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在英国购置房产并乔迁新居 对许多朋友来说都是件幸福的事 然而如果运气不好房产出现了问题 没准会给大家带来悲剧…  在英国就有不少人 辛辛苦苦花了毕生积蓄敲定房产 却不幸遭遇不良卖家 房子本身处处都是问题  而造成这样的结果原因是什么？ 因为他们忽略了买房前的关键 房 屋 调 查   什么是房屋调查？ 房屋调查是专家对房产状况的检查，并确定潜在买家存在的任何问题。它是由一名调查员完成的，他会参观房产，进行检查，并准备一份报告概述他们发现的任何问题。购房者通常会在他们的报价被卖方接受后对一处房产进行调查。 大家在英国买房，无论是豪华楼盘还是独立别墅，特别是二手房源来说，有时候难免会出现各种问题。而对房屋状况进行调查，能尽早发现这些问题，避免入住之后的糟心体验。 因此，房屋调查是个相当于一个好的投资。  值得注意的是，房屋调查在英国购房的流程中，并不属于法律要求的流程，而是由买家自行决定是否需要此类服务。 通常来说，如果大家购买二手房屋，建议使用房屋调查；但若是购买新建房屋，开发商那会提供10年保修的保险，那么房屋调查就不是那么需要。 房屋调查与贷款估价报告的区别 有朋友可能会问：我不是已经做过贷款估价报告了吗？它能发挥和房屋调查相同的作用吗？ 其实两者还是有很大差别的。 当大家申请抵押贷款时，抵押贷款机构会对你的房产进行估价，以确保它大致符合你计划支付的价格，以确认该房产能够值回所发放的按揭，这种抵押贷款估价有时被称为“估价调查”，完全是为了贷款机构的利益。  但是这份报告并不会关注你在搬家前是否需要任何维修，或何时需要维修有时甚至不需要任何人亲自去参观。因此抵押贷款的评估远远不够全面，不足以取代房屋调查。 因此，当大家已经接受了一个报价后，应该及时安排自己的独立房屋调查，以确保你的新房子或即将购买的房地产没有出现重大问题。 认证机构 目前，英国有三个房屋检验师的认证机构，分别为RICS（皇家特许测量师学会）、RPSA和Save（住宅物业测量师协会），当大家在雇用房屋检验师时，需先了解是否是其中的成员。 但是这三个机构里最专业的，还要数皇家特许测量师学会（Royal Institution of Chartered Surveyors，简称“RICS”）。  它成立于1868年，是一家规管英国在内多个国家特许测量师的独立专业团体。皇家特许测量师学会主要的测量专业范畴涵盖土地和房地产等多方面的固定资产，并负责提供测量学方面的教育、制定相关的培训标准。 它向不同政府和商业机构提供专业意见，以及通过制定严谨的守则保障消费者权益。 针对不同类型的房屋，皇家特许测量师学会提供三种不同的调查服务，每一种的收费标准也不同： 01 Rics Condition Report 第一种为房屋情况报告（Home Condition Report ，简称HCR）。 这是最基本的调查类型，它概述了该房产的状况，并强调了重大问题，但没有深入细节。 如果你想买一套标准的、现代的、状况良好的房产，并想确认一切都正常，那么选择状况报告是非常合适的。 该报告会罗列出房屋存在的缺陷和潜在风险，对重要部分使用“交通信号灯”系统进行标识，房况从优到劣分别为绿、橙、红，能够发现任何需要立即修复的地方。 通常检验时间只需要1至2个小时即可完成，完整的报告也可以在检验的隔天取得。 收费标准 £400-£950 02 Rics Homebuyer Report 第二种是最多人选择的房屋买家报告（Home Buyer Report ，简称HBR）。 这是最受欢迎的调查类型，也是大多数状况合理的物业的标准选择。一份购房者报告查看了所有条件报告中包含的内容，并附加了额外的内容。 它适用于状况尚好的常规房屋。HBR会给出比HCR更详细的房屋调查信息，这种报告会列出任何可能影响房产价值的问题，并对如何修理房屋缺陷和日常维护工作提供专业建议。 但是这种检查是“非侵入性”的，这意味着检查员不会查看家具背后或地板下面，所以他们只能识别“表面层面”的问题。 报告还可能包括以下信息：房产评估师认为该房产在市场上的价值是多少，如果房产被毁且无法修复，彻底重建该房产需要多少钱等。 调查可能需要2到4个小时才能完成。 收费标准 £450-£1,000 03 Rics Building Survey 第三种为建筑调查（Building Survey）。 也被称为全面结构调查，这是你能得到的最彻底的调查，它提供了物业的结构和条件的综合分析，适用于大型、古老、或需要进行重修工作的房屋。 如果你购买的房产超过50年，设计与众不同，或者条件很差，那么三级调查是一个不错的选择。 建筑调查会给出一份详尽报告，内容包括：修复建议、不修复可能导致的后果、预估时间和花费等等。 通常三级房屋调查要需要花费几天的时间才能完成，并且最终的报告会需要两周的准备时间。 收费标准 £600-£1,500 房屋调查的费用 房屋调查的费用会根据房屋的位置、大小、类型而有所不同，不同测量师也会收取不同的费用，因此在使用前，请先向测量师索取报价，来衡量最适合自己的方案。 下面的价格表仅供参考，确切价格会依造不同的状况而变动。 我需要做房屋调查吗？ 当你已经为买房子或公寓花了很多钱时，调查可能会让你觉得是一笔不必要的花费。 但是在你买房子之前最好对问题有所了解，这样你就可以在知情的情况下决定你愿意付多少钱，如果有必要，还可以预算任何需要做的维修工作。 你也可以利用调查中的信息与卖方进行谈判。例如，如果你的调查发现你需要进行1万英镑的维修，你可以要求降低1万英镑的房价，或者在你交换合同之前要求卖方进行必要的维修。 因此攻略君觉得房屋调查还是有必要的！ 何时进行调查？ 最理想的时间，是在交换合同前。这样一旦调查发现问题，你还可以和卖家讨价还价。 但通常情况下，此时卖家不会同意让你去给房子做调查，这种做法是合法的，毕竟产权还归卖家所有。 而对期房买家来说，想在交换合同前进行房屋调查更是无从谈起。 所以最实际的房屋调查时间，还是遵循一个原则——越早越好，比如竣工后、入住前。 如何读懂调查报告 房屋调查通常很复杂，很难让你理解一些术语。下面的图表来自Rics，显示了建筑的不同部分的名称，帮助你解读你的调查报告。 调查结果有问题该怎么办？ 看报告时先别慌，有什么问题详细问问你的测量师，其有义务免费解答，还可代你和开发商协调，而后者有义务及时为你处理房屋存在的问题。 |
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