，凭啥子要那么高的服务费，郎们子搞起滴？

竞拍公司瑟瑟发抖：

我们要帮你完成清场跑手续等等一系列程序得嘛。

A：我个人去报名拍下来了，自己也可以跑手续啊，我可以赶车跑也可以骑小黄跑，如果我不赶时间我也可以边走变跑。

竞拍公司：

我们可以控制参加竞拍人数。

但是竞拍是面向大众公开进行报名的，淘宝、京东都可以报名参与拍卖，具体要怎么控制回答得也比较含糊。

A初步算了一哈，把过场都走完，除开房子，其他费用大概有：

竞拍公司5个点服务费+2个点的中介费+其他税费约4个点，所以总体算下来需要支付约11个点的费用。

如果这套房子总价200万，那么其他费用加起来差不多就要22万。

高贵的A就此打消了参与法拍的念头。

从头到尾我们都发现并没有出现中介公司的影子，很尴尬有木有！

A说其实一轮谈话下来他能明显感觉到中介也很无语，觉得坑爹，居然连老子都被忽悠了，回去后一气之下爽快的把诚意金退给了A。

可是，事实也证明想要参与法拍根本不需要中介。

那么竞拍公司又是啥子角色喃？（也叫助拍公司）

    

说嘛！为啥子要给服务费？

服务费可以给可以不给，自己去找公示出来的房源报名自己拍就不给；找竞拍公司帮助就要给。

要收5个点那么高？

每个公司的服务费有区别，7个点的都有。要问清楚是成交价点数、评估价点数还是起拍价点数。

居然没有统一的价格？

目前没有行业标准，有些公司可能还会在后期找加钱的名目，比如：说清场遇到了问题，例如三角债之类的，给客户说不好处理，要产生费用来变相加钱。

清场是啥子意思？

比如你拍到的房子了，存在债务，讨债人上门你怎么处理？比如存在租约，租房子的不走你又怎么处理？

清场意思是：拍到房子后，竞拍公司就会和法院或者高利贷公司衔接进入清理房子阶段，偿还债务、协调租客，保障客户到手房子干干净净。

服务费是好久交呢？拍到就交还是清场完毕再交？

拍到后就需要交清，不是在清场完毕后再交清；如果不拍了可以退。

那别个找你们爪子喃？

1,淘宝上有的信息并没有完全公开，比如该房源可能出过命案，但是助拍公司都会提调清楚。

2，专业公司评估师分析师给予客户指导价格，指导加价。

3，客户竞拍成功后，部分房源后续过户清场由竞拍公司处理。

法拍的税费有哪些。

税费基本和二手一样，要看客户自身房产情况，跟房产买卖一样首套几个点，二套几个点，是否满两年等等。

法拍房可以贷款啊？我一直听说只能全款。

法拍的房源如果有产权证是可以贷款的。首付比例和买二手房一样，要评估价、分首套和二套。

法拍房就便宜吗？

法拍不是大家所说的捡漏，有些法拍高于市场价格甚至高很多的，房源各方面情况很好，大家都很喜欢，有些客户不在乎钱宁愿多出钱也要买到，这个时候百分之百高于市场价，甚至会高很多。

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后面还有，长话短说。

1，如果哪个公司给你说可以低价拿到要么他不专业要么是骗人的。

2，拍卖中会有水军，比如公司会安排很多人去竞拍同一个房源，给外面人造成这个房子很多人拍，迫使想拍的人放弃打退堂鼓。当然我自己认为也会在一定程度上拉高价格。

我咨询了另外一位大咖

大咖说：

说实话没啥风险，在决定拍房前要去看拍卖标的物，实地了解一下相关情况及欠费（有的欠物管费水电气费都一两万）。

要准备足够的尾款一周内支付，不能支付不退保证金。保证金一般是评估价的10%，很高哦！

有没有租客也很好查，物管去问就行了，而且一般情况下拍卖公告中都会明示，遇到恶意租赁这种，要视具体租赁合同，几十年租期这种法院根本不支持，最长租期应该是5年一签。但是如果遇到那种赖到不走的，你没有一点力量赶走也就只有把他望到。所以前期调查非常重要。

假如你接手的房子是“国有划拨（比如有限产权房屋的安置房，但不是所有安置房都是国有划拨）”而不是“国有出让（商品房）”，还需要缴纳土地补偿款。

目前法拍房的价格基本与市场价平行，不会有多便宜。

限购以及成都现在二手市场紧俏、新房不开盘，还有二十几天成都就不支持购房入户了，所以这段时间法拍房的价格和热度可能会创一个新高，过了这个点应该优惠稍微冷却一点。

大咖还告诉我从债务人和债权人双方来说，都想有人高价接盘，偿债后还有剩余不是更好，说不定他们还会请水军操气氛呢。

税费和二手房交易的税费基本上是差不多的。

前期调查清楚基本上不存在风险，调查包括但不仅限于：房屋上次交易到现在的年限、是否有租客、是否交清物管水电等费用、房主是企业还是个人（交税会有区别）、是否被抵押等等。

价格几乎与市场价平行或者略高。

竞拍公司跟装修公司差不多素质参差不齐，有好有撇，如果不想自己调查想找竞拍公司，那你还要把竞拍公司好生了解一哈.....

竞拍前先算好各项费用，预估一个能接受的总价，到了接受不了的价格放弃拍卖就行了。

不要脑子一热赌性大发向前冲。

法拍的房源	公示出来的房源一般是欠银行钱或者欠私人钱，生意破产这类最多。像银行和法院那种低价不用拍的根本不需要公式，内部一哈就消化完了。
税费    （针对个人购买住宅性质的房源）	个税：满五年唯一住房，免征；前面任一条件都不满足，差额20%或者成交价3%。
	契税：首套90㎡及以下1%，90㎡以上1.5%；二套房90㎡及以下1%，90㎡以上2%；三套及以上3%。
	增值税：对方房主是个人那么满两年免征，未满按成交价5.6%收取；对方是企业那么交差额的5.6%。
	土地增值税：对方房主是企业，还会有成交价5%或（转让收入-扣除项目金额）*四级超率累进税率。天哪好复杂.....
服务费	5%-7%（找竞拍公司）
	0（不找竞拍公司）
中介费	鸡肋都算不上，无需中介。
价格	不要抱着捡漏的心态买法拍房，几乎与市场价平行甚至高于市场价。（市场价是指二手房的价格，非新房）
贷款	有产权证可以贷款，没有产权证的房源必须全款。
限购	不限购，不需要资格。
风险	前期调查清楚多跑，基本上可以规避风险。如果懒到连调查都不愿意做眯到眼睛买，那你不出问题谁出问题。

有问题留言问哈。

作者：许高冷，前网络媒体房产板块主编，四川广播电台97.0爱房产节目做客嘉宾，