上一期《买房实用手册》，丽莎为大家讲了关于贷款种类以及还款方式的问题。那么，在买家申请贷款的时候，还有一个很重要的环节：房产估值调查。在审批贷款前，贷款公司会对您要购买的房产进行估值，以判断能够给您贷多少款项。
有些时候，买家可能碰到这样一个情况：好不容易找到心仪的家，已经备好资金购买。但贷款机构却说，您想要的房子比您准备支付的价格低很多。因此，他们不能按原款借给您。谁都不想这事发生在自己身上，可有时，它就是发生了。那么，您该怎么办呢？与其一直恐慌、心痛，不如冷静想想，找找解决办法。本篇文章，我们来为买家们支招：贷款机构如何对房产进行估值？ 为什么会发生房产估值低于出价？ 您能避免估值低于出价的情况吗？ 如果您的房产价值确实低于出价，您需要做些什么？
只要您需要通过贷款来购房，那么，贷款机构一定会对房产进行独立的评估，行业术语称为“估价调查”或“抵押估价”。在介绍房屋测量师的那一篇文章里，丽莎也提到了，贷款机构的测量师跟咱们私人请的测量师不一样。他们的测量师主要目的是评价您房产的价值；简单地理解：就是给您房产打个分，看看它值多少钱，是否可以作为您的可行担保。另外，也给您一个粗略的概念，看看您是否可能为房产支付过多或过少的钱。同时，如果您申请再抵押贷款时，贷款机构也是要对该房产进行估价的，以检查房产的价值是否与您在申请中所说的相同。以前，金融贷款机构都会派测量师来访问您的房产，并且编写一份简短的报告。然而，如今网络比较发达，房产的价值可通过附近的房产数据以及最近的交易来自动计算，越来越多贷款机构会使用在线数据来对房产进行估值，特别在疫情封锁阶段，几乎不需要测量师到现场看房了，这为他们的工作节约了很多成本。但是，针对特定的房子，不管什么情况下，他们也还是会安排测量师到现场的。根据皇家特许测量师协会（Rics）的说法，您得到的调查类型是由贷款人的风险偏好驱动的。这可能是基于物业的类型和结构，以及是否有任何可能导致贷款的问题。打个比方，如果您打算购买的房产是由混凝土等非标准材料制成的，贷款人可能就会安排测量师去到现场检查。另外，如果该贷款机构以前没有在该地区放过房贷，或者在网上找不到关于该房产的足够信息，那么，他们也会安排测量师到现场去看房。通常来说，这些贷款机构的测量师会提前做在线研究，随后开车到现场检查，或实际进入该物业彻底的检查。由于不同的金融机构有不同的做法，丽莎也无法保证您可能会接受到哪一种类型的房产价值调查，建议您可以主动和贷款机构咨询。为什么会造成房产估价远低于成交价的情况呢？丽莎总结了以下几个原因：第一， 一些卖家对其房屋的价值有一个不切实际的想法。或者说，他们可能对自己的装修或改造过于自信了，认为这些工程一定为房产增值了不少。于是，他们就给买家标了一个非常“昂贵”的价格，买家对房产市场也不太清楚，就与卖家达成协议了。第二， 地产代理急于让卖家加入他们的账户，可能会提供夸大的估值。所以，卖家也相信了，出售价就标高了。第三， 贷款金融机构过于谨慎。一些贷款人担心价格过度膨胀，可能会告诉估价师要谨慎行事，尽可能理想估价。第四， 人数不够，估价有些差错。在疫情时期或者说在一些旺季，由于人手不够，一些估价师会被要求对其通常的专业领域之外的房产进行估值，这让他们感到非常紧张。因此，有些人可能不熟悉当地市场的细微差别。第五， 在封锁期间，一些银行使用了所谓的"桌面估价"。这意味着测量师并没有实际访问该房产。测量师甚至可能不知道该房产已经进行的工程或改进。有数据表明，下调估价是相当普遍的，特别是近两年。抵押贷款比较网站BankrateUK的研究发现，在疫情开始的前六个月（从2020年3月到8月），几乎有一半的英国房产（46%）被贷款人降价。根据调查结果，价值在40万英镑至50万英镑之间的房屋成为贬值最多的受害者。特别在伦敦，一半以上（59%）的房屋价值被削减。据Zoopla网站的专家分析，低估值现象主要是由于不稳定的经济造成的，在很大程度上是由于疫情以及英国脱欧所带来的影响，这种不确定性导致抵押贷款机构感到紧张，让他们的估价工作变得更加谨慎了。另外，很多贷款人认为，疫情期间，受到印花税假期的影响，房产价格飞速飙升，但这只是暂时的。他们担心当印花税假期最终结束时，房产价值可能会下降，所以，抵押贷款机构正在谨慎行事。丽莎认为，为减少降价的风险，您在购房前就需要多次检查您看到的报价是否现实，卖家是否过于自信。您可以通过Rightmove等在线房地产门户网站检查当前当地的要价，同时您可以通过土地登记处了解附近的房屋售价。一些抵押贷款机构会给买家机会对估价提出上诉。如果您对该房产的价值足够有信心，对银行的低估房产价值行为产生怀疑，那么，您可以提出上诉的。但前提是，买家应该确保有事实和论据支持自己的论点。如果您决定这样做了，那么，您需要有足够的证据来证明为什么不同意他们的数字。值得注意的是，贷款机构在审查证据的时候，他们不会接受客户的私人估价资料的，也就是说，买家请了其他估价师来估价，这个证据是不被接受的。那么，哪些证据可以被贷款机构接受呢？我们以《Halifax》的上诉要求为例来看看三份可比较的房产销售证据，最好是在过去6个月内。三份可比较房产的资料包括：销售数字、完成日期、房产的完整地址、出售房产的房地产中介名称，以及必须提供房产与标的房产在尺寸、房龄、条件和与标的房产的距离方面的比较细节。 可比房产的证据应包括房产中介对销售价格和销售日期的确认 对于新建房产，所提供的任何证据必须具有直接可比性，如果房屋建造者提供了"奖励"，则应明确记录。 如果有的话，请提供每个可比性的网站链接。 对于二手房产，应提供自客户购买后对该房产进行的任何改进或改造（如扩建、温室、阁楼改造）的细节，这可能对价值产生积极影响。
如果您发现，上诉也没用的话，您的房产价值确实低了，那么，您还可以这么做：不过，我们还是得要提醒一些，如果买家需要重新找一个贷款机构，那么，您就要做好心理准备。您是不能保证另外的贷款人不会安排相同的测量师服务。此外，您更不能保证他们估价就会比现在的高。另外，对于很多首次购房者来说，增加首付的数额肯定不太现实；寻找新的房产也不一定能找到更加喜欢的。所以，我们建议，与卖家重新谈判价格会是一个比较周全的选择。同时，重新谈判可能比试图对降低的估值提出上诉更快。据《Which?》采访的一位买家Chris称，他最近在曼彻斯特买房，并已和卖家商定好一个成交价了。但在收到贷款人的答复时，他吓到了。银行的估价比他的报价少了1万英镑。在与家人商量冷静思考后，这位买家决定与卖家重新谈判价格。最终，卖家同意一人让一个步，减少费用。这个例子也鼓励我们，可以尝试着好好和卖家谈谈，没准还是有希望的！好了，本期《买房实用手册》就到这里。下周，我们会继续为您提供关于买房的相关知识贴士，感谢关注！
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