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我国土地增值税实行预征和清算相结合的征管制度,纳税人在项目预售阶段预缴税款,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补,在清算环节中应纳税额采取核准制,纳税人按照主管税务机关审核确认的补退税金额进行清算。因此,了解税务机关的审核重点,是做好土地增值税清算工作的一项重要事宜。 土地增值税清算审核中,建筑面积的审核是一项基础性工作,也是整个清算工作的关键环节。在税务机关土地增值税清算审核中,建筑面积的审核分为以下四个步骤: 一、审核项目立项批复,确定土地增值税清算对象。 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第一条规定,土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。 由于土地增值税是地方税,各省、自治区与直辖市根据自身房地产开发行业的特点,发布了适用于本地开发项目的清算政策。例如,《北京市地方税务局关于土地增值税清算管理若干问题的通知》(京地税地〔2007〕325号)第四条规定,对于一个房地产开发项目,在开发过程中分期建设、分期取得施工许可证和销售许可证的,主管地方税务机关可以根据实际情况要求纳税人分期进行清算。 北京市土地增值税征管实务中,在商品房取得预售款项前,以发改委的项目审批到主管税务机关备案,核定预征率按项目预缴土地增值税。在项目销售比例达到85%以上时,税务机关向企业下达清算通知书,按照整体项目进行土地增值税清算,不要求分期清算。企业根据项目的实际情况测算分期清算的应纳税额,若税负低于整体项目的清算税负,应向主管税务机关提供分期开发的资料,申请分期清算土地增值税。 二、审核“五证”,确保项目的清算范围真实完整。 将土地出让合同、土地使用证、建设用地规划许可证的占地面积进行核对,若出现面积不一致的情况,需确定清算项目的实际占地面积。 将建设工程规划许可证、开工证、竣工备案表、实测报告(办理产权登记版)的总建筑面积进行核对,若出现异常差异(超过),重点审查各个证件对应的面积是否完整或者重复,确定清算项目的实际总建筑面积。 三、审核测绘报告,确定项目的总建筑面积、可售面积及不可售面积。 按照国税发〔2006〕187号文件第四条规定,房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,建成后产权属于全体业主所有或建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的面积,作为不可售面积。北京市规定的清算政策中对“建成后产权属于全体业主所有的”确认原则,“建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的”证明材料进行了明确。 由于业主委员会为非法人机构,无法接收物业产权,北京市的土地增值税清算实务中,会所、地下停车场(人防改造的地下停车场除外)作为可售面积,未售时需预留相关成本费用。由于地下车库及储物间销售收入远远低于计税成本,所以地下车库及储物间的处理方式是一个开发项目土地增值税税负高低的决定性因素,将车库及地下储物间出售后再进行土地增值税清算,会适当降低项目土地增值税税负。 清算实务中,对于其他公共配套设施,需提供移交相关部门的证明,否则作为可售面积处理。因此,公共配套设施及人防的移交手续为土地增值税清算的制约性条件,直接决定税负的高低。 四、无法分别核算增值额的项目,按可售建筑面积平均分配计税成本。 根据清算法规中普通标准住宅(以下简称普宅)的判断标准,将可售面积划分为普标可售面积及其他商品房可售面积。 《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕第48号)第十三规定,对纳税人既建普宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普宅不能适用增值率低于20%的免税规定。 北京市的清算条款规定与财政部、国家税务总局发布的文件一致,但在清算实务中执行口径有所变化。在2011年之前进行清算的项目,普宅及其他商品房不能分别核算增值额时,允许按照项目整体增值金额计算缴纳土地增值税。当企业普宅增值额为负数时,放弃享受普宅免税政策会降低土地增值税税负,清算企业会以各种借口说明无法准确核算普宅及其他商品房的增值额以达到降低税负的目的。因此,自2012年之后,对于无法分别准确核算增值额的项目,税务机关要求按照可售建筑面积平均分配普宅及其他商品房计税成本,分配计算普宅及其他商品房增值额缴纳土地增值税。 土地增值税的计算公式及9个实例 2012-11-1617:09阅读： 土地增值税的计算公式及9个实例(2010-11-2609:28:41) 分类：公开文件 土地增值税如何计算？ 发布日期：2010-11-03来源：哈尔滨市地方税务局 计算土地增值税的公式为： 应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用； （3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率： 序号 增值率=增值额/扣除项目金额 税率 速算扣除系数 1 增值率小于或等于50% 30% 2 增值率大于50%小于或等于100% 40% 5% 3 增值率大于100%小于或等于200% 50% 15% 4 增值率大于200% 60% 35% 例1：我公司开发的一个房地产开发项目 加载中... 内容加载失败，点击此处重试 加载全文 已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。 第一步，计算扣除项目金额 1、购买土地使用权费用：300万元 2、开发土地、新建房及配套设施的成本： 1,500元×10,000平方米＝1,500万元 3、计算加计扣除： （300＋1500）×20％＝1800×20％＝360万元 4、房地产开发费用： 因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：（300＋1500）×10％＝180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。 5、税金：170万元 扣除项目金额＝300＋1,500＋360＋180＋170＝2,510万元 第二步，计算增值额 商品房销售收入＝4,000元×10,000平方米＝4,000万 增值额＝商品房销售收入－扣除项目金额合计 ＝4,000－2,510＝1,490万元 第三步，确定增值率 增值率＝1,490／2,510×100％＝59.36％ 增值率超过扣除项目金额50％，未超过100％ 第四步，计算土地增值税税额 土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％ ＝1,490×40％－2,510×5％ ＝596－125.50 ＝470.50万元 例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%；该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？ 允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（万元） 例3：某企业转让一栋旧仓库，取得转让收入600万元，缴纳相关税费共计32万元。该仓库原造价400万元，重置成本800万元，经评估该仓库六成新。该企业转让旧仓库应缴纳土地增值税多少万元？ 收入总额=600（万元） 扣除项目合计=800×60%+32=512（万元） 增值额=600-512=88（万元） 增值额占扣除项目比例=88÷512×100%=17.19%，适用税率为30%。 应缴纳土地增值税税额=88×30%=26.4（万元） 例4:某房地产开发企业转让一幢写字楼取得收入1000万元。已知该企业为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地产开发费用为40万元，该企业没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该项目在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按10%计算，转让房地产有关的税金为60万元。该公司应缴纳的土地增值税应为多少万元？ 扣除项目金额=50+200+（200+50）×10%+60+（50+200）×20%=385（万元） 增值额=1000-385=615（万元） 增值率=615÷385×100%=159.74% 应纳税额=615×50%-385×15%=249.75（万元） 例5:2009年7月某房产开发公司转让5年前购入的一块土地，取得转让收入1800万元，该土地购进价1200万元，取得土地使用权时缴纳相关税费40万元，转让该土地时缴纳相关税费35万元。该公司转让土地使用权应缴纳多少土地增值税？ 扣除项目金额=1200+40+35=1275（万元） 增值额=1800-1275=525（万元） 增值率=525÷1275×100%=41.18% 应纳税额=525×30%=157.5（万元） 例6：某公司销售一栋已经使用过的办公楼，取得收入500万元，办公楼原价480万元，已提折旧300万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度为50%，销售时缴纳有关税费30万元。该公司销售办公楼应缴纳土地增值税多少万元？ 扣除项目金额=800×50%+30=430（万元） 增值额=500-430=70（万元） 增值率=70÷430×100%=16.28% 应纳税额=70×30%=21（万元） 例7：某县城一家房地产开发企业2008年度委托建筑公司承建住宅楼10栋，其中：80%的建筑面积对外销售，取得销售收入7648万元；其余部分暂时对外出租，本年度内取得租金收入63万元。与该住宅楼开发相关成本、费用有： （1）支付土地使用权价款1400万元； （2）取得土地使用权缴纳契税42万元； （3）前期拆迁补偿费90万元，直接建筑成本2100万元，环卫绿化工程费用60万元； （4）发生管理费用450万元、销售费用280万元、利息费用370万元（利息费用虽未超过同期银行代扣款利率，但不能准确按项目计算分摊）。当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税额时的扣除比例为9%。 1、该房地产开发企业2008年度应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加共计多少万元？ 营业税、城市维护建设税、教育费附加 =7648×5%×（1+5%+3%）+63×5%×（1+5%+3%）=412.99+3.40=416.39（万元） 2、该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除项目金额共计有多少万元？ 价款=1400×80%=1120（万元） 开发成本=（42+90+2100+60）×80%=1833.6（万元） 开发费用=（1120+1833.6）×9%=265.82（万元） 税金=7648×5%×（1+5%+3%）=412.99（万元） 加计扣除=（1120+1833.6）×20%=590.72（万元） 允许扣除费用合计=1120+1833.6+265.82+412.99+590.72=4223.14（万元） 3、2008年度该房地产开发企业应缴土地增值税多少万元？ 增值额=7648-4223.14=3424.86（万元） 增值率=3424.86÷4223.14×100%=81.10% 应纳土地增值税额=3424.86×40%-4223.14×5%=1158.78（万元） 4、该企业应缴纳企业所得税多少万元？（不考虑房产税、印花税）。 应纳所得税额=（7648+63-1120-1833.6-416.39-450-280-370-1158.78）×25%=520.56（万元） 例7：某县城房地产开发公司建造一幢普通标准住宅出售，签订商品房销售合同，取得销售收入9500万元，分别按国家规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加、印花税。该公司为建造此住宅支付地价款和有关费用1000万元，开发成本2000万元，房地产开发费用500万元，其中利息支出200万元，但由于该公司同时建造别墅，贷款利息无法分摊，该地规定房地产开发费用的计提比例为10%。转让该普通住宅应缴纳土地增值税多少万元？ 1、应缴纳营业税=9500×%=475（万元） 2、应缴纳城建税、教育费附加=475×（5%+3%）=38（万元） 3、扣除项目金额=1000+2000+（1000+2000）×10%+475+38+（1000+2000）×20%=4413（万元） 4、增值额=9500-4413=5087（万元） 5、增值率=5087÷4413×100%=115.27% 6、应纳税额=5087×50%-4413×15%=1881.55（万元） 例8:2009年王某因改善居住条件，经主管税务机关申报核准转让其已居住两年的非普通住宅一套，取得转让房价款24万元。经评估，该住房的重置成本为20万元，成新度为70%。住房转让时，李某已按国家统一规定缴纳手续费0.18万元、评估费0.5万元、税金1.32万元。王某应缴纳多少土地增值税？ 从2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。 例9：某中外合资房地产开发公司，2009年发生以下业务： （1）1月份通过竞拍取得市区一处土地使用权，支付土地出让金600万元，缴纳相关费用24万元； （2）以上述土地开发建和普通标准住宅楼、写字楼各一栋，占地面积各为1/2； （3）普通标准住宅楼开发成本300万元，写字楼开发成本620万元； （4）分摊到住宅楼利息支出40万元，包括超过贷款期限的利息4万元，写字楼的利息无法分摊； （5）9月初全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入1080万元，其中包括像购房者一并代收的市政施工费共计50万元； （6）9月底将写字楼与他人联营开设一商场，共同承担经营风险，写字楼税务机关的核定价格是1500万元。 其他相关资料：该房地产公司所在的省规定，按土地增值税暂行条例规定的最高限额计算扣除房地产开发费用；如果代收费用计入房价像购买方一并收取，则可转让房地产取得的收入计税，相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数。 （1）公司销售普通标准住宅楼的土地增值税扣除项目金额是多少万元？ （2）该公司应纳的销售普通标准住宅楼的土地增值税是多少万元？ （3）公司写字楼对外投资缴纳土地增值税时扣除项目金额是多少万元？ （4）公司写字楼对外投资业务应纳的土地增值税是多少万元？ （1）应扣除的土地使用权的金额=（600+24）×1÷2=312（万元） 开发成本=300（万元） 公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用=（40-4）+（300+312）×5%=66.6（万元） 税金=1080×5%=54（万元） 其他扣除项目=（300+312）×20%=122.4（万元） 代收费用可在计算土地增值税的时候扣除，但是不可以加计扣除。 可扣除项目合计=312+300+66.6+54+122.4+50=905（万元） （2）收入总额=1080（万元） 可扣除项目合计=905（万元） 增值额=1080-905=175（万元） 增值率=175÷905×100%=19.34 建造普通标准住宅出售，其增值额为超过扣除项目金额20%，予以免税。 （3）应扣除的土地使用权的金额=（600+24）×1÷2=312（万元） 开发成本=620（万元） 应扣除的开发费用=（312+620）×10%=93.2（万元） 以不动产对外投资，不缴纳营业税。 其他扣除项目=312+620+93.2+186.4=1211.6（万元） （4）收入总额=1500（万元） 可扣除的项目合计=1211.6（万元） 增值额=1500-1211.6=288.4（万元） 增值率=288.4÷1211.6×100%=23.8%，适用税率为30% 应缴纳土地增值税=288.4×30%=86.52（万元） |
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